||  Судебная система РФ  ||   Документы Верховного суда РФ  ||   Документы Конституционного суда РФ  ||   Документы Высшего арбитражного суда РФ  ||  

||  ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ  ||  



 

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 сентября 2011 г. N ВАС-12066/11

 

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи И.М. Марамышкиной, судей С.П. Бондаренко, М.В. Прониной, рассмотрела в судебном заседании заявление конкурсного управляющего открытым акционерным обществом "Самарапромсвязь" Свиридова В.В. б/д б/н о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2010 по делу N А55-12627/2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2011 по тому же делу

по иску открытого акционерного общества "Самарапромсвязь" (г. Самара; далее - общество "Самарапромсвязь") к открытому акционерному обществу "МДМ Банк" (г. Самара; далее - банк) о признании недействительным договора об ипотеке от 22.01.2008 N 93.Ф04-Д03/08.39.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований в отношении предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ЭкспертГласс" (г. Самара; далее - общество "ЭкспертГласс"), Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (г. Самара; далее - Управление).

Суд

 

установил:

 

Решением Арбитражного суда Самарской области от 25.10.2010 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2011 решение суда первой инстанции отменено, принят новый судебный акт, которым иск удовлетворен.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2011 постановление суда апелляционной инстанции отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора решения суда первой и постановления суда кассационной инстанций заявитель (общество "Самарапромсвязь") ссылается на неправильное применение норм материального права. Заявитель указывает, что на момент заключения договора об ипотеки залогодатель обладал правом аренды земельного участка, принадлежащим ему на основании договора аренды, продленного на неопределенный срок. При такой ситуации передача в ипотеку только зданий, без одновременной передачи в ипотеку прав аренды земельного участка влечет ничтожность договора об ипотеке в силу статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Ознакомившись с материалами надзорного производства и доводами заявителя, судебная коллегия не усматривает оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

В обеспечение обязательств общества "ЭкспертГласс" перед банком по кредитному договору от 03.10.2008 N 90.Ф04-Д03/08.12, между обществом "Самарапромсвязь" (залогодателем) и банком (залогодержателем) заключен договор о залоге недвижимости (ипотеки) от 03.10.2008 N 93.Ф04-Д03/08.39, по условиям которого в залог переданы принадлежащие залогодателю здания.

Полагая, что договор, по которому в ипотеку переданы только здания, без прав аренды земельного участка, является ничтожным на основании статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), залогодатель обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении спора суды установили, что земельный участок, на котором расположены заложенные здания, был передан обществу "Самарапромсвязь" в аренду по договору от 20.06.2002 N 385-2002/07, заключенному с Департаментом управления государственным имуществом администрации Самарской области.

Договор был заключен на срок с 01.01.2002 по 01.01.2007, то есть на 5 лет и зарегистрирован в установленном порядке.

По окончании срока действия договора общество "Самарапромсвязь" при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжало пользоваться земельным участком, вследствие чего в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды был продлен на неопределенный срок и не нуждался в государственной регистрации (пункт 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Таким образом, на момент заключения договора об ипотеке залогодатель не обладал зарегистрированным правом аренды земельного участка.

В пункте 2.5 договора о залоге недвижимости общество "Самарапромсвязь" подтвердило, что на момент подписания настоящего договора право аренды или право собственности на земельный участок, на котором находятся объекты недвижимости, либо на часть земельного участка, функционально обеспечивающую объекты недвижимости, им не оформлено.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (в том числе, земельные участки и здания), права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

То есть предметом ипотеки могут быть только права на недвижимое имущество, зарегистрированные в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" разъяснено, что, когда права арендатора вытекают из договора аренды, не требующего государственной регистрации, они не могут служить предметом договора об ипотеке.

Правила пункта 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 69 Закона об ипотеке следует применять при условии, если у залогодателя имеется возможность с соблюдением требований закона передать в ипотеку право аренды на земельный участок, расположенный под переданным в ипотеку зданием.

Поскольку зарегистрированными правами на земельный участок истец не обладал, договор ипотеки принадлежащих ему объектов недвижимости, заключенный без одновременной передачи в ипотеку прав на земельный участок, не может быть признан недействительным.

При этом, залогодатель вправе, но не обязан, заключить смешанный договор, включающий элементы договора залога (в части залога права аренды земельного участка, не подлежащего государственной регистрации), и договора об ипотеке (в части передачи в залог недвижимого имущества, права на которое зарегистрированы в установленном законом порядке). Вместе с тем, заключение договора ипотеки только на здания, при отсутствии зарегистрированных прав на земельный участок, действующему законодательству не противоречит.

Руководствуясь статьями 299, 301, частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

в передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дела N 55-12627/2010 Арбитражного суда Самарской области для пересмотра в порядке надзора решения от 25.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.05.2011 отказать.

 

Председательствующий судья

И.М.МАРАМЫШКИНА

 

Судья

С.П.БОНДАРЕНКО

 

Судья

М.В.ПРОНИНА

 

 




Электронная библиотека "Судебная система РФ" содержит все документы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ.
Бесплатный круглосуточный доступ к библиотеке, быстрый и удобный поиск.


Яндекс цитирования


© 2011 Электронная библиотека "Судебная система Российской Федерации"