ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 16 марта 2007 г. N 6623/05

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куликовой В.Б. и судей Медведевой А.М., Осиповой Н.В. рассмотрел в судебном заседании материалы дела N А70-8786/12-2004 Арбитражного суда Тюменской области по иску ООО "Фирма "TEA и К" к ответчику - ЗАО "Прибой", с участием третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - ОАО "Заря", об истребовании из незаконного владения ответчика здания, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, д. 8, и по иску третьего лица - ОАО "Заря" об истребовании у ответчика ЗАО "Прибой" указанного здания, и по иску ООО "Фирма "TEA и К" к ответчикам: ЗАО "Прибой" и ООО "Заря" о признании недействительным заключенного между ответчиками договора от 17.05.2004 N ДКП-ТП/1 купли-продажи упомянутого здания и земельного участка под зданием и о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а также по иску ЗАО "Прибой" к ООО "Заря", с участием третьего лица - Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Тюменской области о регистрации за ЗАО "Прибой" права собственности на недвижимое имущество и по встречному иску ООО "Заря" к ЗАО "Прибой" о признании недействительной (ничтожной) сделкой заключенного между ними договора от 17.05.2004 N ДКП-ТП/1 купли-продажи указанного недвижимого имущества. Суд

 

установил:

 

в одно дело судом были объединены: исковые требования ООО "Фирма TEA и К" к ЗАО "Прибой", ООО "Заря" о признании недействительным (ничтожным) договора от 17.05.2004 купли-продажи недвижимого имущества, заключенного между ООО "Заря" (продавцом) и ЗАО "Прибой" (покупателем), о применении последствий недействительности ничтожной сделки, об истребовании у ЗАО "Прибой" спорного недвижимого имущества (здания и земельного участка, расположенных по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, д. 8), а также исковое требование ЗАО "Прибой" к ООО "Заря" о регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество и требование ОАО "Заря" к ЗАО "Прибой" об истребовании из его незаконного владения спорного здания, находящегося по названному адресу.

Решением от 30.12.2004 Арбитражного суда Тюменской области в удовлетворении исковых требований ООО "Фирма "TEA и К" о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки и об истребовании имущества из чужого незаконного владения отказано.

Производство по иску ЗАО "Прибой" о регистрации за ним перехода права собственности на спорное имущество прекращено.

Требование ОАО "Заря" - третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, было удовлетворено: суд обязал ЗАО "Прибой" передать ОАО "Заря" четырехэтажное здание, расположенное по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, д. 8, общей площадью 1798 кв. метров.

Постановлением от 25.02.2005 суда апелляционной инстанции данное решение суда первой инстанции оставлено без изменения по тем же мотивам.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 27.04.2005 оставил без изменения решение суда от 30.12.2004 и постановление суда апелляционной инстанции от 25.02.2005.

Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2006 отменено решение суда первой инстанции от 30.12.2004, постановление суда апелляционной инстанции от 25.02.2005 Арбитражного суда Тюменской области по делу N А70-8786/12-2004 и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 27.04.2005 по тому же делу в части удовлетворения иска ОАО "Заря" об истребовании у ЗАО "Прибой" здания общей площадью 1798 кв. метров, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, д. 8, и в части прекращения производства по делу в отношении требования ЗАО "Прибой" о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, находящееся по названному адресу. В иске ОАО "Заря" об истребовании у ЗАО "Прибой" упомянутого здания отказано. Дело в части требования ЗАО "Прибой" о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции Арбитражного суда Тюменской области. В остальной части указанные судебные акты оставлены без изменения.

При новом рассмотрении дела в части названного выше требования ЗАО "Прибой" 18.05.2006 ООО "Заря" заявило встречный иск к ЗАО "Прибой" о признании недействительным (ничтожным) заключенного между ними договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2004 N ДКП-ТП/1, указав на то, что сделка по продаже спорного здания была совершена при отсутствии государственной регистрации права собственности ООО "Заря" на земельный участок, на котором находится зданий.

Данный встречный иск ООО "Заря" был принят судом к рассмотрению.

02.08.2006 ЗАО "Прибой" заявило отказ от требования о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи от 17.05.2004, в связи с тем, что по требованию, связанному с государственной регистрацией права, в арбитражном суде было возбуждено другое дело.

Определением суда первой инстанции от 02.08.2006 производство по делу в отношении требования ЗАО "Прибой" о государственной регистрации его права собственности на спорное недвижимое имущество прекращено в связи с отказом заявителя от этого требования.

Решением от 11.08.2006 первой инстанции Арбитражного суда Тюменской области встречный иск ООО "Заря" удовлетворен: признан ничтожным договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2004 N ДКП-ТП/1, заключенный между ООО "Заря" (продавцом) и ЗАО "Прибой" (покупателем).

