ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 2 марта 2004 г. N 13238/03

 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Яковлева В.Ф.,

членов Президиума: Андреевой Т.К., Арифулина А.А., Бойкова О.В., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Исайчева В.Н., Киреева Ю.А., Козловой А.С., Козловой О.А., Наумова О.А., Ренова Э.Н., Савкина С.Ф., Слесарева В.Л., Стрелова И.М., Суховой Г.И., Юхнея М.Ф.

рассмотрел заявление Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Москомрегистрация) о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 08.01.2003, постановления суда апелляционной инстанции от 12.03.2003 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-43701/02-84-311 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.07.2003 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от закрытого акционерного общества "Международная юридическая компания "Европейская гарантия" (истца) - Степанова О.В., Хоружик М.И.

Заслушав и обсудив доклад судьи Савкина С.Ф., а также объяснения представителей участвующего в деле лица, Президиум установил следующее.

Закрытое акционерное общество "Международная юридическая компания "Европейская гарантия" (далее - акционерное общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным отказа Москомрегистрации от 04.09.2002 N 77-01/01-230/2002-1569/0 в регистрации права собственности заявителя на нежилое помещение площадью 80,9 метра, расположенное по адресу: Москва, Печатников пер., д. 28, 1-й эт., помещ. 1 (комн. 1 - 10), и об обязании Москомрегистрации осуществить регистрацию.

Требования мотивированы тем, что акционерное общество по договору купли-продажи ВАМ-МКИ1 от 01.03.2002 N 16953, заключенному со Специализированным государственным унитарным предприятием по продаже государственного и муниципального имущества города Москвы, приобрело в собственность указанное нежилое помещение и вместе с продавцом подало в Москомрегистрацию заявление о регистрации права покупателя на это помещение. Однако учреждение отказало в регистрации на том основании, что покупатель не подтвердил наличия у него права на выкуп арендованного помещения.

Этот довод, по мнению акционерного общества, не может служить основанием к отказу в регистрации.

Решением суда первой инстанции от 08.01.2003 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 12.03.2003 решение оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 24.09.2003 оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции без изменения.

В заявлении в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора принятых по делу судебных актов Москомрегистрация ссылается на то, что продажа акционерному обществу государственного имущества города Москвы в частную собственность была возможна только способом, предусмотренным законодательством о приватизации. Спорное же помещение продано без проведения аукциона или конкурса. В силу законодательства о приватизации договор аренды от 26.06.1997 не давал акционерному обществу права на выкуп помещения. Поэтому договор купли-продажи как ничтожная сделка не может служить основанием для возникновения у покупателя права собственности.

Проверив обоснованность доводов, содержащихся в заявлении и приведенных представителями общества, участвовавшими в заседании, Президиум считает, что принятые по делу судебные акты подлежат отмене с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Признавая отказ в государственной регистрации права собственности на нежилое помещение незаконным, суд сослался на то, что распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 08.10.2001 N 4200-р, которым акционерному обществу предоставлено право выкупа арендованного помещения, не оспорено в установленном порядке и не признано судом недействительным. Суд также признал необоснованной ссылку Москомрегистрации на ничтожность договора купли-продажи нежилого помещения как не соответствующего Федеральному закону от 21.07.1997 N 123-ФЗ "О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации", поскольку приватизация нежилого помещения осуществлена в соответствии с Положением о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы, утвержденного Постановлением Московской городской Думы от 02.10.1996 N 85. Причем решением Московского городского суда от 09.04.2002 по делу N 93-144/2002 отказано в иске прокурору о признании недействительными и не порождающими правовых последствий пунктов 1.5 и 4 названного Положения, что имеет преюдициальное значение при разрешении настоящего дела арбитражным судом.

Между тем приведенные в обоснование принятого решения доводы нарушают единообразие в толковании и применении норм права.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 123-ФЗ распространяется на приватизацию имущества Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (статья 2). Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации должны ему соответствовать. Статья 16 Федерального закона определяет исчерпывающий перечень способов приватизации государственного и муниципального имущества и не предусматривает установления субъектами Российской Федерации иных способов.

