ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 июня 2011 г. N ВАС-4904/11
О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ
ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Коллегия судей
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего
судьи И.И. Полубениной, судей А.М. Медведевой, Г.Г.
Поповой рассмотрела в судебном заседании заявление Управления Федеральной
службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской
области (г. Челябинск) от 11.03.2011 N 7079 о пересмотре в порядке надзора
решения Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2010, постановления
Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 и постановления Федерального
арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2010 по делу Арбитражного суда
Челябинской области N А76-11435/2010-35-275 по заявлению общества с
ограниченной ответственностью "Автопарковка" к Федеральной службе
государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о
признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения от
17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка
от 01.02.2007 N 692-07, изложенного в сообщении от 12.03.2010 N
19/007/2010-435, обязании регистрационного органа
провести государственную регистрацию соглашения от 17.03.2008 о передаче прав и
обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно
предмета спора привлечены: государственное научное учреждение
"Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства
и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (далее -
учреждение "ЮУНИИПОК"), Территориальное управление Федерального
агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области
(далее - Управление Росимущества).
Суд
установил:
Решением Арбитражного суда Челябинской
области от 19.07.2010 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением Восемнадцатого
арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 решение суда оставлено без
изменения.
Постановлением Федерального арбитражного
суда Уральского округа 23.12.2010 решение и постановление суда апелляционной
инстанции оставлены без изменения.
В заявлении,
поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о
пересмотре в порядке надзора всех принятых по делу судебных актов, Управление
Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по
Челябинской области просит их отменить, отказать в удовлетворении заявленных
требований, ссылаясь на допущенные нарушения единообразия в толковании и
применении Федерального закона "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с
ним", а также Федерального закона "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации".
Изучив доводы заявителя, рассмотрев
материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о том, что настоящее дело
подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по
следующим основаниям.
Как установлено судами, на основании
распоряжения Управления Росимущества от 01.02.2007 N
82-р о предоставлении государственному научному учреждению "Южно-Уральский
научно-исследовательский институт плодоовощеводства и
картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук в аренду
земельного участка с кадастровым номером 74:19:12 03 001:0083, находящегося по
адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 929
м по направлению на юго-восток от ориентира пос. Западный, между Управлением Росимущества (арендодатель) и учреждением
"Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства
и картофелеводства" (арендатор) заключен договор аренды от 01.02.2007 N
692-07, по которому указанный земельный участок предоставлен в аренду на срок 4
года 11 месяцев для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных
работ.
Договор аренды зарегистрирован в
установленном законом порядке.
Согласно п. 4.3.3 договора арендатор
вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия
собственника земельного участка.
Распоряжением Управления Росимущества от 19.10.2007 N 1674-р в п. 2 распоряжения от
01.02.2007 N 82-р внесены изменения: в п. 2 распоряжения Управления Росимущества от 01.02.2007 N 82-р после слов
"экспериментальных работ" следует читать "на срок 49 (сорок
девять) лет".
На основании указанного распоряжения
Управлением Росимущества (арендодатель) и учреждением
"ЮУНИИПОК" (арендатор) подписано дополнительное соглашение от
19.10.2007 к договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 82-р, в котором
срок действия данного договора указан 49 лет.
Дополнительное соглашение
зарегистрировано в установленном законом порядке.
Затем между учреждением
"ЮУНИИПОК" и обществом "Автопарковка" подписано соглашение
от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного
участка от 01.02.2007 N 692-07, согласно которому все права и обязанности по
договору аренды переходят к обществу "Автопарковка". В п. 1.5
соглашения указано, что после государственной регистрации соглашения общество в
течение 12 месяцев оплачивает учреждению 53 693 440 рублей за указанную
передачу.
Спустя почти 2 года, 04.02.2010 общество и
учреждение обратились в регистрационный орган с заявлением о государственной
регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей.
Сообщением от 12.03.2010 N
19/007/2010-435 заявителям было отказано в государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним по причине представления на государственную
регистрацию прав документов, по форме или содержанию не соответствующих
требованиям действующего законодательства. Как указал
регистрационный орган, в силу п. 2.5 ст. 3 Федерального закона "О введении
в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции
Федерального закона от 07.05.2009 N 91-ФЗ) государственные или муниципальные
учреждения, созданные государственными академиями наук и (или) подведомственные
им учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или
муниципальной собственности земельных участков, не вправе передавать свои права
и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам.
Общество "Автопарковка",
полагая, что отказ в государственной регистрации, изложенный в сообщении от
12.03.2010 N 19/007/2010 435, является незаконным и нарушающим его права и
законные интересы, обратилось в суд с настоящими требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суды ссылались на абз. 3 п. 1 ст.
17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним", в соответствии с которым основаниями для
государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода,
ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том
числе, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества,
совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте
расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Исследовав
представленное на государственную регистрацию соглашение от 17.03.2008 о
передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007
N 692-07, подписанное учреждением "ЮУНИИПОК" и обществом
"Автопарковка", а также условия договора аренды земельного участка от
01.02.2007 N 692-07 и дополнительного соглашения к нему, суды пришли к выводу о
том, что указанное соглашение соответствует условиям договора и требованиям
законодательства, действующего на момент
его совершения.
