ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 сентября 2008 г. N 8985/08

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Дедова Д.И., судей Борисовой Е.Е., Полубениной И.И. рассмотрел в судебном заседании заявление Мэрии городского округа Тольятти о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2007 по делу N А55-16774/2007, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.04.2008 по тому же делу.

Суд

 

установил:

 

общество с ограниченной ответственностью "ФИН СтройПроект" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Мэрии городского округа Тольятти (далее - администрация) об отказе в заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 3129 кв. метров, расположенного по адресу: город Тольятти, Автозаводской район, улица 70 лет Октября, 7, и об обязании администрации в двухнедельный срок направить обществу три экземпляра проекта договора купли-продажи земельного участка, подписанных уполномоченным лицом.

Решением суда первой инстанции от 28.12.07 заявленные обществом требования удовлетворены. Постановлением суда апелляционной инстанции от 28.02.08 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 24.04.2008 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции изменил, заменив резолютивной части решения слова "в двухнедельный срок" на слова "в месячный срок". В остальной части указанные судебные акты оставлены без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов администрация просит их отменить как нарушающие единообразие в применении и толковании арбитражными судами норм материального права о приобретении в собственность земельных участков. Администрация, считает, что положениями статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) не предусматривается право собственника объекта незавершенного строительства на приобретение земельного участка, занимаемого таким объектом, в связи с невозможностью использования такого объекта в соответствии с установленными видами разрешенного использования объектов недвижимости. Оспариваемыми судебными актами, по мнению администрации, нарушаются ее права по распоряжению земельными ресурсами, находящимися в муниципальной собственности, и осуществлению контроля за градостроительной деятельностью в пределах границ муниципального образования.

Изучив материалы дела, доводы заявителей и содержание оспариваемых судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и следует из материалов дела, общество на основании договора купли-продажи от 28.02.07 приобрело у гражданина Демидова И.В. в собственность объект незавершенного строительства - магазин с кафе (далее - объект), находящийся в состоянии 52 процентов готовности. Объект расположен на земельном участке с кадастровым номером 63:09:01 01 154:0018 (далее - спорный участок). Право собственности общества на объект зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.07.

На обращение общества от 06.03.07 с заявлением о продаже спорного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса администрация сообщением от 21.11.07 N 5151/4 отказала обществу в выкупе спорного участка.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции сделал вывод о том, что возникновение права собственности общества на объект, основные конструктивные элементы которого возведены, является основанием для приватизации обществом земельного участка.

Суд первой инстанции указал, что в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) объект незавершенного строительства является объектом недвижимости в силу прочной связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. По мнению суда первой инстанции, не завершенным строительством объектом может являться как здание, так и строение или сооружение, поскольку указанный правовой термин характеризует не конструктивные особенности объекта недвижимости и функциональные цели его создания, а сам процесс создания объекта недвижимости и отражение поэтапности этого процесса в свойствах создаваемого объекта.

Суды апелляционной и кассационной инстанций поддержали позицию суда первой инстанции. При этом суд кассационной инстанции сделал вывод о неправомерном возложении на администрацию обязанности направить проект договора купли-продажи в двухнедельный срок, что противоречит положениям пункта 6 статьи 36 Земельного кодекса, в соответствии с которым орган местного самоуправления в месячный срок со дня поступления заявления о выкупе земельного участка готовит проект договора купли-продажи земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

Между тем вывод судов о наличии права на выкуп земельного участка собственником объекта незавершенного строительства не учитывает положения законодательства о комплексном использовании земельного участка и связанного с ним объекта недвижимости, отличается от подходов других арбитражных судов кассационной инстанции по толкованию и применению норм материального права по данному вопросу.

В соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу положений статей 273, 552 Гражданского кодекса и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) при передаче права собственности на здание, строение, сооружение, новому собственнику подлежат передаче права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на приватизацию данных земельных участков в порядке и на условиях, установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Несмотря на отсутствие указания на объекты незавершенного строительства в пункте 1 статьи 36 Земельного кодекса, суды применили данную норму к спорному объекту, признав его идентичным зданию, строению или сооружению. Вывод об идентичности, однако, не учитывает возможность использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением, то есть качества, которым объект незавершенного строительства не обладает.

В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) здание, строение и сооружение являются объектами капитального строительства. Согласно статье 55 Градостроительного кодекса право использования объекта капитального строительства возникает после ввода объекта в эксплуатацию.

Особенностью объекта незавершенного строительства является то, что данный объект не может быть использован в качестве здания, строения или сооружения, поскольку он не введен в эксплуатацию и находится на этапе строительства. Требования к строительству объектов являются основным содержанием положений Градостроительного кодекса, начиная с мероприятий по планированию развития территорий, определению видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, требований градостроительных регламентов и градостроительных планов. Незавершенное строительство носит временный характер и не может служить целям Градостроительного кодекса, направленным на устойчивое развитие территорий и иным принципам законодательства о градостроительной деятельности, предусмотренным статьей 2 Градостроительного кодекса.