При рассмотрении встречного иска суд установил, что первоначальный земельный участок, расположенный по указанному адресу, общей площадью 4042 кв. метра, право собственности на который было зарегистрировано за ООО "Заря" в 2003 году, имел определенный кадастровый номер; 28.04.2004 этот земельный участок был разделен в порядке кадастрового учета на два земельных участка площадью 2526 кв. метров и 1516 кв. метров с присвоением им новых кадастровых номеров, а затем 12.05.2004 земельный участок 1516 кв. метров, на котором находилось спорное здание, был также разделен на два земельных участка: 518 кв. метров и 997 кв. метров (под спорным зданием) с присвоением им других кадастровых номеров.

Исходя из установленного обстоятельства, суд признал, что в результате проведения кадастрового учета общего земельного участка, принадлежащего ООО "Заря", с выделением из него отдельных земельных участков с новыми кадастровыми номерами появились новые объекты недвижимости, на которые ООО "Заря" обязано было перерегистрировать право собственности. Поскольку на день совершения спорной сделки ООО "Заря" не перерегистрировало право собственности на земельный участок площадью 997 кв. метров, на котором находится упомянутое здание, сделка по отчуждению указанного земельного участка и здания является ничтожной. В обоснование указанного вывода суд сослался на положения статьи 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон), статью 25, пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, которым не соответствует сделка.

В апелляционной инстанции суда дело не рассматривалось.

Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа постановлением от 15.01.2007 оставил без изменения решение суда от 11.09.2006, признав обоснованными выводы суда первой инстанции. Суд кассационной инстанции указал на то, что совершенная сделка является ничтожной ввиду несоответствия ее требованиям пункта 2 статьи 4, пункта 9 статьи 12 названного Федерального закона и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, так как право собственности за продавцом - ООО "Заря" на вновь созданный земельный участок, образовавшийся в результате разделения общего земельного участка, подлежало государственной регистрации, и отчуждение земельного участка без перерегистрации права собственности на него, а также здания, находящегося на этом участке, произведено продавцом незаконно.

В заявлении и в дополнении к нему, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой инстанции от 11.08.2006 и постановления суда кассационной инстанции от 15.01.2007 ЗАО "Прибой" просит отменить названные судебные акты об удовлетворении встречного иска ООО "Заря" о признании ничтожной сделкой - договора купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2004. Заявитель ссылается на то, что право собственности продавца - ООО "Заря" на общий земельный участок, в состав которого входил спорный земельный участок, было зарегистрировано за продавцом в Едином государственном реестре прав в 2003 году и отсутствие перерегистрации земельных участков в связи с присвоением им новых кадастровых номеров не являлось основанием для прекращения права собственности ООО "Заря" на спорный земельный участок и для признания ничтожной сделкой договора об отчуждении этого земельного участка и здания, которое находится на данном участке. По мнению заявителя, суды неправильно истолковали и применили по спору названные ими нормы Федерального закона и Земельного кодекса Российской Федерации, поскольку законодательными нормами, приведенными в обжалуемых судебных актах, собственнику не запрещено распоряжаться частью принадлежащего ему земельного участка, выделенной в порядке кадастрового учета. Отсутствие перерегистрации права собственности на земельный участок, который вошел в состав общего земельного участка, на который ранее было зарегистрировано за продавцом право собственности, не могло служить основанием для признания сделки ничтожной. Заявитель также указывает на то, что суд первой инстанции при новом рассмотрении дела не исследовал вопроса о том, кто в спорном правоотношении - ООО "Заря" либо ОАО "Заря" является надлежащей стороной по делу, которая вправе была заявить встречный иск о признании сделки ничтожной. Заявитель считает, ООО "Заря" прекратило свою деятельность в результате ликвидации и не могло заявить такого требования. ОАО "Заря" по другому делу N А40-20710/06-41-31 заявляло иск о признании ничтожным указанного договора купли-продажи недвижимого имущества, однако в связи с отказом ОАО "Заря" от этого иска производство по делу судом было прекращено.

ЗАО "Прибой" также поданы: заявление от 06.03.2007 и ходатайство от 12.03.2007 о принятии по делу обеспечительной меры в виде запрещения органу регистрации производить регистрацию прав и обременений в отношении нежилого здания, находящегося по названному адресу. Заявитель просит принять указанную обеспечительную меру при удовлетворении его заявления о передаче дела на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Рассмотрев поданные ЗАО "Прибой" заявления и изучив материалы дела N А70-8786/12-2004 Арбитражного суда Тюменской области, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что заявление о передаче дела на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, а также связанное с ним заявление о принятии указанной обеспечительной меры по делу подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с решением общего собрания акционеров (протокол от 01.09.2003 N 22) ОАО "Заря" преобразовано в ООО "Заря", которое зарегистрировано как юридическое лицо 20.10.2003. В этот же день произведена государственная регистрация прекращения деятельности ОАО "Заря". По передаточному акту от 09.10.2003 от ОАО "Заря" в уставный капитал ООО "Заря" были переданы здание и земельный участок, расположенные по адресу: г. Тюмень, ул. Первомайская, д. 8. На это имущество за ООО "Заря" было зарегистрировано право собственности: 21.11.2003 (на земельный участок) и 17.05.2004 (на здание).

