ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 апреля 2011 г. N ВАС-2150/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Ю.Ю. Горячевой, судей Д.И. Дедова, С.В. Сарбаша рассмотрела в судебном заседании заявление гражданина Зинатуллина Р.И. о пересмотре в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.11.2010 по делу Арбитражного суда Оренбургской области N А47-157/2010.

Суд

 

установил:

 

открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий банк "Банк Москвы" (далее - Банк Москвы) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (далее - регистрирующий орган) по погашению регистрационных записей N 56-56-01/117/2008-082 и N 56-56-01/117/2008-083 об ипотеке в силу закона квартиры N 2 в двухэтажном четырехквартирном доме с подвалом, литер А, по адресу: Оренбургская область, Оренбургский район, поселок Пригородный, улица Терешковой, дом N 36 и функционально обеспечивающего эту квартиру земельного участка площадью 351 кв. метр (далее - квартира с земельным участком), а также об обязании совершить действия по устранению нарушений прав и законных интересов путем восстановления регистрационных записей об ипотеке указанных объектов.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены граждане Коломинский Р.А., Зинатуллин Р.И., общество с ограниченной ответственностью "Арион Лайт".

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.06.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 решение суда первой инстанции отменено, заявленные требования удовлетворены.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 17.11.2010 оставил постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций, гражданин Зинатуллин Р.И. просит их отменить как незаконные и необоснованные и оставить в силе решение суда первой инстанции. Гражданин Зинатуллин Р.И. указывает, что у регистрирующего органа имелись основания для погашения регистрационных записей об ипотеке при наличии справки банка о досрочном погашении кредита, поддельность которой установлена лишь технико-криминалистической экспертизой в рамках уголовного дела. Кроме того, в результате исполнения оспариваемых судебных актов возникло противоречие между регистрационными записями: в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) залогодателем квартиры и земельного участка значится гражданин Коломинский Р.А., а собственником этих объектов - гражданин Зинатуллин Р.И., который приобрел их без каких-либо обременений.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами в рамках рассмотрения настоящего дела и подтверждается его материалами, Банк Москвы по договору от 13.05.2008 N ИП061/15/00018-08 предоставил гражданину Коломинскому Р.А. кредит в сумме 19 400 000 японских йен для приобретения квартиры с земельным участком на условиях передачи этих объектов недвижимости в ипотеку (т. 1, л. 15).

По договору купли-продажи от 13.05.2008, заключенному с гражданкой Романцовой М.А., гражданин Коломинский Р.А. приобрел за 6 550 000 рублей квартиру с земельным участком (т. 1, л. 41).

Государственная регистрация законной ипотеки в пользу Банка Москвы квартиры и земельного участка произведена в ЕГРП на основании регистрационных записей от 19.05.2008 N 56-56-01/117/2008-082 и N 56-56-01/117/2008-083 (т. 1, л. 29).

В деле имеется свидетельство от 20.05.2008 о государственной регистрации в ЕГРП за N 56-56-01/117/2008-083 права собственности гражданина Коломинского Р.А. на квартиру со сведениями о ее обременении ипотекой в силу закона (т. 1, л. 64).

Как указывал Банк Москвы, гражданин Коломинский Р.А. осуществлял погашение кредита по сентябрь 2009 года, после чего платежи прекратились.

Обратившись в регистрирующий орган, Банк Москвы выяснил, что записи об ипотеке погашены 14.05.2009 по заявлению гражданина Коломинского Р.А. от 12.05.2009, к которому прилагалось адресованное регистрирующему органу письмо Банка Москвы от той же даты с просьбой снять ипотеку в связи с досрочным погашением кредита (т. 1 л. 60 - 62).

После погашения записей об ипотеке гражданину Коломинскому Р.А. по его заявлению 14.05.2009 было выдано повторное свидетельство о праве собственности (т. 1, л. 56).

По договору купли-продажи от 03.06.2009, заключенному с гражданином Коломинским Р.А., квартиру с земельным участком за 1 990 000 рублей приобрел гражданин Зинатуллин Р.И (т. 1, л. 37, 38).

