||  Судебная система РФ  ||   Документы Верховного суда РФ  ||   Документы Конституционного суда РФ  ||   Документы Высшего арбитражного суда РФ  ||  

||  ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ  ||  



 

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 10 июня 2011 г. N ВАС-4381/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Е.Ю. Валявиной, судей В.А. Лобко, А.М. Хачикяна рассмотрела в судебном заседании заявления общества с ограниченной ответственностью "Театр на Солянке" (109028, Москва, ул. Солянка, д. 1/2, стр. 1, далее - театр) б/д б/н и Департамента имущества города Москвы (107078, Москва, Мясницкий проезд, д. 2/1, далее - департамент) от 20.04.2011 N 01-11/001813 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 04.06.2010 по делу N А40-168376/09-89-1159, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.01.2011 по тому же делу по иску закрытого акционерного общества "Солянка 1/2" (109028, Москва, ул. Солянка, д. 1/2; далее - общество "Солянка 1/2") к департаменту об обязании заключить договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2, на условиях прилагаемого к исковому заявлению проекта договора.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество "Жилтоварищество - Наш дом" (109028, Москва, ул. Солянка, д. 1/2; далее - жилтоварищество); Межрегиональный общественный фонд содействия ликвидации коммунальных квартир (109028, Москва, ул. Солянка, д. 1/2).

Суд

 

установил:

 

решением Арбитражного суда города Москвы исковые требования удовлетворены, на департамент возложена обязанность заключить с истцом договор аренды нежилых помещений, расположенных в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 решение суда первой инстанции остановлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 26.01.2011 оставил решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционного инстанции без изменения.

В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора, театр и департамент просят оспариваемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и применении норм права, в том числе статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда города Москвы N А40-168376/09-89-1159, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, между Дирекцией N 7 Муниципального предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов (правопредшественник департамента) и жилтовариществом был заключен договор аренды от 07.07.1991 N 48.

По условиям данного договора жилтовариществу переданы в аренду нежилые помещения подвала и первого этажа общей площадью 13 912 кв. м, принадлежащие городу Москве и расположенные в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2. Срок аренды определен сторонами на период с 07.07.1991 до 07.07.2016.

Пунктом 4.2 договора аренды от 07.07.1991 N 48 предусмотрено право арендатора передавать арендованные им нежилые помещения в субаренду.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 19.03.2008 по другому делу (А40-63095/06-64-410) по иску департамента договор аренды от 07.07.1991 N 48 расторгнут в части аренды нежилого помещения общей площадью 10 582,7 кв. м, расположенного в строениях 1 и 2 дома N 1/2 по ул. Солянка.

До расторжения указанного договора жилтовариществом и обществом "Солянка 1/2" подписан договор субаренды от 31.07.2007 N 01/01, в соответствии с которым истцу на срок до 07.07.2016 передана в субаренду часть находившихся во владении и пользовании арендатора помещений.

Кроме того, данными лицами подписан договор субаренды от 25.02.2008 N 01/01-кр, на основании которого нежилые помещения подлежали передаче в субаренду на срок 3 месяца.

Заключив указанные договоры, общество "Солянка 1/2" дважды (письма от 28.05.2009 и от 24.07.2009) обращалось в департамент с требованием о заключении договора аренды спорных нежилых помещений на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагая, что приобрело соответствующее право после расторжения договора аренды от 07.07.1991 N 48.

Письмом от 27.08.2009 N Ц/09/011128 департамент отказал истцу в заключении договора аренды, сославшись на расторжение договора аренды от 07.07.1991 N 48 в судебном порядке.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд с иском о понуждении к заключению договора аренды нежилых помещений.

Удовлетворяя исковые требования со ссылкой на пункт 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент расторжения договора аренды от 07.07.1991 N 48 истец являлся субарендатором помещений в здании по адресу: Москва, ул. Солянка, д. 1/2 на основании договора субаренды от 31.07.2007 N 01-01; тот факт, что указанный договор субаренды не был зарегистрирован в установленном порядке, сам по себе не является основанием для отказа в понуждении департамента к заключению договора аренды.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав на наличие заключенного сторонами договора субаренды нежилых помещений от 25.02.2008 N 01/01-кр.

