ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 декабря 2011 г. N ВАС-14850/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Ю.Ю. Горячевой, судей Д.И. Дедова, С.В. Сарбаша рассмотрела в судебном заседании заявление акционерного общества "Газпромбанк (Швейцария) Лтд" от 28.10.2011 о пересмотре в порядке надзора решения от 29.03.2011, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.08.2011 по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-1197/11-92-11.

Суд

 

установил:

 

Общество с ограниченной ответственностью "ФАРН-ТРЕЙД" (далее - общество "ФАРН-ТРЕЙД", должник) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПРОСТО" (далее - общество "ПРОСТО") и обществу с ограниченной ответственностью "Цветметинвестхолдинг" (далее - общество "Цветметинвестхолдинг") о признании недействительными торгов от 22.11.2010, проведенных в рамках исполнительного производства N 77/11/18511/13АС/2010СД, и протокола по результатам этих торгов от 22.11.2010 N 4/1.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент), судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Москве Петров К.А., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, акционерное общество "Газпромбанк (Швейцария) Лтд" (далее - банк), Старовойтов А.А., Персткова Т.Е., Перстков Е.Г.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 29.03.2011 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 решение суда первой инстанции от 29.03.2011 оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 19.08.2011 оставил упомянутые судебные акты в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций банк просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права.

По мнению банка (является одним из взыскателей в исполнительном производстве), при организации публичных торгов были допущены нарушения, которые привели к отчуждению имущества должника в отсутствие надлежащего извещения о торгах потенциальных покупателей, по очевидно заниженной цене и без необходимого согласия арендодателя.

Рассмотрев доводы банка с учетом материалов дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для передачи дела на рассмотрение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждено материалами дела, в рамках сводного исполнительного производства, возбужденного в отношении общества "ФАРН-ТРЕЙД", судебным приставом-исполнителем было выявлено единственное имущество должника - право аренды на 49 лет земельного участка с кадастровым номером 77:07:05003:087, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Кастанаевская, вл. 68, площадью 12 000 кв. метров (далее - земельный участок).

Указанный земельный участок предоставлен должнику распоряжением Правительства Москвы от 21.05.2004 N 971-РП с оформлением между обществом "ФАРН-ТРЕЙД" и департаментом договора долгосрочной аренды от 21.06.2005 N М-07-028925, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Москве 20.07.2005 N 77-77-14/007/2005-979 (т. 1, л.д. 49 - 66) (далее - договор аренды).

Стоимость права долгосрочной аренды для должника составила 675 534 425 рублей и была им выплачена за исключением суммы в 27 462 142 рубля (т. 1, л. 89 - 90).

Департамент как арендодатель земельного участка уведомлен судебным приставом-исполнителем о предстоящих публичных торгах сообщением от 29.09.2010, полученным 04.10.2010.

Также в рамках подготовки публичных торгов судебный пристав-исполнитель поручил проведение оценки права долгосрочной аренды земельного участка обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственный центр "Союзоценка". Согласно оценке названной организации, принятой судебным приставом-исполнителем постановлением от 15.10.2010, стоимость имущества составила 52 506 799 рублей 66 копеек (без учета налога на добавленную стоимость) (т. 3, л. 21, 42 - 44).

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 15.10.2010 имущество по указанной начальной цене передано Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество) для реализации с публичных торгов (т. 1, л. 71 - 74).

В свою очередь, Росимущество поручением от 19.10.2010 N 19/1-9215 дало указание реализовать имущество уполномоченному продавцу - обществу "Цветметинвестхолдинг" (т. 3, л. 16).

Получив 21.10.2010 имущество от судебного пристава-исполнителя по акту приема-передачи (т. 3, л. 15), продавец разместил информацию о предстоящих 22.11.2010 торгах в форме аукциона в спецвыпуске "Безопасность" газеты "Край Родной" от 22.10.2010 N 19.

Содержание, время и место публикации информационного сообщения об указанных торгах были утверждены на заседании комиссии по их подготовке и проведению, состоявшемся 21.10.2010 (т. 1, л. 77).

В торгах приняли участие два покупателя - общество с ограниченной ответственностью "Холдинг Стройпроект" и общество "ПРОСТО" (зарегистрировано в Едином государственном реестре юридических лиц 22.06.2010 (т. 1, л. 131)).

Согласно протоколу о результатах торгов от 22.11.2010 N 4/1, имеющему силу договора, победителем торгов признано общество "ПРОСТО", предложившее за право аренды земельного участка 62 558 000 рублей (т. 1, л. 81).

Оспаривая торги, должник, банк и департамент, ссылались, в том числе, на нарушение правил их проведения, выразившихся в неполучении согласия арендодателя и ненадлежащем извещении о торгах.

