ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 7 июля 2009 г. N ВАС-7188/09

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Хачикяна А.М. и судей Весеневой Н.А., Киреева Ю.А. рассмотрела в судебном заседании заявление департамента имущества города Москвы (адрес для корреспонденции: ул. Каретный ряд, д. 2/1, г. Москва, 127006) от 26.05.2009 N 09/16882 о пересмотре в порядке надзора решения от 17.09.2008 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-37281/08-6-309, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 05.03.2009 по тому же делу.

Суд

 

установил:

 

Комитет по управлению имуществом Москвы (Москомимуществом) в лице директора Восточного территориального агентства (арендодатель), ГУП ДЕЗ Восточного Измайлово (балансодержатель) и ООО "Фирма "Эра" (арендатор) заключили договор аренды от 23.06.1998 N 04-386/98 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, бульвар Сиреневый, дом N 72, строение 1, квартал 1683 общей площадью 365,8 квадратных метра. Срок действия договора определен с 15 мая 1998 по 26 января 2013.

Общество 27.02.2000 обратилось с заявлением в Восточное территориальное агентство Москомимущества о выкупе арендуемого нежилого помещения.

Комиссия по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы 27.10.2000 приняла решение о продаже в собственность ООО КМП "Фирма ЭРА" вышеуказанного нежилого помещения (протокол N 200), которое 06.02.2004 было изменено в части размера площади выкупаемого нежилого помещения.

Дополнительным соглашением от 23.03.2004 в договор аренды внесены изменения, касающиеся площади нежилого помещения и нумерации комнат.

Городская комиссия по приватизации имущества г. Москвы 24.02.2005 отменила ранее принятые решения Комиссии от 27.10.2000 и 06.02.2004 о продаже нежилого помещения ООО КМП "Фирма ЭРА" и приняла решение о возврате последнему перечисленных денежных средств. Свое решение Комиссия мотивировала тем, что выкуп помещения может быть осуществлен только в соответствии со ст. 13 ФЗ от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Общество с ограниченной ответственностью КМП "Фирма-ЭРА" (далее ООО КМП "Фирма-ЭРА") обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы (далее СГУП по продаже имущества города Москвы), Департаменту имущества г. Москвы (далее ДИгМ) о признании недействительным решения Городской комиссии по приватизации имущества г. Москвы от 24.02.2005 N 2 об отмене ранее принятых решений Комиссии по продаже объектов нежилого фонда г. Москвы; обязании Департамента имущества г. Москвы принять решение о продаже ООО КМП "Фирма ЭРА" нежилого помещения общей площадью 367,7 кв. м по цене 777170 руб. по адресу: г. Москва, Сиреневый бульвар, д. 72 и передать его СГУП по продаже имущества города Москвы для заключения договора купли-продажи и регистрации права собственности ООО КМП "Фирма Эра" на указанное помещение и обязании СГУП по продаже имущества г. Москвы заключить договор купли-продажи с ООО КМП "Фирма ЭРА" нежилого помещения общей площадью 367,7 кв. м по цене 777170 руб. и оформить в установленном порядке право собственности ООО КМП "Фирма ЭРА" на это помещение.

Определением от 31.08.2006 производство по делу в части требования заявителя об отмене решения Городской комиссии по приватизации имущества г. Москвы от 24.02.2005 (протокол N 2) прекращено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2007 N 09АП-8617/2007-ГК отменено в части решение Арбитражного суда города Москвы от 26.04.2007 по делу N А40-34693/06-12-195 по иску ООО КМП "Фирма ЭРА" к Специализированному государственному унитарному предприятию по продаже имущества города Москвы, Департаменту имущества города Москвы об отмене незаконного решения Городской комиссии по приватизации имущества города Москвы от 24.02.2005 протокол N 2, обязании Департамента имущества города Москвы принять решение о продаже нежилого помещения, обязании СГУП по продаже имущества города Москвы заключить договор купли-продажи.

Принят новый судебный акт об обязании Специализированного государственного унитарного предприятия по продаже имущества города Москвы заключить с ООО КМП "Фирма ЭРА" договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью 367,7 кв. м по цене 777 170 руб., расположенного по адресу: город Москва, Сиреневый бульвар, д. 72. В остальной части решение оставлено без изменения.

Между СГУП по продаже имущества города Москвы и ООО КМП "Фирма Эра" 06.11.2007 заключен договор ВАМ (АС) N 21811 купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения. Право собственности ООО КМП "Фирма Эра" зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 25.01.2008 на бланке 77А N 334715.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, ООО КМП "Фирма ЭРА" полностью оплатило стоимость арендуемого помещения, что подтверждается справкой ДИГМ от 10.03.2004 N 04/45589, согласно которой денежные средства за выкуп спорного помещения поступили в размере 777.170 руб. Последний платеж осуществлен 20.02.2004.

