ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 апреля 2011 г. N ВАС-18484/10

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Разумова И.В., судей Иванниковой Н.П. и Киреева Ю.А. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Балтрыбпром" (город Пионерский Калининградской области; далее - общество "Балтрыбпром") о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Калининградской области от 09.02.2010 по делу N А21-12778/2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.09.2010 по тому же делу по иску общества "Балтрыбпром" в лице конкурсного управляющего этим обществом к обществу с ограниченной ответственностью "Эмбер Лэнд Компании" (далее - общество "Эмбер Лэнд Компании"), частному обществу с ограниченной ответственностью "Рикле Интернешнл Б.В." (далее - компания "Рикле Интернешнл Б.В.") и Управлению Федеральной регистрационной службы по Калининградской области (далее - управление регистрационной службы) о признании недействительными договора купли-продажи недвижимости от 15.04.2008, и двух договоров купли-продажи недвижимости 10.10.2008, заключенных между обществами "Балтрыбпром" и "Эмбер Лэнд Компании", о применении последствий недействительности этих сделок в виде обязания общества "Эмбер Лэнд Компании" возвратить обществу "Балтрыбпром" сохранившиеся объекты недвижимости и взыскания с общества "Эмбер Лэнд Компании" стоимости разрушенных зданий, об обязании управления регистрационной службы прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о праве собственности общества "Эмбер Лэнд Компании" на спорные объекты недвижимости и зарегистрировать право собственности общества "Балтрыбпром" на них, о признании недействительным договора об ипотеке от 28.05.2008 и дополнительного соглашения к нему от 11.09.2009, заключенных обществом "Рикле Интернешнл Б.В." и компанией "Эмбер Лэнд Компании", а также об обязании управления регистрационной службы прекратить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации обременения в виде ипотеки (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Суд

 

установил:

 

решением Арбитражного суда Калининградской области от 09.02.2010, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010, в удовлетворении исковых требований отказано.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 14.09.2010 оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

Общество "Балтрыбпром" в поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заявлении о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение судами норм права.

Изучив материалы дела и доводы заявителя, суд пришел к выводу о том, что заявление общества "Балтрыбпром" о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, 15.04.2008 общество "Балтрыбпром" (продавец) и общество "Эмбер Лэнд Компании" (покупатель) заключили договор купли-продажи девяти зданий и сооружений, расположенных по адресу: Калининградская область, город Пионерский, улица Портовая, дом 1 (здания отмочечного цеха площадью 6 700,7 кв. м, здания склада материально-технического снабжения площадью 322,3 кв. м, здания льдозавода площадью 963,3 кв. м, здания холодильника площадью 1 835,4 кв. м, здания цеха экструзии площадью 1 356,6 кв. м, КНС очистных сооружений площадью 42,3 кв. м здания очистных сооружений площадью 300,2 кв. м, насосной станции площадью 40,9 кв. м, нежилого строения - корпус N 27 - площадью 88,2 кв. м), а также земельного участка площадью 21 683,47 кв. м, на котором расположены указанные объекты недвижимости.

В соответствии условиями данного договора общая цена зданий и сооружений составила 30 427 753 рубля 76 копеек, а цена земельного участка - 1 913 328 рублей.

По акту приема-передачи от 15.04.2008 названные объекты недвижимости переданы покупателю.

Кроме того, общество "Балтрыбпром" (продавец) и общество "Эмбер Лэнд Компании" (покупатель) 10.10.2008 заключили договор купли-продажи расположенного по тому же адресу нежилого здания артезианской скважины N 8 общей площадью 4,7 кв. м и земельного участка площадью 900 кв. м.

Согласно этому договору цена здания составила 35 400 рублей, цена земельного участка - 72 000 рублей.

Здание и участок переданы покупателю по акту от 10.10.2008.

Также 10.10.2008 между обществом "Балтрыбпром" (продавцом) и обществом "Эмбер Лэнд Компании" (покупателем) заключен договор купли-продажи расположенного по упомянутому адресу нежилого здания артезианской скважины N 11 общей площадью 4,7 кв. м и еще одного земельного участка площадью 900 кв. м.

