ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 марта 2011 г. N 18-В10-93

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе

председательствующего - Горшкова В.В.

судей - Харланова А.В. и Момотова В.В.

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску Акционерного коммерческого банка "СОЮЗ" (ОАО) к Гойдину Ю.В., Китаеву Р.В., ООО "Атлантис" о расторжении досрочно кредитного договора, взыскании суммы задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущества по договору об ипотеке (залоге недвижимости), по встречному иску Гойдина Ю.В. к Акционерному коммерческому банку "СОЮЗ" (ОАО) о признании договора залога частично недействительным по надзорной жалобе Гойдина Ю.В. на кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2010 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Харланова А.В., объяснения Гойдина Ю.В., его представителя Богатского Н.В., поддержавших доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

 

установила:

 

Акционерный коммерческий банк "СОЮЗ" (ОАО) (далее - АКБ "СОЮЗ" (ОАО)) обратился в суд с иском к Гойдину Ю.В. (заемщик), Китаеву Р.В. (поручитель), ООО "Атлантис" (поручитель) о досрочном расторжении кредитного договора N <...> от 9 августа 2007 г., взыскании солидарно с ответчиков суммы задолженности по указанному кредитному договору в размере <...> рублей <...> копеек и обращении взыскания на залоговое имущество Гойдина Ю.В. (недвижимость) по договору об ипотеке (залоге недвижимости), установив начальную продажную цену в размере <...> рублей, и право аренды на земельный участок из земель поселений, определив начальную продажную цену права аренды на земельный участок при его реализации равной сумме ежегодной платы за арендуемый земельный участок в размере <...> рублей в год.

В обоснование заявленных требований банк сослался на то, что 9 августа 2007 г. между банком и Гойдиным Ю.В. заключен кредитный договор о предоставлении денежных средств в размере <...> рубль сроком до 8 августа 2012 г. включительно для пополнения оборотных средств, с уплатой процентов за пользование кредитом в размере 17% годовых.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между истцом и Гойдиным Ю.В. 9 августа 2007 г. был заключен договор об ипотеке (залоге недвижимости) недвижимого имущества и права аренды земельного участка, залоговая стоимость которых, согласно условиям договора залога, была установлена равной <...> рублей.

Ответчик свои обязательства по кредитному договору не выполнил, не возвратил сумму кредита с процентами в установленный срок, и до настоящего времени сумма задолженности не погашена, в связи с чем истец обратился в суд с требованиями о досрочном возврате всей суммы кредита с процентами и неустойкой, а также обращении взыскания на заложенное имущество.

Гойдин Ю.В. предъявил встречный иск к АКБ "СОЮЗ" (ОАО) о признании недействительным п. 3.1 договора об ипотеке (залоге недвижимости) в части установления стоимости предмета залога равной <...> рублей, ссылаясь на то, что при заключении договора об ипотеке им по требованию банка была проведена оценка рыночной стоимости подлежащих залогу объектов недвижимости, которая составила <...> рублей, а при заключении договора залога он не обратил внимание на указанную в нем стоимость предмета залога в размере <...> рублей. По его мнению, в части установления стоимости предмета залога договор обладает признаками сделки, совершенной под влиянием обмана, а также кабальной сделки.

Решением Армавирского городского суда Краснодарского края от 16 декабря 2009 г. постановлено: расторгнуть досрочно кредитный договор N <...> от 9 августа 2007 г., заключенный между АКБ "СОЮЗ" (ОАО) и Гойдиным Ю.В. Взыскать в пользу АКБ "СОЮЗ" (ОАО) солидарно с Гойдина Ю.В., Китаева Р.В., ООО "Атлантис" сумму задолженности по кредитному договору N <...> от 9 августа 2007 г. в размере <...> рублей <...> копейки, из них: <...> рублей <...> копеек - размер срочной задолженности по кредитному договору; <...> рубль <...> копеек - размер просроченного основного долга; <...> рубля <...> копеек - размер штрафной неустойки за просрочку возврата основного долга; <...> рубля <...> копеек - размер неуплаченных процентов по кредитному договору; <...> рублей <...> копейки - размер штрафной неустойки за просрочку возврата процентов.

Этим же решением суда взыскано в пользу АКБ "СОЮЗ" (ОАО) солидарно с Гойдина Ю.В., Китаева Р.В., ООО "Атлантис" расходы по уплате государственной пошлины за подачу искового заявления в сумме 18 321 рубль 96 копеек.

Решением суда также постановлено обратить взыскание в пределах взыскиваемой суммы на заложенное имущество Гойдина Ю.В. по договору об ипотеке (залоге недвижимости) N <...> от 9 августа 2007 г., а именно: - часть здания склада литер А - нежилые помещения N 25, 28, 29 - 44, 54, 56 - 67, 71 - 76 первый этаж, нежилые помещения N 13-20 второй этаж, общей площадью 2300,9 кв. м, весовую литер Г, Г1, общей площадью 37,8 кв. м; тепловой пункт, литер Г2, общей площадью 70,8 кв. м; трансформаторную станцию, литер Г10, площадью 52,0 кв. м, расположенные по адресу: <...>, залоговой стоимостью <...> рублей и установить начальную продажную стоимость при их реализации в размере <...> рублей; право аренды на земельный участок из земель поселений с кадастровым номером <...>, общей площадью 6973 кв. м, расположенный по адресу: <...> для оптово-розничной торговли, сроком до 27 октября 2015 г., находящийся в аренде у Гойдина Ю.В. на основании договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 27 октября 2000 г. N 504, залоговой стоимостью <...> рублей и установить начальную продажную стоимость при его реализации в размере <...> рублей. В остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска Гойдина Ю.В. к АКБ "СОЮЗ" (ОАО) о признании договора залога частично недействительным отказано.

Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2010 г. решение суда первой инстанции в части установления начальной продажной цены при реализации заложенного недвижимого имущества в размере <...> рублей и в части установления начальной стоимости права аренды земельного участка в размере <...> рублей постановлено изменить и установить начальную продажную цену недвижимого имущества при реализации заложенного недвижимого имущества в размере <...> рублей и начальную продажную цену права аренды земельного участка <...> рублей. В остальной части решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В надзорной жалобе Гойдина Ю.В. ставится вопрос об отмене кассационного определения от 18 марта 2010 г. в части изменения решения суда и оставлении решения Армавирского городского суда от 16 декабря 2009 г. в силе.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 28 января 2011 г. надзорная жалоба Гойдина Ю.В. с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в надзорной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобу подлежащей удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Судебная коллегия считает, что такого характера нарушения норм материального и процессуального права были допущены судом кассационной инстанции.

Суд первой инстанции, разрешая дело и принимая решение по заявленным исковым требованиям, указал, что договорные обязательства по возврату суммы кредита и процентов Гойдиным Ю.В. перед банком надлежащим образом исполнены не были, представитель Гойдина Ю.В. иск в части взыскания задолженности по кредитному договору признал. Оснований для признания частично недействительным договора залога недвижимости не имеется, залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога. Поскольку между сторонами возник спор относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества, данная цена на основании статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" определяется судом. Начальную продажную цену заложенного имущества суд постановил определить на основании заключения проведенной по делу судебной оценочной экспертизы, согласно которой рыночная стоимость заложенных нежилых помещений и зданий составляет <...> рублей, рыночная стоимость права аренды на земельный участок - <...> рублей.

Суд кассационной инстанции, изменяя указанное решение суда в части установления начальной продажной цены при реализации заложенного имущества, сослался на то, что судом первой инстанции не учтено, что в договоре об ипотеке (залоге недвижимости) стороны добровольно определили стоимость заложенного имущества в сумме <...> рублей, договор в этой части не оспорен и не изменен; указанная в договоре об ипотеке стоимость заложенного имущества соответствует сумме долга, имеющейся у Гойдина Ю.В. перед банком и может быть определена в качестве начальной продажной цены заложенного имущества при его реализации. Кроме того, суд первой инстанции ошибочно установил начальную продажную стоимость заложенного имущества исходя из рыночной стоимости этого имущества по состоянию на июль 2007 г. В связи с этим судебная коллегия сочла возможным изменить решение суда в указанной части и установить начальную продажную цену при реализации заложенного недвижимого имущества в размере <...> рублей и начальную продажную цену права аренды земельного участка в размере <...> рублей.

Судебная коллегия полагает, что с такими выводами суда кассационной инстанций согласиться нельзя.

Пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 указанного Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как следует из материалов дела, при рассмотрении дела в суде возник спор между сторонами относительно начальной продажной цены предмета залога. В связи с этим начальная продажная цена заложенного имущества в соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 54 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" правильно была определена судом первой инстанции на основании проведенной по делу судебной оценочной экспертизы. Согласно заключению судебной оценочной экспертизы рыночная стоимость заложенных нежилых помещений и зданий по состоянию на 25 октября 2009 г. составляет <...> рублей, а рыночная стоимость права аренды на земельный участок - <...> рублей.

Утверждение суда кассационной инстанции о том, что стоимость заложенного имущества определена городским судом по состоянию на июль 2007 г. опровергается заключением судебной оценочной экспертизы.

Поскольку согласно действующему законодательству в случае спора начальная продажная цена заложенного имущества при его реализации определяется самим судом, то обстоятельство, что не был оспорен и не изменен договор об ипотеке (залоге недвижимости), в котором стороны определили стоимость заложенного имущества в размере <...> рублей, не могло являться основанием к изменению судом кассационной инстанции постановленного судом первой инстанции решения.

Уточняя исковые требования (т. 1 л.д. 188 - 193, т. 2 л.д. 120 об.), банк просил установить начальную продажную цену нежилых помещений и зданий в размере <...> рублей, а также начальную продажную цену права аренды земельного участка равной сумме ежегодной арендной платы за арендуемый земельный участок в размере <...> рублей в год, что свидетельствует о признании банком несоответствия залоговой стоимости, определенной договором залога, реальной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Данное обстоятельство было оставлено без внимания судом кассационной инстанции.

Кроме того, установленная судом кассационной инстанции начальная продажная стоимость заложенного имущества не соответствует ее действительной цене (рыночной стоимости), что может привести к нарушению прав должника в ходе осуществления исполнительного производства.

На основании изложенного Судебная коллегия считает, что кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2010 г. в части изменения решения суда подлежит отмене, а решение Армавирского городского суда от 16 декабря 2009 г. оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации,

 

определила:

 

определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 18 марта 2010 г. в части изменения решения Армавирского городского суда отменить. Решение Армавирского городского суда Краснодарского края от 16 декабря 2009 г. оставить в силе.