ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 января 2009 г. N 16707/08

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Хачикяна А.М. и судей Весеневой Н.А., Подъячева И.А. рассмотрел в судебном заседании заявление Волоколамского районного потребительского общества о пересмотре в порядке надзора постановления от 29.08.2008 Десятого арбитражного апелляционного суда по делу Арбитражного суда Московской области N А41-6465/08 и постановления от 08.10.2008 Федерального арбитражного суда Московского округа по тому же делу.

Суд

 

установил:

 

общество с ограниченной ответственностью "КОПЕЙКА-МО" (далее ООО "КОПЕЙКА-МО") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Волоколамскому районному потребительскому обществу (далее Волоколамское РАЙПО), третье лицо: Волоколамский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области, о принятии решения о государственной регистрации договора аренды от 26.10.2006 N 53, заключенного между Волоколамским РАЙПО и ООО "КОПЕЙКА-МО" в отношении части здания общей площадью 777,4 кв. м, расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Панфилова, д. 212, стр. 3.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26.06.08 в иске отказано на том основании, что продолжает действовать возобновленный на неопределенный срок договор от 10.04.2007 N 53/3.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 решение Арбитражного суда Московской области от 26.06.2008 отменено, иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 08.12.2008 постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения. При этом суды руководствовались фактом невыполнения ответчиком предписаний регистрирующего органа.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов Волоколамское районное потребительское общество просит отменить вышеуказанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение арбитражными судами норм материального и процессуального права.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, в период строительства объекта аренды сторонами был заключен предварительный договор от 18.12.2005 N 51 с обязанием заключения договора аренды сроком на 10 лет ("Основного договора"), согласно пункту 2.5 в доказательство заключения, в обеспечение его исполнения "Арендатор" принимает на себя обязательство выплатить "Арендодателю" 2 000 000 (два миллиона) рублей, включая НДС в течение 10 (десяти) дней с даты подписания настоящего договора в качестве задатка с последующим учетом данной суммы в счет арендных платежей, а согласно п. 2.6 перечислить на благоустройство территории комплекса 950 000 руб.

06.06.2006 был заключен договор аренды N 53/2 со сроком действия на 6 месяцев.

10.04.2007 был заключен договор аренды N 53/3 со сроком действия на 11 месяцев.

Истец и ответчик совместно обратились в Волоколамский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области с заявлениями о регистрации подписанного между ними договора аренды от 26.10.2006 N 53 части здания площадью 777,4 кв. м (комнаты 6, 7, 20 - 32), расположенного по адресу: Московская область, г. Волоколамск, ул. Панфилова, д. 21, стр. 3.

Регистрирующим органом регистрация договора была приостановлена, в том числе, по мотиву отсутствия необходимого количества экземпляров некоторых документов.

Истец обратился к ответчику с просьбой представить дополнительные экземпляры документов, без которых, по мнению регистрирующего органа, проведение регистрации невозможно, что ответчиком сделано не было.

Впоследствии, в том числе, по указанному мотиву, в регистрации договора было отказано.

С требованиями об оспаривании законности отказа в регистрации истец в суд не обращался, а исходя из ее презумпции обратился в суд с настоящим иском, полагая, что причиной отказа послужило именно непредставление ответчиком дополнительных экземпляров документов, правомерно истребованных регистрирующим органом.

Согласно п. 3 ст. 165 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

При рассмотрении подобной категории дел суд, осуществляя правосудие, исполняет и функцию органа, осуществляющего государственную регистрацию.

Очевидно, что для удовлетворения подобных исков суду надлежит установить две группы оснований: первой, связанной с самим фактом и причинами уклонения стороны от регистрации сделки и второй - о законности и обоснованности самих требований регистрирующего органа, для чего суду надлежит провести правовую экспертизу документов, проверку законности сделки, установить отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации договора, для чего судом должны быть истребованы материалы регистрационного дела.

При этом суд соблюдает установленный п. 1 ст. 13 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядок ее проведения в части, совместимой с порядком судопроизводства: проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; устанавливает отсутствие оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Лишь исходя из материалов регистрационного дела может быть определена достаточность пакета документов, представленного на регистрацию.

Между тем, регистрационное дело на обозрение суда истребовано не было, надлежащим образом заверенные копии в деле отсутствуют.

В нарушение одного из основополагающих принципов арбитражного процесса - принципа непосредственности судебного разбирательства, закрепленного в ст. 10 АПК РФ - решение о регистрации принято судом не на основании исследования материалов регистрационного дела, а на основании приложенных к исковому заявлению копий уведомления о приостановке государственной регистрации от 06.03.2007 N 07/005/2007-258 и сообщения об отказе в государственной регистрации от 04.08.2007 N 07/023/2007-258 т.е. фактически исходя из того, что решение регистрационного органа об отказе в регистрации законно и обоснованно.

В предмет доказывания по подобным делам входит не только установление самого факта уклонения другой стороны от регистрации, но и неправомерность такого уклонения. При этом обязанность доказывания такой неправомерности согласно ч. 1 ст. 65 АПК РФ возложена на истца.

Истец не обращался в суд с требованием об оспаривании отказа в регистрации в порядке, предусмотренном главой 24 АПК РФ, хотя имел такую возможность.

Судом к участию в деле был привлечен Волоколамский отдел Управления Федеральной регистрационной службы по Московской области, являющийся его структурным подразделением без статуса юридического лица, что исключало его участие в арбитражном процессе.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отмечает также и то обстоятельство, что судами оставлено без внимания, можно ли условие пункта 2.1 договора о действии договора аренды с момента его государственной регистрации квалифицировать как условие о сроке.

Между тем, сроку договора аренды зданий и сооружений закон придает особое значение: в зависимости от срока решается вопрос о необходимости государственной регистрации соответствующего договора.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в п. 4 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статьи 190 ГК РФ срок может определяться указанием лишь на такое событие, которое должно неизбежно наступить, то есть не зависит от воли и действий сторон. Если событие не удовлетворяет указанному критерию, то договор считается заключенным на неопределенный срок.

Из смысла п. 2 ст. 651 ГК РФ следует, что подлежит государственной регистрации только договор аренды здания и сооружения, заключенный на срок не менее одного года; договор, заключенный на меньший срок или на неопределенный срок, регистрации не подлежит.

Вопрос о том, удовлетворяет ли такое событие как факт государственной регистрации критерию ст. 190 ГК, судами не исследован.

Судами не дана также надлежащая оценка тому обстоятельству, что на момент подписания договора аренды от 26.10.2006 стороны уже состояли в арендном правоотношении относительно того же объекта согласно договору от 06.06.2006 N 53/2, доказательств прекращения которого не представлено.

Согласно п. 2.6 предварительного договора после заключения договора аренды истец обязывался перечислить 950 000 рублей, включая НДС, указанные средства ответчиком не получены, о чем он сообщал истцу, связывая получение этих средств с выполнением своих обязательств по регистрации договора.

При таких обстоятельствах вывод судов об уклонении ответчика от регистрации нельзя признать обоснованным, а оспариваемые судебные акты - соответствующими требованиям ч. 3 ст. 15 АПК РФ.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А41-6465/08 Арбитражного суда Московской области для пересмотра в порядке надзора принятых по нему судебных актов.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемые к ним документы лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление Волоколамского районного потребительского общества до 26 февраля 2009 года.

 

Председательствующий судья

А.М.ХАЧИКЯН

 

Судья

Н.А.ВЕСЕНЕВА

 

Судья

И.А.ПОДЪЯЧЕВ