ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 31 октября 2011 г. N ВАС-14310/11

 

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи И.М. Марамышкиной, судей М.В. Прониной, Н.П. Харчиковой рассмотрела в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Екатеринбургский муниципальный банк" от 13.10.2011 N 04-16/11056 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Свердловской области от 04.03.2011 по делу N А60-50/2011, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.07.2011 по тому же делу

по иску открытого акционерного общества "Екатеринбургский муниципальный банк" (г. Екатеринбург; далее - муниципальный банк) к закрытому акционерному обществу "Екатеринбургская фабрика "Промтекстиль" (г. Екатеринбург; далее - фабрика) и открытому акционерному обществу "Банк24.ру" (заменено на правопреемника - Государственная корпорация "Агентство по страхованию вкладов"; г. Москва; далее - АСВ) о признании недействительным договора ипотеки от 19.09.2007 N 2007-1182 и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в отношении предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Уралмашзавод" (г. Екатеринбург; далее - завод), общество с ограниченной ответственностью "Территориальная компания" (г. Екатеринбург; далее - компания) и Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (г. Екатеринбург; далее - Министерство).

Суд

 

установил:

 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 04.03.2011, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.07.2011, в удовлетворении иска отказано.

В заявлении о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора заявитель (муниципальный банк) ссылается на неправильное применение норм материального права. Заявитель указывает, что на момент заключения договора об ипотеки залогодатель обладал правом субаренды земельного участка, принадлежащим ему на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок. Кроме того, заявитель указывает, что при приобретении здания к фабрике перешло право аренды земельного участка, которое принадлежало продавцу здания. При такой ситуации передача в ипотеку только зданий, без одновременной передачи в ипотеку права аренды земельного участка влечет ничтожность договора об ипотеке в силу статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Ознакомившись с материалами надзорного производства и доводами заявителя, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В обеспечение исполнения своих обязательств перед обществом "Банк24.ру" по кредитному договору от 19.09.2007 N КД 2007-1182В, фабрика передала в залог банку принадлежащее ей нежилое здание по договору ипотеки от 19.09.2007 N 2007-1182.

В пункте 3.2 договора указано, что права фабрики на земельный участок не оформлены, в случае оформления фабрикой права собственности или права аренды земельного участка, фабрика обязуется в течение 10 дней с момента регистрации соответствующего права заключить дополнительное соглашение к договору ипотеки о передаче в ипотеку принадлежащего фабрике права на земельный участок.

Ипотека зарегистрирована в ЕГРП 28.09.2007.

Решением Арбитражного суда Свердловской области по другому делу (N А60-11574/2010) фабрика признана несостоятельным (банкротом), в отношении нее введено конкурсное производство.

Требования общества "Банк24.ру" в сумме 52 452 397 рублей 56 копеек включены в третью очередь реестра требований кредиторов, как обеспеченные залогом.

Муниципальный банк также является реестровым кредитором фабрики, сумма его требований, включенных в третью очередь, составляет 51 288 847 рублей 54 копейки.

Полагая, что договор ипотеки от 19.09.2007 N 2007-1182 является ничтожным на основании статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), поскольку в залог передано только здание, а право аренды земельного участка в залог не передавалось, муниципальный банк обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора суды установили, что первоначальным собственником здания был завод.

Между Комитетом и заводом заключен договор от 16.07.2003 аренды земельного участка, находящегося под принадлежащими заводу зданиями и сооружениями.

Впоследствии одно из зданий (спорное) было отчуждено заводом фабрике.

Между фабрикой и агентом завода (компанией) был заключен договор субаренды от 01.06.2005 на часть участка, необходимого для эксплуатации здания, со сроком действия с 01.01.2006 по 30.11.2006. Поскольку такой договор заключен на срок менее года, его государственная регистрация не осуществлялась.

Впоследствии между агентом завода (компанией) и фабрикой было заключено соглашение о компенсации затрат по содержанию земельного участка от 20.12.2006, согласно которому фабрика, пользуясь расположенной под принадлежащим ей зданием частью земельного участка, находящегося в аренде у завода, обязалось компенсировать заводу часть его затрат на содержание земельного участка.

Таким образом, на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладал зарегистрированным правом аренды земельного участка.

В пункте 3.2 договора ипотеки фабрика подтвердила, что на момент подписания настоящего договора право аренды или право собственности на земельный участок, на котором находится объект недвижимости, им не оформлено.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть предметом ипотеки могут быть только права на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что, когда права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.

Правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Поскольку зарегистрированными правами на земельный участок фабрика не обладала, договор ипотеки принадлежащего ей объекта недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.

При таких обстоятельствах выводы судов об отказе в иске являются правильными, а доводы заявителя свидетельствуют о неправильном толковании им самим норм материального права.

Руководствуясь статьями 299, 301, частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N 60-50/2011 Арбитражного суда Свердловской области для пересмотра в порядке надзора решения от 04.03.2011, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27.07.2011 отказать.

 

Председательствующий судья

И.М.МАРАМЫШКИНА

 

Судья

М.В.ПРОНИНА

 

Судья

Н.П.ХАРЧИКОВА