Согласованная в договоре цена здания составила 35 400 рублей, цена участка - 72 000 рублей.

Передача недвижимости покупателю оформлена актом от 10.10.2008.

Право собственности общества "Эмбер Лэнд Компании" на приобретенные им по договору от 15.04.2008 объекты недвижимости зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 14.05.2008, по договорам от 10.10.2008 - 10.11.2008.

По договору об ипотеке от 28.05.2008 (с учетом дополнительного соглашения от 11.09.2009 к нему) общество "Эмбер Лэнд Компании" передало в залог компании "Рикле Интернешнл Б.В." объекты недвижимости, приобретенные у общества "Балтрыбпром".

Определением Арбитражного суда Калининградской области от 20.04.2009 по делу N А21-2037/2009 в отношении общества "Балтрыбпром" введена процедура банкротства - наблюдение, а решением того же суда от 24.08.2009 оно признано несостоятельным (банкротом).

В обоснование заявленных требований конкурсный управляющий обществом "Балтрыбпром" сослался на то, что заключение оспариваемых договоров купли-продажи при наличии к тому времени у продавца крупной задолженности перед кредиторами фактически было направлено на вывод основных активов - всей принадлежащей обществу "Балтрыбпром" недвижимости, которая была необходима для осуществления основной хозяйственной деятельности (переработки рыбы и морепродуктов). После отчуждения основная хозяйственная деятельность продавца прекращена. Имущество продано обществом "Балтрыбпром" по заведомо заниженной цене. Общество "Эмбер Лэнд Компании" (покупатель), учрежденное незадолго до совершения оспариваемых сделок, знало об этих фактах и о тяжелом финансовом положении продавца, при том, что генеральный директор покупателя Синельник Юрий Петрович в определенной мере влиял на управленческие структуры общества "Балтрыбпром". По мнению конкурсного управляющего, обстоятельства продажи недвижимого имущества свидетельствуют о недобросовестном поведении общества "Эмбер Лэнд Компании" (покупателя), воспользовавшегося тем, что единоличный исполнительный орган общества "Балтрыбпром" (продавца) при заключении упомянутых договоров купли-продажи действовал явно в ущерб последнему и его кредиторам. Поскольку, как полагал конкурсный управляющий обществом "Балтрыбпром", при заключении договоров купли-продажи покупателем было допущено злоупотребление правом, данные сделки являются недействительными на основании статьи 10 и статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс).

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции счел, что обществом "Балтрыбпром" пропущен годичный срок исковой давности, предусмотренный пунктом 2 статьи 181 ГК РФ, а довод о продаже недвижимости по заведомо заниженной цене не доказан, поскольку представленное конкурсным управляющим заключение об оценке порочно.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с судом первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

Договор, при заключении которого допущено нарушение положений пункта 1 статьи 10 ГК РФ, является ничтожным в силу статьи 168 Кодекса, а не оспоримым, как ошибочно указали суды.

На требования о признании ничтожной сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности распространяется трехлетний срок исковой давности, установленный пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

В данном случае исполнение первого из оспариваемых договоров началось не ранее 15.04.2008, иск подан в суд 05.11.2009, то есть в пределах срока исковой давности.

Оснований для отказа в иске в связи с пропуском срока исковой давности не имелось.

Кроме того, при принятии решения судом первой инстанции допущены существенные нарушения норм процессуального права, что также могло привести к принятию неправильного решения.

Так, суд первой инстанции констатировал недоказанность конкурсным управляющим факта отчуждения имущества по заниженной цене, рассмотрев лишь одно из доказательств по делу - представленное конкурсным управляющим заключение об оценке.

Между тем в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства в их совокупности и взаимосвязи, осуществляя проверку каждого доказательства, в том числе с позиции его достоверности и соответствия содержащихся в нем сведений действительности. При этом в судебном акте указываются не только результаты оценки принятых судом доказательств, но и мотивы, по которым было отказано в принятии иных доказательств.

