ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 апреля 2010 г. N ВАС-44/10

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Г.Г. Поповой, судей А.А. Маковской, Е.М. Моисеевой рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Пугачев Авто" (г. Пугачев) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Саратовской области от 06.05.2009 по делу N А57-24892/08, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.11.2009 по тому же делу, принятых по иску общества с ограниченной ответственностью "ЭлПМаш" (г. Пугачев, далее - общество "ЭлПМаш", должник по исполнительному производству) к обществу с ограниченной ответственностью "Овощторг" (г. Балаково, далее - общество "Овощторг", организатор торгов), обществу с ограниченной ответственностью "Пугачев Авто" (далее - общество "Пугачев Авто", победитель торгов), Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Саратовской области (далее - территориальное управление), специализированному государственному учреждению при Правительстве Российской Федерации "Российский Фонд Федерального имущества" в лице филиала в Саратовской области (далее - фонд федерального имущества) с иском о признании недействительными торгов, состоявшихся 05.11.2008, по продаже нежилого одноэтажного здания склада общей площадью 973,8 кв. метров, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Пугачев, ул. Топорковская, д. 95, и сделки, заключенной по результатам торгов. Истец также просил применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возврата указанного здания обществу "ЭлПМаш" в собственность, прекратить зарегистрированное за обществом "Пугачев Авто" право собственности и восстановить зарегистрированное за обществом "ЭлПМаш" право собственности на спорный объект.

Другие лица, участвующие в деле: третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы судебных приставов по Саратовской области, Пугачевское межрайонное подразделение службы судебных приставов по Саратовской области (далее - Пугачевское межрайонное подразделение), Управление Федеральной регистрационной службы по Саратовской области.

Суд

 

установил:

 

решением Арбитражного суда Саратовской области от 06.05.2009, с учетом дополнительного решения от 09.06.2009, исковые требования общества "ЭлПМаш" удовлетворены. Торги и заключенная по результатам торгов сделка признаны недействительными, применены последствия недействительности ничтожной сделки: на общество "Пугачев Авто" возложена обязанность возвратить обществу "ЭлПМаш" нежилое здание, на общество "Овощторг" возложена обязанность возвратить обществу "Пугачев Авто" денежные средства в размере 1 050 000 рублей, прекращено зарегистрированное за обществом "Пугачев Авто" право собственности и восстановлено зарегистрированное за обществом "ЭлПМаш" право собственности на спорный объект.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2009 указанное решение оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.11.2009 решение и постановление оставлены без изменения.

В заявлении о пересмотре судебных актов в порядке надзора общество "Пугачев Авто" ссылается на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм материального права.

Заявитель полагает, что покупатель приобретает право пользования частью земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования в силу закона (статья 37 Земельного кодекса Российской Федерации и статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации), поэтому информация о наличии земельного участка на праве аренды в извещении о торгах была достаточной, нарушения о порядке информирования не являются существенными и не могли повлечь признание недействительными торгов.

По мнению заявителя суд необоснованно возвратил имущество должнику, не являющемуся стороной по сделке, а не продавцу - фонду федерального имущества. Кроме того, суд неправомерно обязал возвратить покупателю вырученные от продажи средства организатора торгов, а не продавца.

Рассмотрев заявление общества "Пугачев Авто", изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что общество "Овощторг" организовало и провело 05.11.2008 торги здания склада, принадлежащего на праве собственности обществу "ЭлПМаш" и переданного на торги на основании постановления Пугачевского межрайонного подразделения в рамках сводного исполнительного производства N 1/06/2008, возбужденного 07.12.2005.

Информационное сообщение о проведении открытого аукциона по продаже спорного здания было опубликовано в номере 43 (925) от 3 - 9 октября 2008 Саратовской областной газеты "Совфакс".

Победителем торгов признано общество "Пугачев Авто", о результатах торгов 05.11.2008 составлен протокол N 4-3, имеющий, согласно пункту 5 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, силу договора купли-продажи.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 02.12.2008 по делу N А57-24545/08-40 в отношении общества "ЭлПМаш" возбуждено дело о несостоятельности (банкротстве) и введена процедура наблюдения.

Общество "ЭлПМаш", полагая, что торги проведены с нарушением положений статей 447, 448 и 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, обратилось в суд с иском по настоящему делу.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о нарушении порядка информирования о проведении торгов, установленного пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку извещение о торгах не содержало информации о земельном участке, на котором расположено отчуждаемое нежилое здание и его площади. Суд признал, что указание в информационном сообщении сведений о наличии права аренды на земельный участок не является соблюдением порядка проведения торгов, поскольку при общей площади здания в размере 973,8 кв. метра к покупателю переходит право аренды на земельный участок общей площадью 44 058,17 кв. метров и отсутствие такой информации лишает потенциальных покупателей возможности принять участие в торгах.

На этом основании суд признал недействительными торги и сделку, заключенную по результатам торгов, и применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав победителя торгов возвратить должнику нежилое здание, а организатора торгов возвратить покупателю денежные средства в размере 1 050 000 руб.

Суды апелляционной и кассационной инстанций согласились с выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия считает правомерными выводы судов о недействительности торгов и заключенной по их результатам сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В пункте 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Судами установлено, что в информационном сообщении отсутствовали данные, определяющие расположение здания склада на соответствующем земельном участке. Следовательно, реализованное с торгов имущество надлежащим образом не индивидуализировано, предмет торгов в извещении не определен.

Указанное нарушение порядка информирования о проведении торгов является основанием признания торгов и заключенной по их результатам сделки недействительными по иску должника, заинтересованного в надлежащем проведении публичных торгов для обеспечения конкуренции покупателей и получения наибольшей цены за продаваемое имущество.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (пункт 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также применение последствий, предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Между тем, суд, применяя последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции, обязал покупателя вернуть имущество должнику в исполнительном производстве (истцу).

Однако в соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В качестве организатора торгов выступало общество "Овощторг", действовавшее на основании государственного контракта от 07.04.2008, заключенного с фондом федерального имущества и соглашения к нему от 28.07.2008, заключенного с фондом федерального имущества и территориальным управлением, и доверенности от 16.09.2008, выданной территориальным управлением.

Согласно протоколу о результатах торгов от 05.11.2008 продавцом является территориальное управление в лице общества "Овощторг", а покупателем - общество "Пугачев Авто".

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 14 Информационного письма от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства" разъяснил, что должник не являлся стороной в сделке, и последствия недействительности сделки, предусмотренные пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении него не могут быть применены. То обстоятельство, что на торгах продавалось имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, не делает последнего стороной по сделке.

Таким образом, решение в части возложения на общество "Пугачев Авто" обязанности возвратить обществу "ЭлПМаш" (должнику) нежилое здание склада является необоснованным.

Спорное имущество подлежало возврату стороне по сделке - продавцу, которым является территориальное управление.

Обязанность по возврату денежных средств, уплаченных покупателем по сделке, также подлежала возложению на сторону по сделке - на продавца.

Кроме того, ошибочным является указание в резолютивной части решения на ничтожность сделки, поскольку сделка, заключенная по результатам торгов, признанных недействительными, является оспоримой.

При названных обстоятельствах судебные акты нарушают единообразие в применении судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высший Арбитражный Суд Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

 

определил:

 

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А57-24892/08 Арбитражного суда Саратовской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Саратовской области от 06.05.2009, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.06.2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.11.2009.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 20 мая 2010 года.

 

Председательствующий судья

Г.Г.ПОПОВА

 

Судья

А.А.МАКОВСКАЯ

 

Судья

Е.М.МОИСЕЕВА