Однако суды первой и апелляционной инстанций отвергли эти доводы, указав, что законодательство не содержит специальных требований к печатным изданиям, в которых следует размещать информацию о публичных торгах, а в самой информации имелись все необходимые сведения, предусмотренные пунктом 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд кассационной инстанции в поддержку вывода о доступности информации о торгах потенциальным арендаторам дополнительно указал на то, что газета "Край Родной" издается тиражом до 10 тысяч экземпляров, бесплатно распространяется в Москве и Московской области, частично реализуется через газетные киоски. Ее спецвыпуски являются периодическим изданием, а главным критерием при расчете тиража являются актуальность содержания газеты, ее предполагаемая востребованность.

Согласие арендодателя на проведение торгов на право аренды земельного участка суды сочли не нужным. При этом они руководствовались положениями пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации и указаниями пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" о возможности передачи прав и обязанностей по заключенным сроком более 5 лет договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без согласия арендодателей.

Между тем судами не учтено следующее.

Определяя необходимый минимум информации в извещениях о проведении предстоящих публичных торгов, статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации не содержит специальных требований к порядку и способу опубликования и распространения таких извещений.

Однако соответствующие критерии выработаны в судебной практике и сформулированы, в частности, в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.12.2010 N 7781/10. Названное постановление содержит оговорку об общеобязательности изложенного в нем толкования правовых норм и размещено на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 22.01.2011, то есть до принятия решения суда первой инстанции по рассматриваемому делу.

Соблюдение принципа публичности открытых по составу участников торгов на право заключения договора аренды государственного имущества предполагает сообщение о них посредством публикации надлежащего извещения в периодических изданиях. При этом обнародование информации о таких торгах должно обеспечивать доступность соответствующих сведений потенциальным арендаторам, что подразумевает широкое распространение всего тиража издания, содержащего извещение, обычным способом.

Несоблюдение указанных правил нарушает права и законные интересы собственника имущества, должника и взыскателей в исполнительном производстве, заинтересованных в привлечении к торгам как можно большего количества потенциальных арендаторов, что, в свою очередь, направлено на реализацию права аренды по наиболее высокой цене, выявленной в ходе сопоставления свободных конкурирующих заявок.

Выбор периодического издания должен определяться характером имущества, кругом объективно заинтересованных в нем лиц, тиражом и способом распространения периодического издания.

Газета "Край Родной" этим требованиям не отвечает. Она не является ни широко распространенным, ни специализированным изданием, способным обеспечить массовое информирование потенциальных покупателей крупного и дорогого земельного участка, расположенного в престижном месте на западе Москвы, предназначенного для строительства многофункционального жилого комплекса.

Стандартный тираж газеты неизвестен, минимального порогового количества не имеет, число экземпляров спецвыпуска "Безопасность" от 22.10.2010, в котором размещалась информация о торгах, установить и проверить не представляется возможным.

Место (Москва и Московская область) и способ распространения газеты (через распространителей, по заявкам, в киосках) не позволяет определить, на какую аудиторию читателей она рассчитана, где, когда и кому фактически распространялась.

В соответствии со статьей 4, пунктом 2 статьи 7 Федерального закона от 29.12.1994 N 77-ФЗ "Об обязательном экземпляре документов" в целях комплектования полного национального библиотечно-информационного фонда документов, обеспечения доступа к информации обязательные экземпляры периодических печатных изданий представляются в день выхода в свет первой партии тиража в Российскую книжную палату.

Федеральные обязательные экземпляры периодических печатных изданий являются, по сути, контрольными.

В данном случае контрольный экземпляр спецвыпуска "Безопасность" газеты "Край Родной" в Российскую книжную палату не поступал. Данное обстоятельство подтверждено письмом указанной организации от 12.04.2011 N 431/11, которое приложено к надзорной жалобе, поскольку суд апелляционной инстанции отказался приобщить его к делу как неотносимое доказательство (протокол заседания, т. 5, л. 20, оборот).

Оригинал спецвыпуска "Безопасность" при рассмотрении дела арбитражному суду не представлялся, в деле имеются лишь светокопии отдельных частей его страниц.

Следовательно, проверить даже сам факт обнародования информации о торгах не представляется возможным.

Участников торгов было всего двое, ни одна из известных на рынке жилищного строительства Москвы компаний в торгах не участвовала. Право аренды земельного участка в 2010 году было и оценено, и продано с торгов по цене многократно ниже стоимости его первичного приобретения должником в 2004 году.

Совокупность приведенных обстоятельств подтверждает, что извещение о предстоящих публичных торгах было сделано в порядке и способом, не соответствующим цели их проведения, заведомо не позволяющим обеспечить доступность сведений о будущих торгах лицам, потенциально заинтересованным в приобретении продаваемого с торгов имущества и способным купить его по реальной рыночной цене.

