ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 ноября 2008 г. N 11680/08

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Иванниковой Н.П., судей Новоселовой Л.А. и Киреева Ю.А., рассмотрев в судебном заседании заявление открытого акционерного общества "Универсам" о пересмотре в порядке надзора постановления от 27.03.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда и постановления от 28.05.2008 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу N А70-2321/10-2007 Арбитражного суда Тюменской области,

 

установил:

 

общество с ограниченной ответственностью "ЮМАС" (далее - общество "ЮМАС"), обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к открытому акционерному обществу "Универсам", г. Тюмень (далее - общество "Универсам") о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности на нежилые (складские) помещения, площадью 128,5 кв. м, расположенные в помещении магазина "Универсам" по адресу: город Тюмень, улица Республики, дом 90/1, в состав которого входят: помещение площадью 47,4 кв. м, помещение площадью 29,9 кв. м, помещение площадью 30,05 кв. м, помещение площадью 1,4 кв. м.

Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязательств по договору аренды нежилого помещения от 30.04.1997 N 8 с учетом дополнительного соглашения о выкупе от 12.05.1997, предусматривающего передачу в собственность истца указанных помещений, за которые истец уплатил выкупную цену.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре и Ямало-Ненецкому автономному округу (далее - регистрирующий орган).

Решением Арбитражного суда Тюменской области от 16.07.2007 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2008 решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 28.05.2008 постановление апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов истец ссылается на неправильное применение судами норм материального и процессуального права.

Изучив материалы дела и доводы заявителя, суд полагает, что заявление о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Судами установлено, что между обществом "Универсам" (арендодатель) и обществом "ЮМАС" (арендатор) был заключен договор аренды от 30.04.1997 N 8, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору во временное пользование, владение за плату складские (подвальные) помещения площадью 128,5 кв. м, согласно плану арендуемых помещений (приложение N 1 к договору N 8) в помещении магазина "Универсам", по адресу: город Тюмень, улица Республики, 90/1. Подлежащие передаче арендатору площади определены в виде заштрихованной части на инвентарном плане общего помещения, обозначенного Литерой А.

Дополнительным соглашением от 12.05.1997 к указанному договору стороны определили, что арендатор обязался выкупить, а арендодатель обязался передать в собственность арендатору арендованные складские (подвальные) помещения площадью 128,5 кв. м, определенные пунктом 1.1 договора, на условиях, установленных настоящим дополнительным соглашением.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции основывался на недействительности дополнительного соглашения от 12.05.1997, поскольку подлежащее передаче имущество не является самостоятельным объектом недвижимости.

Суд апелляционной инстанции отменил решение суда в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и нарушением статей 550, 642 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).

Удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции сослался на положения пункта 3 статьи 551 Кодекса, предусматривающего, что в случае если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и перехода права собственности. В этой ситуации государственная регистрация сделки и перехода права собственности производится на основании решения суда.

Давая правовую оценку дополнительному соглашению от 12.05.1997, суды апелляционной и кассационной инстанций пришли к выводу о том, что оно отвечает требованиям, предъявляемым законом к договору купли-продажи.

При этом суд апелляционной инстанции отклонил довод ответчика о необходимости регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, указав, что отношения сторон при заключении соглашения о выкупе регулируются положениями параграфа 7 главы 30 Кодекса, и, следовательно, данное соглашение должно заключаться в форме, предусмотренной статьей 550 Кодекса - в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного сторонами. Нормы Кодекса, определяющие требования к регистрации сделок, не требуют государственной регистрации договоров купли-продажи нежилых помещений.

По мнению заявителя, данный вывод суда основан на неправильном толковании положений статей 164, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Кодекса.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Кодекса договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Договор аренды от 30.08.1997 был зарегистрирован в Бюро технической инвентаризации г. Тюмени 16.05.1997 за N 13/2-22-22.

Соглашение о выкупе арендованного имущества изменяло существенные условия договора аренды. Согласно пункту 1 статьи 452 Кодекса соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и основной договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. В силу этого дополнительное соглашение также подлежало государственной регистрации. В связи с этим ссылка суда на нормы, содержащие требования к форме договора купли-продажи недвижимости (статья 550 Кодекса), не исключает необходимости соблюдения положений о регистрации сделки, вытекающих их указанных выше положений Кодекса о регистрации договоров аренды.

Статья 549 Кодекса предусматривает, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Статья 130 Кодекса не относила к объектам недвижимости нежилые помещения, которые были упомянуты в качестве самостоятельных объектов недвижимости в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который на момент заключения дополнительного соглашения в силу не вступил.

Заявитель указывает, что судами неправильно применены статьи 130 и 549 Кодекса, поскольку указанными статьями перечень вещей, которые могут быть предметом договора купли-продажи недвижимого имущества ограничен. В связи с этим на момент заключения соглашения о выкупе нежилые помещения не могли рассматриваться как предмет сделки.

Кроме того, как указывает заявитель, суды не приняли во внимание то обстоятельство, что в дополнительном соглашении объект определен как "помещения, выделенные заштрихованным пространством в количестве 128,5 квадратных метра" без указания номеров помещений на полноэтажном плане, в том числе данных технического и кадастрового учета, позволяющих определенно установить подлежащее передаче имущество.

По состоянию на 10.05.2007 общество "Универсам" являлось собственником объекта недвижимости - помещения (магазин), расположенного в жилом доме Литера А (1 этаж, подвал) площадью 7118,9 кв. м, находящегося по адрес: г. Тюмень, ул. Республики, д. 90/1. Поименованные в соглашении о выкупе площади являются частью нежилого помещения, самостоятельным объектом недвижимости не являются, и в силу этого не могут быть предметом сделки, направленной на отчуждение недвижимого имущества.

Учитывая, что доводы заявителя могут свидетельствовать о неправильном применении судами статьи 164, пункта 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 статей 130 и 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 12, 16 - 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что является основанием для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора, руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А70-2321/10-2007 Арбитражного суда Тюменской области для пересмотра в порядке надзора постановления от 27.03.2008 Восьмого арбитражного апелляционного суда и постановления от 28.05.2008 Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

2. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации до 15 декабря 2008 г.

 

Председательствующий судья

Н.П.ИВАННИКОВА

 

Судья

Л.А.НОВОСЕЛОВА

 

Судья

Ю.А.КИРЕЕВ