ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 июня 2011 г. N ВАС-4381/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Е.Ю. Валявиной, судей В.А. Лобко, А.М. Хачикяна рассмотрела в судебном заседании заявления общества с ограниченной ответственностью "Театр на Солянке" (109028, Москва, ул. Солянка, д. 1/2, стр. 1, далее - театр) б/д б/н и Департамента имущества города Москвы (107078, Москва, Мясницкий проезд, д. 2/1, далее - департамент) от 20.04.2011 N 01-11/001813 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2010 по делу N А40-168376/09-89-1159, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.01.2011 по тому же делу по иску закрытого акционерного общества "Солянка 1/2" (109028, Москва, ул. Солянка, д. 1/2; далее - общество "Солянка 1/2") к департаменту об обязании заключить договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Жилтоварищество - Наш дом" (109028, Москва, ул. Солянка, д. 1/2; далее - жилтоварищество); Межрегиональный общественный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир (109028, Москва, ул. Солянка, д. 1/2).

Суд

 

установил:

 

решением Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены, на департамент возложена обязанность заключить с истцом договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 решение суда первой инстанции остановлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 26.01.2011 оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционного инстанции без изменения.

В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора, театр и департамент просят оспариваемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права, в том числе статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда города Москвы N А40-168376/09-89-1159, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Дирекцией N 7 Муниципального предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов (правопредшественник департамента) и жилтовариществом был заключен договор аренды от 07.07.1991 N 48.

По условиям данного договора жилтовариществу переданы в аренду нежилые помещения подвала и первого этажа общей площадью 13 912 кв. м, принадлежащие городу Москве и расположенные в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2. Срок аренды определен сторонами на период с 07.07.1991 до 07.07.2016.

Пунктом 4.2 договора аренды от 07.07.1991 N 48 предусмотрено право арендатора передавать арендованные им нежилые помещения в субаренду.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2008 по другому делу (А40-63095/06-64-410) по иску департамента договор аренды от 07.07.1991 N 48 расторгнут в части аренды нежилого помещения общей площадью 10 582,7 кв. м, расположенного в строениях 1 и 2 дома N 1/2 по ул. Солянка.

До расторжения указанного договора жилтовариществом и обществом "Солянка 1/2" подписан договор субаренды от 31.07.2007 N 01/01, в соответствии с которым истцу на срок до 07.07.2016 передана в субаренду часть находившихся во владении и пользовании арендатора помещений.

Кроме того, данными лицами подписан договор субаренды от 25.02.2008 N 01/01-кр, на основании которого нежилые помещения подлежали передаче в субаренду на срок 3 месяца.

Заключив указанные договоры, общество "Солянка 1/2" дважды (письма от 28.05.2009 и от 24.07.2009) обращалось в департамент с требованием о заключении договора аренды спорных нежилых помещений на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что приобрело соответствующее право после расторжения договора аренды от 07.07.1991 N 48.

Письмом от 27.08.2009 N Ц/09/011128 департамент отказал истцу в заключении договора аренды, сославшись на расторжение договора аренды от 07.07.1991 N 48 в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды нежилых помещений.

Удовлетворяя исковые требования со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент расторжения договора аренды от 07.07.1991 N 48 истец являлся субарендатором помещений в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2 на основании договора субаренды от 31.07.2007 N 01-01; тот факт, что указанный договор субаренды не был зарегистрирован в установленном порядке, сам по себе не является основанием для отказа в понуждении департамента к заключению договора аренды.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав на наличие заключенного сторонами договора субаренды нежилых помещений от 25.02.2008 N 01/01-кр.

Между тем при вынесении оспариваемых судебных актов суды трех инстанций не учли следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судами установлено, что подписанный жилтовариществом и обществом "Солянка 1/2" договор субаренды нежилых помещений от 31.07.2007 N 01-01 заключен на срок более одного года, но в установленном порядке не зарегистрирован и, следовательно, является незаключенным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2008 по делу N А40-55234/07-59-452 удовлетворен иск общества "Солянка 1/2" к жилтовариществу об обязании осуществить государственную регистрацию договора субаренды от 31.07.2007 N 01-01.

Однако постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009 указанное решение отменено в связи с отказом общества "Солянка 1/2" от исковых требований.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2010 по делу N А40-71095/08-2-107 обществу "Солянка 1/2" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными отказов Управления Федерального регистрационной службы по городу Москве в регистрации договора субаренды нежилых помещений от 31.07.2007 N 01-01.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для удовлетворения исковых требований сделаны в результате неправильного применения статей 618, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Солянка 1/2" права требования заключения с департаментом договора аренды до 07.07.2016, суд кассационной инстанции исходил из существования на момент расторжения договора от 07.07.1991 N 48 другого договора субаренды нежилых помещений между жилтовариществом и обществом "Солянка 1/2" (договор от 25.02.2008 N 01/01-кр).

В то же время положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.

Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды.

Как следует из содержания договора субаренды нежилых помещений от 25.02.2008 N 01/01-кр его действие ограничено периодом с 25.02.2008 до 25.05.2008. При таких условиях вывод о наличии у истца права на заключение договора аренды с департаментом на срок до 07.07.2016 сделан с нарушением единообразия в толковании и применении пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Названная статья устанавливает право лиц, не привлеченных к рассмотрению дела, но считающих, что принятым по делу судебным актом нарушены их права и законные интересы, оспорить этот акт в суде надзорной инстанции, который, обнаружив допущенное нижестоящим арбитражным судом такое существенное нарушение норм процессуального права, как принятие решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, обязан в любом случае отменить проверяемое решение применительно к пункту 4 части 4 статьи 270 и пункту 4 части 4 статьи 288 во взаимосвязи со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С заявлением о пересмотре судебных актов в порядке надзора обратился театр, ссылаясь на нарушение принятыми по настоящему делу судебными актами его прав и охраняемых законом интересов.

В обоснование указанного довода заявитель ссылается на то, что в соответствии с договором субаренды от 19.07.1991 N 3 он являлся субарендатором части нежилых помещений, в отношении которых департаменту предписано заключить договор аренды с обществом "Солянка 1/2".

Таким образом, в случае заключения договора аренды между департаментом и истцом в отношении занимаемых театром помещений последний, будучи их субарендатором на момент расторжения договора аренды от 07.07.1991 N 48, утратит право на заключение договора аренды на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела имеются вступившие в законную силу судебные акты по другим делам Арбитражного суда города Москвы (N А40-63095/06-64-410 и N А40-71095/08-2-107), из которых следует, что театр занимал часть спорных помещений, осуществлял их обслуживание и поддерживал в исправном состоянии.

Между тем при рассмотрении настоящего спора суды, располагая соответствующими сведениями, не рассмотрели вопрос о наличии оснований для привлечения театра к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Указанное обстоятельство в силу статей 42, 270 (пункт 4 части 4), 288 (пункт 4 части 4), 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также является основанием для пересмотра оспариваемых актов в порядке надзора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-168376/09-89-1159 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 04.06.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.01.2011 по тому же делу.

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 18.07.2011.

 

Председательствующий судья

Е.Ю.ВАЛЯВИНА

 

Судья

В.А.ЛОБКО

 

Судья

А.М.ХАЧИКЯН