Данным нормам Градостроительного кодекса корреспондируют положения Земельного кодекса, регулирующие отношения по предоставлению земельных участков для целей строительства. Согласно статье 30 Земельного кодекса предоставление земельных участков для строительства в собственность осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях предоставление земельных участков для строительства осуществляется в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование или в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определения ставок арендной платы и установления в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование с указанной целью в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

В случае прекращения договора аренды земельного участка, объект незавершенного строительства независимо от государственной регистрации права собственности может быть признан самовольной постройкой в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса, что может повлечь за собой снос объекта незавершенного строительства.

Имеющимися в материалах дела договором аренды земельного участка от 12.11.2004 N 1089, дополнительным соглашением к договору от 22.09.2005 и письмом администрации от 26.02.2007 подтверждается, что первоначально земельный участок был предоставлен администрацией в аренду обществу с ограниченной ответственностью "Сервисцветметкабель" (правопредшественнику Демидова И.В.) на срок 11 месяцев. Пунктом 1.1.2 договора прямо предусмотрено согласие сторон на замену лица на стороне арендатора, то есть правообладателя спорного объекта при переходе права собственности на спорный объект.

Дополнительным соглашением к договору от 22.09.2005 в связи с продажей спорного объекта Демидову И.В. произведена замена лица на стороне арендатора, договор с которым по истечении срока возобновлен на неопределенный срок. Целью использования земельного участка в соответствии с договором аренды является завершение строительства здания магазина.

Реализация принципа устойчивого развития территорий гарантирована соответствующими полномочиями органов местного самоуправления. В соответствии с пунктом 20 статьи 14 и пунктом 26 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения поселения и городского округа относятся утверждение генеральных планов, правил землепользования и застройки, утверждение документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, утверждение местных нормативов градостроительного проектирования, резервирование земель и их изъятие, осуществление земельного контроля за использованием земель муниципального образования.

Одним из оснований возникновения права на выкуп, по мнению судов, является регистрация спорного объекта в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако осуществление государственной регистрации прав на спорный объект само по себе не является основанием для возникновения права выкупа земельного участка, поскольку положения статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" направлены на введение в имущественный оборот объект незавершенного строительства как объекта имущественных прав для завершения строительства и достижения цели устойчивого развития территорий.

Ссылка судов на положения пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" также не является обоснованной, поскольку данная статья регулирует отношения, связанные с выкупом земельных участков в случае приватизации зданий, строений и сооружений, объектов незавершенного строительства и имеет специальный характер. В материалах дела отсутствуют сведения о приватизации спорного объекта, и они не установлены судами при рассмотрении дела.

Принцип следования земельного участка за прочно связанным с ним объектом недвижимости, исходя из смысла вышеназванных норм, заключается в обеспечении возможности использования здания, строения или сооружения в соответствии с их назначением.

Сбалансированность и соразмерность защиты прав и законных интересов собственника объекта недвижимости по его использованию заключается в предоставлении прав пользования земельным участком, расположенным не только под зданием, строением или сооружением, но и рядом с ними.

Таким образом, для рассмотрения заявленных обществом требований по основаниям, предусмотренным названными нормами права, существенным является не только нахождение на спорном земельном участке принадлежащего истцу спорного объекта, но и введение объекта капитального строительства в эксплуатацию. Доказательств того, что цель строительства спорного объекта, в соответствии с которой заявителю был предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат.

Отсутствие права на выкуп в случае предоставления земельного участка не для целей строительства подтверждается практикой Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Как указывается в Постановлении Президиума от 01.07.2007 N 5537/08 по делу "Администрация города Ставрополя против Управления Федеральной регистрационной службы по Ставропольскому краю и других", "возведенный организацией пост охраны обеспечивал использование земельного участка согласно его целевому назначению, определенному в договоре аренды... поэтому постановление главы администрации не могло повлечь наступления правовых последствий, связанных с возникновением... права на выкуп земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса".

Вывод об отсутствии у общества законных оснований для выкупа земельного участка на основании статьи 36 Земельного кодекса подтверждается судебной практикой Федерального арбитражного суда Уральского округа (постановление от 14.05.2003 по делу N А76-14540/02), Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (постановление от 07.09.2007 по делу N А05-3309/2007), Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа (постановление от 14.12.2004 по делу N А19-1365/04-25-4-Ф02-5234/04-С2).

При названных обстоятельствах в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А55-16774/2007 Арбитражного суда Самарской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 28.12.2007 по делу N, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.02.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24.04.2008 по тому же делу.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до 20 октября 2008 г.

 

Председательствующий судья

Д.И.ДЕДОВ

 

Судья

Е.Е.БОРИСОВА

 

Судья

И.И.ПОЛУБЕНИНА