Согласно статье 26 указанного Федерального закона выкуп государственного и муниципального имущества, сданного в аренду, осуществляется лишь по договорам аренды с правом выкупа, которые были заключены до вступления в силу Закона Российской Федерации от 03.07.1991 N 1531-1 "О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации".

Договор аренды спорного помещения с акционерным обществом был заключен 26.06.1997.

В силу пункта 2 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 123-ФЗ в других случаях арендатор государственного и муниципального имущества может приобрести такое имущество в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации.

Согласно пункту 4.5 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента Российской Федерации от 22.07.1994 N 1535, право на выкуп арендованных помещений по договорам аренды имеют: лица, выкупившие имущество государственных и муниципальных предприятий и арендующие помещения, которые занимали эти предприятия; акционерные общества, созданные в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, в уставные капиталы которых не вошли арендуемые помещения; арендаторы зданий, нежилых помещений, договоры аренды с которыми заключены на аукционе или по конкурсу.

Как установлено судом, акционерное общество не относится к перечисленным арендаторам и права на выкуп арендуемого помещения по договору аренды не имеет.

Ссылка в решении суда на то, что договор купли-продажи арендованного помещения заключен в соответствии с пунктами 1.5 и 4 Положения о порядке продажи объектов нежилого фонда на территории города Москвы, утвержденного постановлением Московской городской Думы от 02.10.1996 N 85, поскольку прокурору города Москвы решением Московского городского суда от 09.04.2002 отказано в признании названных пунктов Положения недействительными, не может быть признана обоснованной.

В оспаривавшейся норме Положения предусмотрено право арендаторов на выкуп имущества на основании ранее заключенных договоров аренды. Причем отказ в признании данной нормы недействительной мотивирован тем, что эта норма не расширяет круга лиц, которые имеют право на приобретение в собственность арендуемых нежилых помещений, по сравнению с федеральным законодательством о приватизации государственного и муниципального имущества.

Таким образом, арбитражный суд придал пунктам 1.5 и 4 Положения толкование, которое не вытекает из его текста и которое не соответствует выводам, содержащимся в решении Московского городского суда.

Не могло служить основанием для признания недействительным отказа Москомрегистрации и то обстоятельство, что распоряжение Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы от 08.10.2001 N 4200-р не оспорено в установленном порядке и не признано судом недействительным.

По смыслу разъяснения, содержащегося в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав", суд вправе отказать в защите права собственности, основанного на акте государственного органа, противоречащего законодательству, независимо от того, предъявлялось ли требование о признании такого акта недействительным.

В связи с этим Москомрегистрация правомерно расценила договор купли-продажи, заключенный предприятием с акционерным обществом, как ничтожную сделку, не порождающую каких-либо прав, кроме обязанности вернуть полученное по сделке, и обоснованно отказала в регистрации права собственности акционерного общества на нежилое помещение.

При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты нарушают единообразие в применении и толковании норм права, а поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене с принятием по делу нового судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

 

постановил:

 

решение суда первой инстанции от 08.01.2003, постановление суда апелляционной инстанции от 12.03.2003 Арбитражного суда города Москвы по делу N А40-43701/02-84-311 и постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.07.2003 по тому же делу отменить.

В удовлетворении заявленных закрытым акционерным обществом "Международная юридическая компания "Европейская гарантия" требований о признании незаконным отказа Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 04.09.2002 N 77-01/01-230/2002-1569/0 в регистрации права собственности акционерного общества на нежилое помещение, расположенное по адресу: Москва, Печатников пер., д. 28, 1-й эт., помещ. 1 (комн. 1 - 10), и об обязании Москомрегистрации осуществить регистрацию отказать.

 

Председательствующий

В.Ф.ЯКОВЛЕВ