Государственная регистрация договора купли-продажи и перехода к гражданину Зинатуллину Р.И. права собственности на квартиру произведена в ЕГРП 04.06.2009 за N 56-56-01/131/2009-107 и 56-56-01/131/2009-109 (т. 1, л. 38).

Гражданину Зинатуллину Р.И. было выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру с указанием об отсутствии каких-либо ограничений (обременений) его права от 04.06.2009 серии 56АА N 709472 (т. 1, л. 33).

В процессе рассмотрения настоящего дела регистрирующий орган подтвердил арбитражному суду, что согласно сведениям из ЕГРП собственником спорных объектов недвижимости является Зинатуллин Р.И., который приобрел их без каких-либо ограничений (т. 2, л. 103).

Заключениями экспертов от 12.03.2010 N э/164 и от 22.03.2010 N э/163 по результатам проведения технико-криминалистической и почерковедческой экспертиз, назначенных в рамках уголовного дела, было установлено, что представленное в регистрирующий орган письмо Банка Москвы с просьбой о снятии ипотеки в связи с полным погашением гражданином Коломинским Р.А. кредита подделано (т. 2, л. 46 - 66).

Кроме того, из содержания судебных актов по делу N А47-10458/2009 Арбитражного суда Оренбургской области усматривается, что гражданин Коломинский Р.А. покупал одну и ту же квартиру с земельным участком у разных лиц, неоднократно брал под ее залог денежные средства, а затем продал эту квартиру не только гражданину Зинатуллину Р.И., но и гражданке Дементьевой О.А.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции исходил из того, что регистрирующий орган произвел погашение регистрационных записей без нарушения требований закона, поскольку для совершения регистрационных действий достаточно обращения залогодателя, приложившего в пакете документов письмо банка, содержавшее волеизъявление о прекращении ипотеки. Регистрирующий орган, в обязанность которого входит лишь правовая экспертиза документов, не мог сам установить по внешним признакам поддельность этого письма. Кроме того, суд указал на невозможность восстановления регистрационных записей об ипотеке объектов недвижимости в пользу Банка Москвы и по тому основанию, что их собственником уже является гражданин Зинатуллин Р.И. в результате совершения сделки купли-продажи, доказательств ничтожности которой не представлено.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции счел действия регистрирующего органа незаконными, так как он погасил регистрационные записи об ипотеке в отсутствие совместного заявления Коломинского Р.А. (залогодателя) и Банка Москвы (залогодержателя). При этом названный суд исходил из того, что подобное письмо банка не заменяет его обращение с соответствующим заявлением в регистрирующий орган, как это предусмотрено положениями пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", к которым отсылает пункт 4 статьи 29 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации прав).

Банк Москвы в регистрирующий орган не обращался, намерения прекратить ипотеку не имел, представленное Коломинским Р.А. в регистрирующий орган письмо Банка Москвы было поддельным.

Руководствуясь положениями части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требующей восстановить нарушенное в результате незаконных действий право, суд апелляционной инстанции обязал регистрирующий орган восстановить в ЕГРП регистрационные записи об ипотеке Банка Москвы N 56-56-01/117/2008-082 и N 56-56-01/117/2008-083.

Суд кассационной инстанции с оценкой фактических обстоятельств, мотивами и правовыми выводами суда апелляционной инстанции согласился.

Правовая позиция указанных судов о невозможности погашения во внесудебном порядке регистрационной записи об ипотеке в отсутствие совместного обращения в регистрирующий орган залогодателя и залогодержателя согласуется с указаниями, сформулированными в пункте 52 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" (далее - постановление 10/22), а также изложенными в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 N 6267/10.

Однако при обязании регистрирующего органа восстановить регистрационные записи об ипотеке суды не учли следующее.

Требование залогодержателя о восстановлении регистрационной записи об ипотеке недвижимости направлено на оспаривание зарегистрированного без обременения права собственности другого лица на эту недвижимость.