Также суды указали,
что в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при
аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной
собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет
право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока
договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому
договору третьему лицу без согласия
собственника земельного участка при условии его уведомления.
Согласно п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса
Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы
и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие
закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие,
только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Пункт 2.5 ст. 3 Федерального закона
"О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на
который в обоснование отказа в государственной регистрации ссылается
регистрационный орган, введен в действие Федеральным законом от 22.07.2008 N
141-ФЗ, вступил в силу 25.07.2008 и указаний на распространение действий закона
на ранее возникшие отношения не содержит. Положения
Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на
момент совершения сделки (17.03.2008), не предусматривали запрета
государственным или муниципальным учреждениям, созданным государственными
академиями наук и (или) подведомственным им учреждениям, которые являются
арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности
земельных участков, на передачу своих прав и обязанностей по договорам аренды
земельных участков третьим лицам.
Суд посчитал, что по смыслу п. 1 ст. 17
Закона о регистрации прав совершенная сделка, за регистрацией которой стороны
впоследствии обратились в регистрирующий орган, должна соответствовать нормам
действующего на момент ее совершения законодательства, то есть на момент
выражения сторонами воли на заключение сделки, а не на момент ее
государственной регистрации.
Между тем, суды допустили неправильное
толкование и применение норм материального права.
Применительно к
требованиям статей 13, 17 Федерального закона "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении
государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и
законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры
и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с
законодательством, действующим в месте расположения объектов недвижимого
имущества на момент совершения сделки.
Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского
кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным
для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ
сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной
регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим
законодательством.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор,
подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его
регистрации, если иное не установлено законом.
Следовательно, соглашение от 17.03.2008 о
передаче прав и обязанностей по договору аренды как сделка считается не
заключенной. С заявлением о государственной регистрации права стороны
обратились только 04.02.2010.
При таких
обстоятельствах утверждение суда о том, что воля сторон на заключение сделки
была выражена в момент ее совершения - 17.03.2008, то есть до внесения
07.05.2009 изменений в Федеральный закон "О введении в действие Земельного
кодекса Российской Федерации", установившего запрет учреждению на передачу
своих прав и обязанностей по договору аренды земельных участков третьим лицам,
является неправомерным и оно не основано на имеющихся в деле доказательствах. В частности в деле отсутствует акт
приема-передачи земельного участка от учреждения обществу.
Также статьей 6 Федерального закона
"О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской
Федерации в части совершенствования земельных отношений" от 22.07.2008 N
141-ФЗ статья 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ"
дополнена пунктами 2.3 - 2.5 следующего содержания:
"2.3. Государственным академиям наук
и созданным такими академиями наук учреждениям земельные участки, находящиеся в
государственной или муниципальной собственности, предоставляются на праве
постоянного (бессрочного) пользования.
2.4. Не допускается предоставление
земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной
собственности, государственным или муниципальным учреждениям, учреждениям,
созданным государственными академиями наук, на иных правах, кроме права
постоянного (бессрочного) пользования.
2.5. Государственные или муниципальные
учреждения и созданные государственными академиями наук учреждения, которые
являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной
собственности земельных участков, не вправе сдавать такие земельные участки в
субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных
участков третьим лицам..."
По смыслу п. 2.5 указанного федерального
закона все государственные учреждения, в том числе и ГНУ "ЮУНИИПОК",
являющиеся арендаторами находящихся в государственной собственности земельных
участков, не вправе передавать свои права и обязанности по договорам аренды
земельных участков третьим лицам с момента официального опубликования
Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ.
С учетом изменений, внесенных Федеральным
законом от 07.05.2009 N 91-ФЗ в п. 2.5 статьи 3 Федерального закона "О
введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" пункт 2.5
изложен следующим образом: "Государственные и муниципальные учреждения,
созданные государственными академиями наук и (или) подведомственные им
учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или
муниципальной собственности земельных участков, не вправе сдавать такие участки
в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных
участков третьим лицам..."
На момент обращения с заявлением о
государственной регистрации соглашения от 17.03.2008 сторонам было известно,
что ГНУ "ЮУНИИПОК" Российской академии наук запрещено передавать
права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N
692-07 третьим лицам.
На основании изложенного орган по
государственной регистрации прав пришел к правильному выводу, что
представленное соглашение не может быть зарегистрировано в силу того, что оно
противоречит действующему законодательству.
Учитывая изложенное, дело подлежит
передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для
пересмотра судебных актов в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающих единообразие в
толковании арбитражными судами норм права.
Учитывая изложенное
и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса
Российской Федерации, Суд
определил:
передать в Президиум Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации дело N А76-11435/2010-35-275 Арбитражного суда Челябинской
области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Челябинской
области от 19.07.2010, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного
суда от 23.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского
округа от 23.12.2010.
Предложить лицам, участвующим в деле в
срок до 15.08.2011 представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации.
Председательствующий судья
И.И.ПОЛУБЕНИНА
Судья
А.М.МЕДВЕДЕВА
Судья
Г.Г.ПОПОВА