Помимо того, по мнению коллегии судей, необоснованно отклонены судами доводы департамента и банка о таком нарушении правил проведения торгов как продажа права аренды земельного участка без согласия арендодателя - города Москвы.

Требования к реализации имущества должника на торгах предусмотрены статьей 89 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". В силу пункта 10 названной статьи при передаче судебным приставом-исполнителем для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к его постановлению и акту приема-передачи помимо иных документов должны прилагаться копия договора аренды, а также копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

В данном случае согласие арендодателя не прилагалось, поскольку оно не было получено.

На основании пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде сроком более пяти лет земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока действия договора аренды земельного участка передать свои права и обязанности третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет передачу арендатором прав и обязанностей по договору аренды как перенаем, то есть замену арендатора как стороны в договоре.

Таким образом, в силу каждого из процитированных законоположений возможна в силу закона передача только совокупности предусмотренных договором прав и обязанностей арендатора земельного участка, но не права аренды без одновременной передачи обязанностей, если таковые имеются.

Допустимость принудительной продажи права аренды земельного участка без определенных договором обязанностей арендатора из положений законодательства не следует.

Учитывая, что право аренды земельного участка является обязательственным, а не вещным и возникает только после заключения соответствующего договора, то оно не может быть продано вне рамок этого договора, а при отсутствии согласия арендодателя также полностью освобожденным от прежних договорных отношений.

Кроме того, земельное законодательство предусматривает различные способы (конкурс, аукцион) и цели предоставления земельных участков в аренду (для жилищного строительства, для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства, в целях иного строительства, для не связанных со строительством целей и т.п.)

Поэтому право аренды обычно связано со встречными обязанностями и (или) может являться одним из элементов сложного состава правоотношений публичного и частного характера, существующих в неразрывной связи (к примеру, предусмотренные статьей 46.2 Градостроительного кодекса Российской Федерации договоры о развитии застроенной территории с оформлением прав на землю в соответствии с земельным законодательством).

Суды же, необоснованно сославшись на пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не исследовали договор аренды земельного участка, заключенный между Правительством Москвы и должником, в связи с чем не проверили и не установили, имеются ли у должника договорные обязанности как у арендатора и застройщика и могло ли отдельно продаваться с торгов его право аренды, к тому же без согласия арендодателя.

Между тем пунктами 1.1 и 1.2 договора аренды спорного земельного участка предусмотрено его предоставление в аренду с целевым использованием: для строительства и эксплуатации многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой и встроенным тепловым пунктом общей площадью 70 660 кв. метров, а также возможность корректировки целевого использования распорядительными актами города Москвы (распоряжения Правительства Москвы от 21.05.2004 N 971-РП, от 23.01.2007 N 85-РП, от 23.09.2009 N 2485-РП (т. 1, л. 64 - 70).

Актом разрешенного использования земельного участка от 23.11.2006 N А-2687/01 утверждены этажность, общая высота комплекса, соотношение его жилой и нежилой частей и ряд иных характеристик с учетом градостроительного плана развития территории Западного административного округа Москвы, схем градостроительного зонирования, проекта планировки кварталов района Фили-Давыдково (т. 3, л. 49 - 51).

Также в материалах дела имеются сведения о наличии на земельном участке котлована (апелляционная жалоба общества "ПРОСТО" на определение об обеспечении иска (т. 7, л. 13) и частичном выполнении этапа работ "стена в грунте" (письмо Прокуратуры Москвы от 05.02.2011 N 7/30-8-3-2011/16212 (т. 3, л. 98).

Однако ни один документ, связанный с назначением, проведением и оформлением результатов публичных торгов, не содержит упоминания (в том числе в качестве приложения) о договоре аренды, из которого проданное право возникло и в рамках которого оно существует, об условиях этого договора, о соотношении отчуждаемого права с обязанностями, содержании этих обязанностей, наличии каких-либо результатов строительных работ (объектов незавершенного строительства) на земельном участке.

Акт приема-передачи от 30.11.2011 по результатам публичных торгов оформлен не на передачу прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, а на передачу права его аренды как недвижимого имущества (т. 1, л. 88).

В связи с этим, по мнению судебной коллегии, нарушение правил проведения торгов в данном случае привело и к неправильному определению предмета проданного с торгов имущества, несоблюдению требований гражданского и земельного законодательства, связанных с арендой земельных участков и их целевым использованием.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело Арбитражного суда города Москвы N А40-1197/11-92-11 для пересмотра в порядке надзора решения от 29.03.2011, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 19.08.2011.

2. Направить копии определения и заявления лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 01.02.2012.

 

Председательствующий судья

Ю.Ю.ГОРЯЧЕВА

 

Судья

Д.И.ДЕДОВ

 

Судья

С.В.САРБАШ