ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 мая 1996 года

 

(извлечение)

 

Б.Ю. обратился в суд с иском к Лужскому строительно - монтажному управлению (СМУ) концерна "Профстрой" (ранее - Лужское СМУ треста "Севзападкурортстрой") о предоставлении однокомнатной квартиры, ссылаясь на следующие обстоятельства. В связи с расторжением брака с Б.Т. возникла необходимость в обмене занимаемой ими трехкомнатной квартиры на два жилых помещения. Лужское СМУ треста "Севзападкурортстрой", которому принадлежала трехкомнатная квартира, согласилось в порядке обмена взамен трехкомнатной квартиры предоставить Б.Т. двухкомнатную квартиру в том же доме, а ему - комнату в двухкомнатной квартире с обязательством предоставить однокомнатную квартиру после сдачи в эксплуатацию другой части этого дома.

По окончании строительства дома ответчик свое обязательство не выполнил.

Судебная коллегия Ленинградского областного суда, рассмотрев дело 1 ноября 1995 г. по первой инстанции, Б.Ю. в иске отказала.

В кассационной жалобе Б.Ю. просил решение отменить, считая, что ответчик должен выполнить принятое на себя обязательство о предоставлении ему однокомнатной квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 22 мая 1996 г. решение отменила, указав следующее.

Отказывая Б.Ю. в удовлетворении его требования, суд, исходя из того, что он при производстве обмена занимаемой трехкомнатной квартиры выразил согласие переехать в комнату двухкомнатной квартиры того же дома, подписав соответствующее заявление 15 февраля 1991 г., получил ордер на эту комнату, выданный ему 11 марта 1991 г., выписался из трехкомнатной квартиры 5 марта 1991 г., вселился в комнату и проживает в ней с 1991 года.

Гарантийное письмо СМУ о предоставлении ему однокомнатной квартиры, выданное после обмена - 24 апреля 1991 г., по мнению суда, правового значения не имеет и не может расцениваться как обязательство, основанное на гражданско-правовых отношениях и порождающее юридические последствия, так как не связано с обменом трехкомнатной квартиры, в которой он проживал, кроме того, Б.Ю. в СМУ не работал и права на получение от этой организации квартиры не имел.

Однако данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела.

Б.Ю. был включен в ордер в качестве члена семьи нанимателя трехкомнатной квартиры размером 36 кв. м жилой площади - П., отца его жены. Квартира П. предоставлена исполкомом местного Совета в доме, принадлежащем Лужскому СМУ.

Право Б.Ю. на эту квартиру никем не оспаривалось. В связи с расторжением брака возникла необходимость обмена квартиры.

17 сентября 1990 г. на совместном заседании администрация и профком Лужского СМУ вынесли решение о предварительном распределении жилой площади в новом доме и утверждении плана распределения квартиры, в которой проживал истец, работнице СМУ Ф.

Ответчик предлагал Б.Ю. (по просьбе его бывшей жены) в порядке обмена комнату в двухкомнатной квартире того же дома, от переезда в которую он отказался 7 ноября 1990 г.

Таким образом, хотя Б.Ю. отказался от переезда в комнату, трехкомнатная квартира, в которой он проживал, СМУ уже была распределена и выделена своему работнику. При этом, согласно протоколу совместного заседания профкома и администрации Лужского СМУ от 26 октября 1990 г., П. - отцу его жены для обмена трехкомнатной квартиры решено предоставить двухкомнатную квартиру, а истцу - комнату в квартире того же дома, но данными о согласии его на переезд в комнату в этот период СМУ не располагало (оно было дано лишь 10 января 1991 г.).

8 февраля 1991 г. исполком Лужского городского Совета народных депутатов утвердил решение администрации и профкома Лужского СМУ от 24 января 1991 г. в части обмена трехкомнатной квартиры и передачи ее Ф. 11 марта 1991 г. выписаны ордера П. на двухкомнатную квартиру, Б.Ю. - на комнату в двухкомнатной квартире, а Ф. - на трехкомнатную квартиру.