В силу пункта 56 постановления N 10/22 зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных отношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

Исходя из положений пункта 52 постановления 10/22, восстановление регистрационной записи об ипотеке возможно только по результатам рассмотрения судом в порядке искового производства спора о правах на недвижимое имущество по иску заинтересованного лица о признании (восстановлении) права залога.

При этом по смыслу пункта 53 постановления 10/22 в качестве ответчиков по такому иску привлекаются залогодатель, а также лицо, за которым в момент рассмотрения дела судом в ЕГРП зарегистрировано недвижимое имущество, обремененное прежде ипотекой.

Таким образом, установив по настоящему делу незаконность действий регистрирующего органа по погашению регистрационных записей об ипотеке, суд не мог обязать этот орган восстановить упомянутые записи, руководствуясь правилами главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Кроме того, если бы требования Банка Москвы, направленные на восстановление регистрационных записей об ипотеке, рассматривались в исковом порядке, то они могли бы быть удовлетворены только в том случае, если это не нарушает права и законные интересы иных участников гражданского оборота.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав единственным доказательством существования зарегистрированного права является его государственная регистрация.

В данном же случае гражданин Зинатуллин Р.И., приобретая квартиру с земельным участком у гражданина Коломинского Р.А., мог полагаться на записи в ЕГРП об отсутствии каких-либо обременений по этим объектам.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Пункт 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает сохранение залога при переходе права на заложенное имущество, тогда как в рассматриваемой ситуации переход права состоялся в отношении имущества, которое по сведениям ЕГРП заложенным не являлось.

Следовательно, право собственности на квартиру с земельным участком перешло к гражданину Зинатуллину Р.И. без обременения ипотекой и такое обременение не могло возникнуть впоследствии в порядке исправления ошибки регистрирующего органа.

Сделка между гражданами Коломинским Р.А. и Зинатуллиным Р.И. недействительной не признана, недобросовестность гражданина Зинатуллина Р.И. арбитражными судами не устанавливалась, в качестве ответчика по делу он не привлечен, согласия на обременение собственного имущества чужими долгами также не давал.

Исковое требование к гражданину Зинатуллину Р.И. или обоим упомянутым гражданам о признании (восстановлении) права залога Банк Москвы не заявлял и подведомственно оно будет суду общей юрисдикции исходя из субъектного состава, характера отношений, цели кредитования и предмета залога.

Помимо того, возложение судами на регистрирующий орган обязанности восстановить в ЕГРП регистрационные записи, то есть воспроизвести их в прежнем виде без учета изменившихся материальных правоотношений, приводит к внесению в ЕГРП сведений, содержание которых не соответствует закону.

Так, раздел III Правил ведения ЕГРП, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219 предусматривает при государственной регистрации ипотеки внесение в ЕГРП сведений о залогодателе, залогодержателе, документе-основании возникновения обременения.

Как следует из пункта 3 статьи 2 Закона о государственной регистрации прав, датой государственной регистрации прав является день внесения (фактического совершения) в ЕГРП соответствующих записей о правах. Разъяснения судам по этому вопросу даны в пункте 3 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Следовательно, исполнение требований суда о восстановлении записей об ипотеке означает, что согласно сведениям ЕГРП залогодателем имущества, уже принадлежащего на праве собственности Зинатуллину Р.И., будет выступать Коломинский Р.А., что противоречит правилам пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, кто может являться залогодателем вещи.

По мнению коллегии судей, при таких условиях у судов апелляционной и кассационной инстанций не имелось правовых оснований для обязания регистрирующего органа восстановить в ЕГРП записи об ипотеке, что не препятствовало рассмотрению требования Банка Москвы в части признания незаконными действий регистрирующего органа с вынесением судебного акта, содержащего правовую оценку этих действий.

Учитывая изложенное, дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов как нарушающих единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А47-157/2010 Арбитражного суда Оренбургской области для пересмотра в порядке надзора постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 17.11.2010.

2. Направить лицам, участвующим в деле, копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов.

3. Предложить участвующим в деле лицам представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 30.05.2011.

 

Председательствующий судья

Ю.Ю.ГОРЯЧЕВА

 

Судья

Д.И.ДЕДОВ

 

Судья

С.В.САРБАШ