После внесения истцом выкупной стоимости департамент продолжал начислять истцу арендную плату, в результате истцом излишне уплачена арендная плата в размере 224.622,45 руб.

Общество с ограниченной ответственностью КМП "Фирма Эра" (далее общество) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском по настоящему делу к Департаменту имущества города Москвы (далее - департамент) о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 224.622,45 руб. - переплату по арендной плате за март - декабрь 2005 года, январь - май 2006 года и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5.054 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 17.09.2008, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда и Федерального арбитражного суда Московского округа от 01.11.2008 и от 05.03.2009 соответственно, исковые требования удовлетворены в полном объеме.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов, департамент просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение арбитражными судами норм материального права.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии со статьей 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно пункту 8.12. договора аренды изменения в договор аренды вносятся только "Дополнительным соглашением", подписанным сторонами, заключившими договор.

Дополнительное соглашение от 23.03.2004 о внесении изменений в договор аренды, касающиеся площади нежилого помещения и нумерации комнат, подписано арендодателем, балансодержателем и арендатором

Согласно представленным в материалы дела вариантам дополнительного соглашения (л.д. 31 и л.д. 59) к договору аренды, заключенному между Восточным территориальным агентством ДИГМ и ООО КМП "Фирма ЭРА" в соответствии с распоряжением Комитета по управлению имуществом от 07.04.1997 N 1045-р арендатор освобождается арендодателем от обязательства внесения арендной платы по договору на период с 01.01.2003 по момент государственной регистрации права собственности арендатора на арендуемое помещение.

Удовлетворяя иск суды исходили из положений Распоряжения Москомимущества от 07.04.1997 N 1045-р "О порядке внесения арендной платы при выкупе арендованных нежилых помещений" о том, что при выкупе арендованных нежилых помещений в собственность арендная плата прекращает взиматься с момента поступления всей суммы денежных средств за выкуп помещений на расчетный счет Москомимущества или Фонда имущества. При частичной оплате выкупаемых помещений, предусмотренной распоряжениями МКИ или договорами купли - продажи и подтвержденной соответствующими документами, взимать арендную плату только за неоплаченную часть помещений.

Данное распоряжение опубликовано не было и как видно из материалов дела распоряжением Департамента имущества города Москвы от 29.11.2004 N 3151-р отменено.

Давая правовую оценку дополнительному соглашению, суды пришли к выводу о его соответствии требованиям, предъявляемым законом к договору аренды.

Между тем данный вывод суда основан на неправильном толковании положений статей 164, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исходя из смысла указанных положений, если договор подлежит государственной регистрации, то все изменения и дополнения к нему как часть этого договора также подлежат государственной регистрации.

Дополнительное соглашение об освобождении арендатора от обязательства внесения арендной платы являлось соглашением об изменении условий договора аренды от 23.06.1998 N 04-386/98.

Договор аренды от 23.06.1998 N 04-386/98 был зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, дополнительное соглашение об освобождении арендатора от обязательства внесения арендной платы также подлежало регистрации в том же порядке.

При несоблюдении требования о регистрации дополнительного соглашения оно считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Согласно пункту 14 постановления пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

С момента государственной регистрации на основании статьи 413 ГК РФ прекращаются обязательства, вытекающие из договора аренды, между истцом и ответчиком, если такое обязательство не прекратилось по соглашению сторон или по иным основаниям.

Договор аренды не был расторгнут ни по соглашению сторон, ни по решению суда.

Таким образом, до момента регистрации права собственности общества (25.01.2008), помещения являлись собственностью города Москвы, а правоотношения сторон основывались на договоре аренды.

Ни законодательством, ни договором не предусмотрено, что обращение арендатора с заявлением о выкупе арендуемого помещения приостанавливает либо прекращает действие договора аренды и освобождает арендатора от исполнения обязательств по арендной плате.

До момента прекращения обязательства у лица, остававшегося арендатором и не являвшегося собственником помещения, оставалась обязанность уплаты арендных платежей, что соответствует как условиям заключенного между сторонами договора аренды, так и статьям 309 и 614 ГК РФ.

Согласно пункту 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-37281/08-6-309 Арбитражного суда г. Москвы для пересмотра в порядке надзора принятых по нему судебных актов.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемые к ним документы лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление департамента до 7 августа 2009 года.

 

Председательствующий судья

А.М.ХАЧИКЯН

 

Судья

Н.А.ВЕСЕНЕВА

 

Судья

Ю.А.КИРЕЕВ