Истец признал, что в феврале 1991 г. в Управление коммунального хозяйства он подал заявление о согласии на комнату в двухкомнатной квартире при условии получения однокомнатной квартиры, он не освобождал трехкомнатную квартиру и не переезжал до тех пор, пока Лужское СМУ, заинтересованное в получении для своей работницы трехкомнатной квартиры, не дало письменное гарантийное обязательство о предоставлении ему в том же доме однокомнатной квартиры после ввода в эксплуатацию второй очереди дома.

27 марта 1991 г. Лужский военкомат обратился в жилищную комиссию Лужского горисполкома с просьбой о выделении истцу однокомнатной квартиры в порядке обмена.

Как видно из письма СМУ от 3 апреля 1991 г., оно обещало изыскать возможность выделения ему однокомнатной квартиры, когда будет введена в строй следующая часть дома. Письмом Лужского СМУ от 12 апреля 1991 г. ему предлагалось освободить трехкомнатную квартиру и переселиться в предоставленную комнату, иначе он будет выселен в законном порядке.

24 апреля 1991 г. Лужское СМУ в ответ на письмо Б.Ю. о предоставлении однокомнатной квартиры сообщило, что оно учитывает ходатайство городского военкомата и считает предложенную комнату маневренной, за неимением однокомнатной квартиры на день составления письма ему предлагалось переселиться в указанную комнату. В соответствии с решением профсоюзного комитета СМУ обязалось предоставить ему однокомнатную квартиру при вводе в эксплуатацию второй очереди дома. К письму прилагалась выписка из решения совместного заседания администрации и профсоюза СМУ от 24 апреля 1991 г. о выделении ему при вводе в эксплуатацию следующей части дома однокомнатной квартиры. Выдача гарантийного обязательства о предоставлении однокомнатной квартиры свидетельствует о том, что СМУ не стало принимать меры к принуждению Б.Ю. выполнить свое обязательство по переезду в комнату, а согласилось с его просьбой о том, что в этой комнате он будет проживать до сдачи второй очереди дома в эксплуатацию, когда СМУ сможет предоставить ему квартиру.

После достижения такой договоренности Б.Ю. добровольно освободил трехкомнатную квартиру и переехал в комнату.

Эти факты Лужское СМУ не оспаривало в суде.

Выдача гарантийного обязательства СМУ о предоставлении Б.Ю. однокомнатной квартиры подтверждена бывшим членом профкома А., а также письмами от 20 мая 1992 г. и 14 декабря 1993 г.

СМУ согласилось дать Б.Ю. гарантийное письмо о предоставлении однокомнатной квартиры для ускорения заселения в трехкомнатную квартиру своего работника (многодетной семьи). Таким способом стороны решили свои жилищные проблемы: СМУ получило трехкомнатную квартиру, Б.Ю. согласился переехать в комнату до получения однокомнатной квартиры.

То обстоятельство, что истец дал 15 февраля 1991 г. согласие на переезд в комнату (без условия о предоставлении ему однокомнатной квартиры), получил ордер, выписался из трехкомнатной квартиры 6 марта 1991 г., не исключает, что выдача гарантийного письма связана с обменом, поскольку СМУ согласилось с предложенными Б.Ю. условиями освобождения квартиры, подтвердив свое согласие гарантийным письмом и выпиской из совместного решения администрации и профкома о предоставлении ему однокомнатной квартиры.

Как вытекающее из гражданских правоотношений (отношений по обмену жилого помещения) гарантийное обязательство имеет силу договора, подлежащего исполнению после наступления предусмотренного в нем условия - сдачи части дома в эксплуатацию. Но суд не установил, наступили ли эти условия, имелись ли уважительные причины к невыполнению договорного обязательства.

Согласно ст. 168 ГК РСФСР и ст. 309 части первой ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. В силу ст. 169 ГК РСФСР и ст. 370 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Однако суд не выяснил, имеются ли основания для освобождения ответчика от взятого на себя обязательства предоставить однокомнатную квартиру истцу.

При таких обстоятельствах решение областного суда подлежит отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение.