ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 12 сентября 2000 г. No. 970/00

 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации на решение от 10.08.99, постановление апелляционной инстанции от 30.09.99 Арбитражного суда Самарской области по делу No. А55-4519/99-8 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.12.99 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи и выступление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации, поддержавшего протест, Президиум установил следующее.

Прокурор Самарской области в защиту государственных и общественных интересов обратился в Арбитражный суд Самарской области с иском к ответчикам: дочернему страховому открытому акционерному обществу "Росгосстрах-Самара", открытому акционерному обществу "Газпромэнергоспецстрой" о признании недействительным заключенного между ними договора от 21.09.98 No. 98003 купли - продажи не завершенного строительством административного здания, расположенного по адресу: г. Самара, ул. А. Толстого, д. 26, и о применении последствий недействительности данной сделки.

В процессе рассмотрения дела заявлением от 30.06.99 прокурор включил в предмет иска требование о признании недействительным соглашения от 23.09.98, которым был дополнен договор купли - продажи от 21.09.98 No. 98003.

Исковые требования мотивированы тем, что дочернее страховое ОАО "Росгосстрах-Самара" (продавец) по договору от 21.09.98 совершило крупную сделку, по которой продало ОАО "Газпромэнергоспецстрой" (покупателю) объект, не завершенный строительством, стоимостью, превышающей 25 процентов активов акционерного общества - продавца, при отсутствии на то решения его правомочного органа. В договоре от 21.09.98 и дополнительном соглашении к нему от 23.09.98 сторонами не были согласованы существенные условия об оплате продаваемого объекта, и на день его отчуждения продавец не обладал зарегистрированным за ним в установленном порядке правом собственности на этот объект недвижимости.

Решением от 10.08.99 в удовлетворении иска отказано со ссылками на то, что по делу не установлено нарушений государственных и общественных интересов, в защиту которых заявлен прокурором иск, и по договору купли - продажи от 21.09.98 была совершена некрупная сделка, исходя из балансовой стоимости активов продавца по состоянию на 31.12.97.

Постановлением апелляционной инстанции от 30.09.99 решение суда отменено. Договор купли - продажи от 21.09.98 и дополнительное соглашение от 23.09.98 признаны недействительными с применением последствий недействительности сделки путем обязания каждой из сторон возвратить все полученное по такой сделке. Апелляционная инстанция суда пришла к выводу о заключении сторонами договора мены и указала на то, что при совершении такой сделки стороны не согласовали указанное в договоре существенное его условие об уступке права требования, предложенное покупателем в обмен на приобретаемый им объект недвижимости. Кроме того, апелляционная инстанция сослалась на несоблюдение продавцом до заключения договора требования о государственной регистрации за ним права на недвижимое имущество.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 23.12.99 отменил постановление апелляционной инстанции, оставив решение суда в силе. Кассационная инстанция суда подтвердила правомерность вывода суда первой инстанции об отсутствии факта совершения по оспариваемому договору крупной сделки и признала договор от 21.09.98 сделкой купли - продажи, в которой конкретно определен предмет сделки. Кроме того, кассационная инстанция указала, что спорный объект недвижимости мог быть отчужден продавцом и при отсутствии государственной регистрации за ним прав на этот объект.

В протесте заместителя Генерального прокурора Российской Федерации предлагается все состоявшиеся по делу судебные акты отменить и направить дело на новое рассмотрение.

Президиум считает, что протест подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Вывод кассационной инстанции суда о том, что у продавца возникло право собственности на объект, не завершенный строительством, до введения в действие Федерального закона от 21.07.97 No. 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон), и он мог обладать таким правом на день совершения оспариваемой сделки и при отсутствии государственной регистрации права, не соответствует статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), пункту 2 статьи 6 и пункту 2 статьи 25 Закона.

Согласно статье 219 Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Предметом отчуждения по оспариваемому договору от 21.09.98 являлся объект, не завершенный строительством. Согласно пункту 2 статьи 25 и пункту 1 статьи 12 Закона в случае необходимости совершения сделки с объектом, не завершенным строительством, должна быть осуществлена государственная регистрация права собственности в Едином государственном реестре прав.

Вопрос о том, была ли произведена в установленном Законом порядке регистрация прав дочернего страхового ОАО "Росгосстрах-Самара" на отчуждаемый им объект, не завершенный строительством, судебными инстанциями в процессе рассмотрения дела не исследован.

Кроме того, не могут быть признаны обоснованными и выводы кассационной инстанции суда об оценке договора от 21.09.98 как договора купли - продажи без учета дополнительного соглашения к нему от 23.09.98.

Вывод апелляционной инстанции суда о том, что с учетом дополнительного соглашения от 23.09.98 договор от 21.09.98 в целом является договором мены, обоснован и соответствует статье 567 Кодекса.

Вместе с тем первой и апелляционной инстанциями суда не было дано правовой оценки указанному договору по вопросу содержания в нем всех существенных условий, необходимых для совершения сделки мены. Апелляционная инстанция оценила лишь пункт 3.1 договора, который был изменен дополнительным соглашением от 23.09.98.

Поставленные вопросы подлежат исследованию судом первой инстанции при новом рассмотрении дела.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 187 - 189 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

 

постановил:

 

решение от 10.08.99, постановление апелляционной инстанции от 30.09.99 Арбитражного суда Самарской области по делу No. А55-4519/99-8 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 23.12.99 по тому же делу отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в первую инстанцию Арбитражного суда Самарской области.

 

И.о. Председателя

Высшего Арбитражного Суда

Российской Федерации

М.К.ЮКОВ