ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 августа 2011 г. N ВАС-9615/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Дедова Д.И., судей Никифорова С.Б., Сарбаша С.В. рассмотрела в судебном заседании заявление Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Московский государственный университет экономики, статистики и информатики" (далее - учреждение) о пересмотре в порядке надзора постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.06.2011 по делу N А65-18291/2009 Арбитражного суда Республики Татарстан, принятых по иску закрытого акционерного общества "Управляющая компания "АС Менеджмент" доверительный управляющий закрытого паевого инвестиционного рентного фонда "Казанский земельный инвестиционный фонд" (далее - общество) к учреждению о взыскании долга по арендной плате с мая 2009 года по декабрь 2010 года на сумму 15 962 439 рублей 74 копеек и пени на сумму 4 246 891 рублей 18 копеек (с учетом увеличения размера исковых требований принято судом первой инстанции на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации); а также по встречному исковому заявлению учреждения к обществу о расторжении договора аренды с 01.05.2009.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Сервейинговая компания "Единая арендная система" (далее - компания).

Суд

 

установил:

 

решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 28.10.2009 первоначальный иск удовлетворен: с учреждения взыскано в пользу общества 3 808 121 рублей 96 копеек долга и 14 021 рублей 10 копеек пени; встречный иск оставлен без удовлетворения.

Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 01.04.2010 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением арбитражного суда кассационной инстанции от 11.10.2010 принятые судебные акты отменены. Дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении дела решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 27.01.2011 первоначальный и встречный иски оставлены без удовлетворения.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2011 решение суда первой инстанции отменено. Первоначальный иск удовлетворен частично: с учреждения в пользу общества взыскано 12 314 317 рублей 78 копеек, в том числе 12 154 317 рублей 78 копеек долга по арендной плате за период с октября 2009 года по декабрь 2010 года и 160 000 рублей пени. Встречный иск удовлетворен.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 30.06.2011 оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора заявитель просит отменить судебные акты, считая, что ими нарушено единообразие в применении и толковании норм права о порядке одностороннего отказа от исполнения договора.

Изучив материалы дела, доводы заявителя и содержание оспариваемых судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между компанией (правопредшественником общества, арендодателем) и учреждением (арендатором) был заключен договор аренды нежилых помещений от 01.03.2005 N ЕАС-17/665/05-7928 (далее - договор) со сроком действия (с учетом дополнительных соглашений) до 01.11.2013 для размещения Казанского филиала учреждения. Договор и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 7.5 договора арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований пунктов 3.4.1 и 3.4.2 договора о своевременном исполнении обязанности арендатора по внесению арендной платы и возмещению расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Пункт 7.6 договора предусматривает, что договор считается расторгнутым с момента государственной регистрации соглашения о расторжении. Указанное соглашение подлежит подписанию сторонами как при окончании срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

В 2008 году право собственности на объект аренды, а также все права и обязанности арендодателя по договору аренды перешли к обществу.

В связи с закрытием своего Казанского филиала учреждение письмом от 28.01.2009 уведомило общество о намерении прекратить арендные отношения на основании пункта 7.5 договора с 01.05.2009.

Общество в письме от 04.05.2009, направленным в адрес учреждения, не согласилось с досрочным расторжением договора, посчитав, что это приведет к негативным последствиям для общества в виде неполученных доходов, предложило учреждению сдать помещения в субаренду, а также отказалось принять помещения у учреждения при их освобождении.

Суд первой инстанции установил факты отсутствия задолженности и выполнения иных условий, связанных с реализацией права учреждения на досрочное расторжение договора, и уклонения арендодателя от подписания соглашения о расторжении договора. В связи с этим суд пришел к выводам о расторжении договора в силу пункта 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) в связи с односторонним отказом арендатора от исполнения договора, а также об отсутствии оснований для расторжения договора в судебном порядке и, следовательно, для удовлетворения первоначального и встречного исков.

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что договором не предусмотрено право арендатора на одностороннее расторжение договора, поскольку в силу требований пункта 7.6 договора между сторонами не достигнуто соглашение о расторжении договора. Однако суд установил наличие одновременно всех условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Кодекса, для расторжения договора в судебном порядке в связи с существенным изменением обстоятельств (принятием собственником учреждения решения о ликвидации филиала) и удовлетворил встречный иск. Исходя из того, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению арендной платы, а также исходя из того, что ответчиком частично исполнено решение суда первой инстанции от 28.10.2009, суд апелляционной инстанции удовлетворил первоначальный иск частично.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда апелляционной инстанции.

Между тем судами апелляционной и кассационной инстанций не учтено следующее.

В соответствии со статьей 310 Кодекса односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, определенных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Кодекса изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым или измененным.

Из указанных норм и положений статьи 622 Кодекса следует, что при отказе арендатора от исполнения договора договор аренды считается прекращенным при условии возврата имущества арендодателю.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон) государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством прекращения прав на недвижимое имущество. В силу статьи 26 Закона договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения. Статьи 7 и 12 предусматривают общедоступный характер сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав (далее - реестр).

По смыслу указанных норм внесении в реестр сведений о прекращении обременения прав собственника имущества в связи с расторжением соответствующего договора аренды имеет юридическое значение для третьих лиц, что не препятствует прекращению аренды для сторон договора в случае одностороннего отказа от его исполнения со стороны арендодателя при условии возврата объекта аренды арендодателю. В противном случае реализация данного права арендатора может быть поставлена в зависимость от воли арендодателя. В связи с этим коллегия судей соглашается с доводами заявителя об ошибочности выводов судов апелляционной и кассационной инстанций об отсутствии у арендатора права на досрочное расторжение договора и о сохранении арендных отношений до подписания сторонами соглашения о расторжении, предусмотренного пунктом 7.6 договора, и его государственной регистрации.

Коллегия судей не находит противоречия между пунктами 7.5 и 7.6 договора, поскольку по смыслу пункта 7.6 право арендатора на досрочное расторжение договора обусловлено отсутствием задолженности, что предполагает наличие правомочий арендодателя по проверке выполнения данного условия до подписания соглашения о расторжении договора.

Данный вывод коллегии судей подтверждается практикой Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Как указано в постановлении Президиума от 16.02.2010 N 13057/09 по делу "Общество "Двуречье" против Управления Федеральной регистрационной службы по Москве", для одностороннего отказа от исполнения договора аренды достаточно самого факта указания об этом в договоре.

В деле "Сберегательный банк Российской Федерации против общества "Бизнес-Инвест" (постановление от 09.09.2008 N 5782/08) Президиум отметил, что положения статьи 619 Кодекса "Досрочное расторжение договора по требованию арендодателя" развивают положения пункта 2 статьи 450 Кодекса и не могут рассматриваться как ограничивающие права сторон в договоре аренды предусмотреть возможность одностороннего отказа стороны от исполнения. В силу пункта 3 статьи 450 Кодекса односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора.

Учитывая изложенное, в силу статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А65-18291/2009 Арбитражного суда Республики Татарстан для пересмотра в порядке надзора постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.04.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 30.06.2011 по тому же делу.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 1 октября 2011 года.

 

Председательствующий судья

Д.И.ДЕДОВ

 

Судья

С.Б.НИКИФОРОВ

 

Судья

С.В.САРБАШ