В нарушение требований названной статьи и статей 168, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд вообще не исследовал те условия договора об ипотеке, на которые ссылалось общество "Балтрыбпром" в подтверждение своих доводов об отчуждении имущества по заниженной стоимости.

Суд первой инстанции установил, что вскоре после приобретения недвижимости она была передана обществом "Эмбер Лэнд Компании" в залог по договору об ипотеке от 28.05.2008 (с учетом дополнительного соглашения от 11.09.2009 к нему) компании "Рикле Интернешнл Б.В.".

Упомянутые договор об ипотеке и дополнительное соглашение к нему имеются в материалах дела.

Согласно пункту 1 статьи 339 ГК РФ и пункту 1 статьи 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны, в частности, предмет ипотеки и его оценка.

Пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке установлено, что оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Заключая договор об ипотеке и дополнительное соглашение к нему, само общество "Эмбер Лэнд Компании", незадолго до этого выкупившее имущество у общества "Балтрыбпром" за 32 555 881 рубль 76 копеек, согласилось с зафиксированной в залоговом договоре оценкой того же имущества в размере, превышающем 300 000 000 рублей.

Какой-либо оценки этому факту суд не дал.

Кроме того, мотивы, по которым суд первой инстанции не принял во внимание представленный конкурсным управляющим отчет об оценке, изложены в виде предположений, что при принятии судебного акта не допускается.

Так, суд первой инстанции указал, что на рыночную стоимость имущества существенное влияние оказывает факт издания нормативных правовых актов Калининградской области, в соответствии с которыми возможно принятие решения о перепрофилировании зоны, где расположена недвижимость, из промышленной в туристско-рекреационную. Между тем названные судом правовые акты (Закон Калининградской области от 28.12.2006 N 115 "Об утверждении Программы социально-экономического развития Калининградской области на 2007 - 2016 годы" и постановление Правительства Калининградской области от 28.04.2007 N 242 "О Концепции развития транспортного комплекса Калининградской области на период до 2020 года") носят общий характер, в них нет ссылок на конкретные объекты недвижимости, в том числе спорные. Является предположением и вывод суда первой инстанции относительно того, что соблюдение оценщиком стандартов оценки было невозможно либо затруднительно. Суд первой инстанции без должной аргументации указал, что с учетом принятых органами власти решений отсутствовал иной спрос на отчужденные участки, здания и сооружения, однако надлежащих доказательств, подтверждающих данный факт, в деле нет.

При этом судом первой инстанции необоснованно со ссылкой на неотносимость к сути спора было отклонено ходатайство конкурсного управляющего о приобщении к материалам дела ряда приказов и протоколов, которые, по мнению истца, подтверждали наличие связей между управленческими структурами общества "Балтрыбпром" и генеральным директором общества "Эмбер Лэнд Компании" Синельником Ю.П.

Вместе с тем, исходя из предмета и оснований заявленных требований этот довод подлежал исследованию в рамках рассматриваемого спора, представленные конкурсным управляющим в обоснование данного довода доказательства должны были быть приняты судом и оценены.

Ненадлежащим образом оценив одно из доказательств конкурсного управляющего (отчет об оценке), суд первой инстанции уклонился от проверки не связанных с этим доказательством доводов иска.

Суды апелляционной и кассационной инстанций допущенные судом первой инстанции нарушения норм материального и процессуального права не устранили.

Изложенное может свидетельствовать о нарушении судами единообразия в толковании и применении норм права, что в соответствии с частью 4 статьи 299, пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

определил:

 

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А21-12778/2009 Арбитражного суда Калининградской области для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 09.02.2010, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.09.2010.

Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 23.05.2011.

 

Председательствующий судья

И.В.РАЗУМОВ

 

Судья

Н.П.ИВАННИКОВА

 

Судья

Ю.А.КИРЕЕВ