Между ООО "Заря" (продавцом) и ЗАО "Прибой" (покупателем) 23.04.2004 был подписан предварительный договор, согласно которому стороны обязались заключить договор купли-продажи объектов недвижимости: здания и земельного участка, находящихся по указанному адресу. Платежным поручением от 26.04.2004 N 52 покупатель перечислил продавцу 12000000 рублей в качестве обеспечительной суммы по предварительному договору. Сторонами 17.05.2004 был заключен договор N ДКП-ТП/1 купли-продажи недвижимого имущества. По условиям договора ООО "Заря" продает ЗАО "Прибой" нежилое четырехэтажное здание общей площадью 1798 кв. метров и земельный участок площадью 997 кв. метров, расположенные по упомянутому адресу, а ЗАО "Прибой" обязуется уплатить за это имущество 72000000 рублей, в том числе 12000000 рублей денежными средствами и 60000000 рублей векселями банка "Зенит". Стороны 21.05.2004 подписали акт приема-передачи векселей, на основании которого покупатель передал продавцу 20 векселей банка "Зенит" общим номиналом 60000000 рублей, а также протокол об исполнении покупателем обязательства по оплате продавцу стоимости недвижимого имущества (здания и земельного участка под ним) по договору купли-продажи от 17.05.2004 и об отсутствии у ООО "Заря" финансовых претензий к ЗАО "Прибой". ООО "Заря" 15.06.2004 передало ЗАО "Прибой" по акту приема-передачи имущество, приобретенное им по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах продавец (ООО "Заря") в период совершения спорной сделки являлся собственником отчужденного имущества.

Выводы судов первой и кассационной инстанций о том, что ООО "Заря" до совершения сделки не являлось собственником земельного участка площадью 997 кв. метров, на котором находится указанное здание, поскольку не перерегистрировало право собственности на этот земельный участок по присвоенному ему новому кадастровому номеру, в связи с чем спорная сделка по отчуждению объектов недвижимого имущества является ничтожной, не могут быть признаны обоснованными.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на соответствующую часть земельного участка.

Аналогичные положения содержатся в статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 17.05.2004 соответствует положениям названных законодательных норм, так как на день совершения этой сделки продавец - ООО "Заря" обладал правом собственности на продаваемые объекты. Право собственности ООО "Заря" на земельный участок общей площадью 4042 кв. метра, расположенный по названному адресу, включающий часть земельного участка площадью 997 кв. метров, на котором находится спорное здание, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 21.11.2003.

Зарегистрированное за ООО "Заря" право собственности на спорный земельный участок в судебном порядке не признано недействительным.

Ссылки судов на положения статьи 1, пункта 2 статьи 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которыми предусмотрены: понятия кадастрового и технического учета объектов недвижимости, обязательность государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании правоустанавливающих документов, не могли служить основанием для признания ничтожной сделки в отношении объектов, на которые за продавцом на момент совершения сделки было зарегистрировано право собственности.

Неосновательна ссылка суда кассационной инстанции на ничтожность сделки в связи с нарушением продавцом пункта 9 статьи 12 того же Федерального закона.

Согласно этой законодательной норме в случае разделения или выделения объекта недвижимого имущества о вновь образованных объектах вносятся записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами, в новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к ранее существовавшим объектам.

То, что исходя из положений данной законодательной нормы, продавец своевременно до совершения сделки не выполнил требования по перерегистрации за ним права собственности на земельный участок, в связи с присвоением ему в порядке кадастрового учета нового кадастрового номера, не являлось основанием для признания ничтожной сделки по отчуждению этого объекта, поскольку названное обстоятельство не прекращало зарегистрированного ранее за продавцом права собственности на земельный участок.

С учетом изложенного решение суда первой инстанции от 11.08.2006 и постановление суда кассационной инстанции от 15.01.2007 нарушают единообразие в толковании и применении норм права, что в соответствии со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для пересмотра этих судебных актов в порядке надзора.

Поскольку заявление ЗАО "Прибой" о передаче дела на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора указанных судебных актов подлежит удовлетворению, то в связи с этим подлежит удовлетворению повторно поданное 06.03.2007 заявление ЗАО "Прибой" о принятии по делу названной обеспечительной меры путем вынесения судом отдельного определения по этому вопросу.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А70-8786/12-2004 Арбитражного суда Тюменской области для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 11.08.2006 Арбитражного суда Тюменской области и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.01.2007.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до 16.04.2007.

 

Председательствующий судья

В.Б.КУЛИКОВА

 

Судья

А.М.МЕДВЕДЕВА

 

Судья

Н.В.ОСИПОВА