ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 27 июня 2011 г. N ВАС-4904/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи И.И. Полубениной, судей А.М. Медведевой, Г.Г. Поповой рассмотрела в судебном заседании заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (г. Челябинск) от 11.03.2011 N 7079 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2010, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2010 по делу Арбитражного суда Челябинской области N А76-11435/2010-35-275 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Автопарковка" к Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации соглашения от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07, изложенного в сообщении от 12.03.2010 N 19/007/2010-435, обязании регистрационного органа провести государственную регистрацию соглашения от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены: государственное научное учреждение "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук (далее - учреждение "ЮУНИИПОК"), Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Челябинской области (далее - Управление Росимущества).

Суд

 

установил:

 

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2010 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа 23.12.2010 решение и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в порядке надзора всех принятых по делу судебных актов, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области просит их отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на допущенные нарушения единообразия в толковании и применении Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Изучив доводы заявителя, рассмотрев материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о том, что настоящее дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по следующим основаниям.

Как установлено судами, на основании распоряжения Управления Росимущества от 01.02.2007 N 82-р о предоставлении государственному научному учреждению "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" Российской академии сельскохозяйственных наук в аренду земельного участка с кадастровым номером 74:19:12 03 001:0083, находящегося по адресу: Челябинская область, Сосновский район, примерно в 929 м по направлению на юго-восток от ориентира пос. Западный, между Управлением Росимущества (арендодатель) и учреждением "Южно-Уральский научно-исследовательский институт плодоовощеводства и картофелеводства" (арендатор) заключен договор аренды от 01.02.2007 N 692-07, по которому указанный земельный участок предоставлен в аренду на срок 4 года 11 месяцев для научно-исследовательской деятельности и экспериментальных работ.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Согласно п. 4.3.3 договора арендатор вправе передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам с согласия собственника земельного участка.

Распоряжением Управления Росимущества от 19.10.2007 N 1674-р в п. 2 распоряжения от 01.02.2007 N 82-р внесены изменения: в п. 2 распоряжения Управления Росимущества от 01.02.2007 N 82-р после слов "экспериментальных работ" следует читать "на срок 49 (сорок девять) лет".

На основании указанного распоряжения Управлением Росимущества (арендодатель) и учреждением "ЮУНИИПОК" (арендатор) подписано дополнительное соглашение от 19.10.2007 к договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 82-р, в котором срок действия данного договора указан 49 лет.

Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Затем между учреждением "ЮУНИИПОК" и обществом "Автопарковка" подписано соглашение от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07, согласно которому все права и обязанности по договору аренды переходят к обществу "Автопарковка". В п. 1.5 соглашения указано, что после государственной регистрации соглашения общество в течение 12 месяцев оплачивает учреждению 53 693 440 рублей за указанную передачу.

Спустя почти 2 года, 04.02.2010 общество и учреждение обратились в регистрационный орган с заявлением о государственной регистрации соглашения о передаче прав и обязанностей.

Сообщением от 12.03.2010 N 19/007/2010-435 заявителям было отказано в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним по причине представления на государственную регистрацию прав документов, по форме или содержанию не соответствующих требованиям действующего законодательства. Как указал регистрационный орган, в силу п. 2.5 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 07.05.2009 N 91-ФЗ) государственные или муниципальные учреждения, созданные государственными академиями наук и (или) подведомственные им учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, не вправе передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам.

Общество "Автопарковка", полагая, что отказ в государственной регистрации, изложенный в сообщении от 12.03.2010 N 19/007/2010 435, является незаконным и нарушающим его права и законные интересы, обратилось в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя заявленные требования, суды ссылались на абз. 3 п. 1 ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в соответствии с которым основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Исследовав представленное на государственную регистрацию соглашение от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07, подписанное учреждением "ЮУНИИПОК" и обществом "Автопарковка", а также условия договора аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07 и дополнительного соглашения к нему, суды пришли к выводу о том, что указанное соглашение соответствует условиям договора и требованиям законодательства, действующего на момент его совершения.

Также суды указали, что в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Согласно п. 1 ст. 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Пункт 2.5 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", на который в обоснование отказа в государственной регистрации ссылается регистрационный орган, введен в действие Федеральным законом от 22.07.2008 N 141-ФЗ, вступил в силу 25.07.2008 и указаний на распространение действий закона на ранее возникшие отношения не содержит. Положения Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки (17.03.2008), не предусматривали запрета государственным или муниципальным учреждениям, созданным государственными академиями наук и (или) подведомственным им учреждениям, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, на передачу своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков третьим лицам.

Суд посчитал, что по смыслу п. 1 ст. 17 Закона о регистрации прав совершенная сделка, за регистрацией которой стороны впоследствии обратились в регистрирующий орган, должна соответствовать нормам действующего на момент ее совершения законодательства, то есть на момент выражения сторонами воли на заключение сделки, а не на момент ее государственной регистрации.

Между тем, суды допустили неправильное толкование и применение норм материального права.

Применительно к требованиям статей 13, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при проведении государственной регистрации осуществляется правовая экспертиза документов и законности сделки, а основанием для государственной регистрации служат договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действующим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Следовательно, соглашение от 17.03.2008 о передаче прав и обязанностей по договору аренды как сделка считается не заключенной. С заявлением о государственной регистрации права стороны обратились только 04.02.2010.

При таких обстоятельствах утверждение суда о том, что воля сторон на заключение сделки была выражена в момент ее совершения - 17.03.2008, то есть до внесения 07.05.2009 изменений в Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установившего запрет учреждению на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды земельных участков третьим лицам, является неправомерным и оно не основано на имеющихся в деле доказательствах. В частности в деле отсутствует акт приема-передачи земельного участка от учреждения обществу.

Также статьей 6 Федерального закона "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" от 22.07.2008 N 141-ФЗ статья 3 ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" дополнена пунктами 2.3 - 2.5 следующего содержания:

"2.3. Государственным академиям наук и созданным такими академиями наук учреждениям земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на праве постоянного (бессрочного) пользования.

2.4. Не допускается предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, государственным или муниципальным учреждениям, учреждениям, созданным государственными академиями наук, на иных правах, кроме права постоянного (бессрочного) пользования.

2.5. Государственные или муниципальные учреждения и созданные государственными академиями наук учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, не вправе сдавать такие земельные участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам..."

По смыслу п. 2.5 указанного федерального закона все государственные учреждения, в том числе и ГНУ "ЮУНИИПОК", являющиеся арендаторами находящихся в государственной собственности земельных участков, не вправе передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам с момента официального опубликования Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ.

С учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 07.05.2009 N 91-ФЗ в п. 2.5 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" пункт 2.5 изложен следующим образом: "Государственные и муниципальные учреждения, созданные государственными академиями наук и (или) подведомственные им учреждения, которые являются арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, не вправе сдавать такие участки в субаренду, передавать свои права и обязанности по договорам аренды земельных участков третьим лицам..."

На момент обращения с заявлением о государственной регистрации соглашения от 17.03.2008 сторонам было известно, что ГНУ "ЮУНИИПОК" Российской академии наук запрещено передавать права и обязанности по договору аренды земельного участка от 01.02.2007 N 692-07 третьим лицам.

На основании изложенного орган по государственной регистрации прав пришел к правильному выводу, что представленное соглашение не может быть зарегистрировано в силу того, что оно противоречит действующему законодательству.

Учитывая изложенное, дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра судебных актов в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающих единообразие в толковании арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

 

определил:

 

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А76-11435/2010-35-275 Арбитражного суда Челябинской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Челябинской области от 19.07.2010, постановления Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2010.

Предложить лицам, участвующим в деле в срок до 15.08.2011 представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

И.И.ПОЛУБЕНИНА

 

Судья

А.М.МЕДВЕДЕВА

 

Судья

Г.Г.ПОПОВА