ПРЕЗИДИУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 31 марта 1993 года

 

(извлечение)

 

К.О. и К.М. и А. - собственники 1/2 части домовладения, из которой 1/3 доля дома принадлежала К. и 1/6 доля - А. Между сторонами был определен порядок пользования жилыми помещениями.

В ноябре 1988 г. А. заключила с С. договор купли-продажи принадлежащей ей 1/6 доли домовладения.

К. обратились в суд с иском о признании недействительным заключенного договора.

Решением Краснооктябрьского районного народного суда (оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда) исковые требования К. удовлетворены, договор купли-продажи 1/6 части дома (нотариально удостоверенный 5 ноября 1988 г.) признан недействительным с переводом прав и обязанностей покупателей на К., с А. в пользу К.О. взыскано 123 руб. за ремонт крыши ее части дома.

Президиум Волгоградского областного суда протест прокурора области об отмене судебных постановлений отклонил.

Аналогичный протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации был оставлен без удовлетворения определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ.

Президиум Верховного Суда РФ 31 марта 1993 г. удовлетворил протест заместителя Генерального прокурора Российской Федерации об отмене судебных постановлений, указав следующее.

Признавая договор купли-продажи 1/6 части дома недействительным с передачей прав и обязанностей покупателя на истцов, суд исходил из того, что при его совершении было нарушено преимущественное право покупки К.О. и К.М. как участников общей собственности на дом.

Однако такой вывод сделан судом без достаточных оснований.

Согласно ст. 120 ГК, при продаже доли в общей собственности постороннему лицу остальные участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев продажи с публичных торгов.

При этом в соответствии с ч. 3 указанной статьи продавец доли в общей собственности обязан известить в письменной форме остальных участников общей долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участки общей долевой собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки или не осуществят этого права в отношении дома в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Следовательно, решение вопроса о том, имело ли место нарушение преимущественного права покупки, зависит от того, соблюдены ли правила ч. 3 ст. 120 ГК как продавцом, так и другими участниками общей долевой собственности.

Что касается обязанности, возложенной в этом случае на продавца, то, как видно из заявления А. в Волгоградскую государственную нотариальную контору от 1 июля 1988 г., она через эту нотариальную контору поставила в известность К.О. и К.М. о намерении продать свою долю дома за 2500 руб. с предложением сообщить в течение месяца со дня уведомления о желании или отказе приобрести указанную долю в доме в соответствии со ст. 120 ГК.

Такое извещение истцами было получено.

При таком положении у продавца возникло право на отчуждение своей доли в доме постороннему лицу при условии, если другие участники общей собственности прямо заявили бы о своем отказе от преимущественного права покупки либо в течение установленного законом месячного срока вообще не высказали бы своих намерений относительно осуществления этого права.

При этом такое молчание расценивается законом как отказ от преимущественного права покупки.

В деле имеется копия заявления К.О. и К.М. в нотариальную контору от 28 июля 1988 г., в котором они возражают относительно продажи А. части дома постороннему лицу. Однако возражения обосновываются не тем, что они желают приобрести эту часть дома, а тем, что такая продажа затрагивает их интересы, поскольку при определении порядка пользования помещением, занимаемым А., оно включает в себя 3 кв. м (а по уточненным судом данным - 2,2 кв. м) от их доли.

Данные о том, что К. в последующее время в пределах установленного срока заявили о желании осуществить свое преимущественное право покупки, в деле отсутствуют.

Кроме того, при подаче в декабре 1988 г. в суд искового заявления о признании договора купли-продажи недействительным они также не ссылались на нарушение их преимущественного права покупки. Причем при рассмотрении дела в суде 28 марта 1989 г. К.О. заявила, что отказывается от покупки у А. ее доли дома в связи с отсутствием для этого средств. С этим отказом была согласна и К.М. Эти заявления К., составленные ими собственноручно, занесены в протокол судебного заседания и ими подписаны.

Свои требования о признании договора купли-продажи недействительным и о передаче на них прав и обязанностей покупателя были уточнены и сформулированы К. в окончательном виде только при рассмотрении дела в суде в ноябре 1991 г.

В договоре купли-продажи в качестве предмета сделки указана 1/6 часть дома в ее идеальном выражении без определения конкретного помещения. Цена обозначена в сумме 2500 руб.

Эти условия сделки, на которых предполагалось ее совершить, А. письменно сообщила 1 июля 1988 г. через нотариальную контору другим участниками общей долевой собственности.

Согласно договору купли-продажи, А. распорядилась своей 1/6 частью дома: доля каждого истца в ее идеальном выражении осталась прежней.

Указанное не было учтено и оценено судом с точки зрения того, соблюдены ли были сторонами требования ст. 120 ГК и может ли при данных обстоятельствах совершенная между А. и С. сделка купли-продажи 1/6 части дома быть признана недействительной с переводом прав и обязанностей покупателя на К.

Поэтому решение суда и все последующие судебные постановления в части, касающейся признания договора купли-продажи недействительным с переводом прав и обязанностей покупателя на истцов, подлежат отмене с направлением дела в этой части на новое рассмотрение.

Требование же К.О. о взыскании с А. части расходов по ремонту крыши дома разрешено судом правильно.

Согласно ст. 118 ГК, каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в издержках по содержанию и сохранению имущества.

Установлено, что К.О. был произведен необходимый для содержания и сохранения дома ремонт крыши над общей с А. частью дома. Расходы составили 371 руб. Судом взыскана сумма, соразмерная принадлежавшей А. доли.