ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 октября 2011 г. N ВАС-11450/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Гросула Ю.В., судей Борисовой Е.Е., Попова В.В. рассмотрела в судебном заседании заявление Правительства Москвы в лице Префекта Восточного административного округа города Москвы о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.05.2011 по делу N А40-124539/09-54-801 Арбитражного суда города Москвы по иску Правительства Москвы к потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Жилинвест" о выделе в натуре доли города Москвы и признании права собственности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Департамент имущества города Москвы, Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, Департамент земельных ресурсов по г. Москве.

Суд

 

установил:

 

Правительство Москвы обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к потребительскому жилищно-строительному кооперативу "Жилинвест" о выделе в натуре доли города Москвы в размере 20% машиномест (в соответствии с предусмотренным инвестиционным контрактом перечнем конкретных машиномест, подлежащих передаче городу Москве) в подземном гараже-стоянке по адресу: г. Москва, ул. Верхняя Первомайская, д. 38 в виде отдельных объектов недвижимости - машиномест.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2010 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.05.2011 указанные судебные акты оставлены без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, Правительство Москвы просит отменить принятые по делу судебные акты, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права.

Изучив материалы дела и доводы заявителя, судебная коллегия приходит к выводу о наличии основания для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по следующим основаниям.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между Правительством Москвы (администрация) и потребительским жилищно-строительным кооперативом "Жилинвест" (инвестор) был заключен инвестиционный контракт.

Согласно пункту 2.1, предметом контракта является реализация инвестиционного проекта строительства жилого дома по адресу: г. Москва, Верхняя Первомайская, вл. 36 - 40 в рамках программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда на территории Восточного административного округа, с предполагаемым объемом инвестиций 110 млн. рублей в ценах 2000 года.

В рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязался за счет собственных, и привлеченных инвестиций произвести строительство объекта - 16-этажного жилого дома по индивидуальному проекту, общей площадью 10 189 кв. м, в том числе общей жилой площадью 7 038 кв. м, с подземным гаражом на 94 машиноместа в рамках программы комплексной реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда на территории Восточного административного округа. Срок ввода Объекта в эксплуатацию - IV квартал 2001 года (пункт 2.2 контракта). Соотношение раздела имущества по реализации договора установлено между сторонами в следующей пропорции: площадь подземного гаража: 20% общей площади - в собственность города Москвы в лице Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы для передачи по себестоимости Префектурой Восточного административного округа очередникам и владельцам отселяемых одноэтажных гаражей-стоянок района Измайлово; 80% общей площади передается в собственность инвестору (пункт 3.1 контракта).

В соответствии с актом от 26.06.2003 N 4335 приемки законченного строительством объекта, утвержденного распоряжением Префекта Восточного административного округа г. Москвы от 06.10.2003 N 1027-В-РП, подземный гараж-стоянка введен в эксплуатацию.

Пунктом 3.2 контракта установлено, что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность инвестору по итогам реализации контракта, определяется на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта. При этом в соответствии с пунктом 3.3 контракта при завершении контракта раздел недвижимого имущества на инвестиционном объекте уточняется по экспликациям и техническим паспортам МосгорБТИ, которые изготавливаются по заявке инвестора на основании утвержденного технико-экономического обоснования и натурных обмеров МосгорБТИ и согласовываются сторонами. Принятое решение оформляется Актом о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта. Согласно пункту 3.5 контракта, оформление имущественных прав сторон по результатам реализации проекта с учетом всех дополнительных соглашений к контракту производится в установленном порядке после сдачи Объекта в эксплуатацию и выполнения обязательств по контракту и приложений к нему на основании Акта о результатах реализации инвестиционного проекта согласно условиям контракта. Окончанием второго этапа является дата утверждения акта госкомиссии, но не позднее 31 декабря 2001 (пункт 4.2 контракта).

Третий этап заканчивается завершением расчетов и урегулированием претензий, подписанием сторонами Акта о результатах реализации инвестиционного проекта, оформлением имущественных прав сторон по контракту (пункт 4.3 контракту).

Невыполнение третьего этапа контракта и явилось причиной для обращения Правительства Москвы с настоящим иском.

В обоснование своих требований истец указал, что акт о результатах реализации инвестиционного проекта сторонами инвестиционного контракта не подписан из-за уклонения инвестора от его подписания. В связи с этим Правительство Москвы лишено возможности оформить и зарегистрировать в установленном порядке право собственности города Москвы на нежилые помещения в инвестиционном объекте, подлежащие передаче в собственность города Москвы. Истец полагал, что при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Решением Арбитражного суда г. Москвы в удовлетворении исковых требований отказано. Суд первой инстанции указал, что возникновение у субъектов инвестиционной деятельности права общей долевой собственности на объекты инвестиционной деятельности при заключении инвестиционного контракта и совершении действий, направленных на реализацию инвестиционного проекта, происходит в силу прямого указания закона и не поставлено в зависимость от отсутствия или наличия государственной регистрации данного права. В связи с этим истец является собственником соответствующего недвижимого имущества, ответчик не претендует на него, и потому права истца не нарушены.

Суд апелляционной инстанции оставил решение суда первой инстанции без изменения, указав, что истец, являясь стороной по договору строительства, не вправе требовать признания права собственности за собой на объекты недвижимости до распределения долей и выделения их в натуре между инвесторами - участниками инвестиционного контракта, а вправе требовать исполнения обязательств по договору, заключенному с ответчиком, на основании части 2 пункта 3 статьи 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Суд кассационной инстанции поддержал выводы судов об отсутствии основания для удовлетворения иска. Суд кассационной инстанции указал, что из материалов дела не усматривается, что у ответчика есть какие-либо правопритязания на спорное имущество. Кроме того, по мнению суда кассационной инстанции истец, являясь стороной обязательств, возникших из инвестиционного договора, не обладает вещными правами на спорное недвижимое имущество.

Суды, отказывая в удовлетворении исковых требований, не учли следующее.

В соответствии с пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация обязательственных отношений, сложившихся между истцом и кооперативом в рамках инвестиционного контракта N 10-ж-2000 от 10.10.2000, и предъявленных истцом требований.

Вместе с тем, суды, разрешая спор и основывая отказ в удовлетворении исковых требования ссылкой на обязательственный характер отношений между истцом и кооперативом, не указали, какие именно обязательства сложились между сторонами. В зависимости от вида обязательств, возникших между сторонами, спор между ними о признании права собственности мог быть квалифицирован судами либо как требование о государственной регистрации права собственности на имущество, подлежащее передаче по договору купли-продажи недвижимого имущества, которое будет создано либо приобретено продавцом в будущем, либо как требование о государственной регистрации перехода права собственности на имущество, распределяемое между сторонами договора простого товарищества (пункты 5, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем".

При рассмотрении дела суды не изучили вопрос о наличии у потребительского жилищно-строительного кооператива "Жилинвест" прав на земельный участок, которые допускают его застройку, а также не определили, у кого из сторон инвестиционного договора - у кооператива или города Москвы - есть основания для приобретения первоначального права на возведенное здание многоярусной парковки.

В настоящем деле спор между сторонами возник в связи с тем, что, по мнению истца, ответчик уклоняется от подписания акта о реализации инвестиционного проекта, и потому истец не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на соответствующее недвижимое имущество.

В судебной практике отсутствует единообразие по вопросу о правовом значении акта о реализации инвестиционного проекта, подписываемого сторонами инвестиционного договора по завершению строительства, и возможности лица, являющегося обладателем прав на земельный участок, предполагающих возможность его застройки, зарегистрировать первоначальное право собственности на имущество, возведенное в ходе реализации инвестиционного проекта.

Так, некоторые суды полагают, что в отсутствие подписанного акта регистрация права собственности сторон инвестиционного договора невозможна (Постановление ФАС Московского округа от 01.12.2010 N КГ-А40/14755-10; Постановление ФАС Московского округа от 05.07.2011 N КГ-А40/5450-11-П).

Другие суды исходят из того, что отсутствие подписанного акта не препятствует стороне инвестиционного договора, обладающей правами на земельный участок, на котором возведено недвижимое имущество, обратиться в орган по регистрации прав на недвижимое имущество за регистрацией права собственности на данное имущество при условии, что здание было возведено правомерно и введено в эксплуатацию в установленном порядке (Постановление ФАС Уральского округа от 20.07.2010 N Ф09-5394/10-С6, Постановление ФАС Центрального округа от 24.02.2011 N А68-5254/10).

Предметом требования истца о признании права собственности являются такие объекты как машиноместа. Однако суды не изучили вопрос о том, являются ли машиноместа, на которые претендует истец, недвижимыми вещами (статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации), или же между сторонами имеется спор об установлении общей долевой собственности на здание многоярусного паркинга и определении порядка пользования данным зданием. Так, из материалов дела следует, что, предъявляя исковые требования истец, помимо прочего, указывал на положения гражданского законодательства (статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации), в соответствии с которыми при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Материалы судебной практики свидетельствуют о наличии двух подходов к юридическому оформлению прав, предполагающих пользование парковочным местом. В некоторых случаях суды, опираясь на данные технических (кадастровых) паспортов, признают парковочное место недвижимым имуществом - помещением в составе другого объекта недвижимости: нежилого помещения (парковочного зала) или нежилого здания (Постановление ФАС Московского округа от 30.06.2008 N КГ-А40/4518-08-1,2). В других случаях суды полагают, что парковочное место самостоятельной вещью не является, а представляет собой часть недвижимой вещи - нежилого помещения или нежилого здания, а пользователь парковочного места является долевым сособственником данной недвижимой вещи, в отношении которой соглашением участников долевой собственности или решением суда может быть определен порядок пользования соответствующей недвижимой вещью (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 29.01.2008 N А33-10690/2007).

В целях формирования единообразной практики рассмотрения споров указанной категории дел судебная коллегия считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-124539/09-54-801 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 05.10.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.05.2011.

2. Направить копии определения, заявлений и прилагаемых к ним документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 01.12.2011.

 

Председательствующий судья

Ю.В.ГРОСУЛ

 

Судья

Е.Е.БОРИСОВА

 

Судья

В.В.ПОПОВ