Между тем при вынесении оспариваемых судебных актов суды трех инстанций не учли следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Таким образом, законодатель связывает возможность реализации субарендатором права на заключение договора аренды с собственником имущества с наличием на момент прекращения договорных отношений между арендодателем и арендатором договора субаренды данного имущества.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Судами установлено, что подписанный жилтовариществом и обществом "Солянка 1/2" договор субаренды нежилых помещений от 31.07.2007 N 01-01 заключен на срок более одного года, но в установленном порядке не зарегистрирован и, следовательно, является незаключенным.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21.02.2008 по делу N А40-55234/07-59-452 удовлетворен иск общества "Солянка 1/2" к жилтовариществу об обязании осуществить государственную регистрацию договора субаренды от 31.07.2007 N 01-01.

Однако постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.10.2009 указанное решение отменено в связи с отказом общества "Солянка 1/2" от исковых требований.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2010 по делу N А40-71095/08-2-107 обществу "Солянка 1/2" отказано в удовлетворении заявления о признании незаконными отказов Управления Федерального регистрационной службы по городу Москве в регистрации договора субаренды нежилых помещений от 31.07.2007 N 01-01.

При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций о наличии оснований для удовлетворения исковых требований сделаны в результате неправильного применения статей 618, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Соглашаясь с выводами судов первой и апелляционной инстанций о наличии у общества "Солянка 1/2" права требования заключения с департаментом договора аренды до 07.07.2016, суд кассационной инстанции исходил из существования на момент расторжения договора от 07.07.1991 N 48 другого договора субаренды нежилых помещений между жилтовариществом и обществом "Солянка 1/2" (договор от 25.02.2008 N 01/01-кр).

В то же время положения пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации направлены на достижение разумного баланса интересов арендодателя и субарендатора, владевшего и пользовавшегося имуществом на момент расторжения договора аренды.

Поэтому, предоставляя субарендатору право на заключение договора аренды непосредственно с арендодателем на условиях прекращенного договора аренды, указанная норма ограничивает срок действия такого договора пределами оставшегося срока субаренды.

Как следует из содержания договора субаренды нежилых помещений от 25.02.2008 N 01/01-кр его действие ограничено периодом с 25.02.2008 до 25.05.2008. При таких условиях вывод о наличии у истца права на заключение договора аренды с департаментом на срок до 07.07.2016 сделан с нарушением единообразия в толковании и применении пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 42 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, не участвовавшие в деле, о правах и об обязанностях которых арбитражный суд принял судебный акт, вправе обжаловать этот судебный акт, а также оспорить его в порядке надзора. Такие лица пользуются правами и несут обязанности лиц, участвующих в деле.

Названная статья устанавливает право лиц, не привлеченных к рассмотрению дела, но считающих, что принятым по делу судебным актом нарушены их права и законные интересы, оспорить этот акт в суде надзорной инстанции, который, обнаружив допущенное нижестоящим арбитражным судом такое существенное нарушение норм процессуального права, как принятие решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, обязан в любом случае отменить проверяемое решение применительно к пункту 4 части 4 статьи 270 и пункту 4 части 4 статьи 288 во взаимосвязи со статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С заявлением о пересмотре судебных актов в порядке надзора обратился театр, ссылаясь на нарушение принятыми по настоящему делу судебными актами его прав и охраняемых законом интересов.

В обоснование указанного довода заявитель ссылается на то, что в соответствии с договором субаренды от 19.07.1991 N 3 он являлся субарендатором части нежилых помещений, в отношении которых департаменту предписано заключить договор аренды с обществом "Солянка 1/2".

Таким образом, в случае заключения договора аренды между департаментом и истцом в отношении занимаемых театром помещений последний, будучи их субарендатором на момент расторжения договора аренды от 07.07.1991 N 48, утратит право на заключение договора аренды на основании пункта 1 статьи 618 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалах дела имеются вступившие в законную силу судебные акты по другим делам Арбитражного суда города Москвы (N А40-63095/06-64-410 и N А40-71095/08-2-107), из которых следует, что театр занимал часть спорных помещений, осуществлял их обслуживание и поддерживал в исправном состоянии.

Между тем при рассмотрении настоящего спора суды, располагая соответствующими сведениями, не рассмотрели вопрос о наличии оснований для привлечения театра к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Указанное обстоятельство в силу статей 42, 270 (пункт 4 части 4), 288 (пункт 4 части 4), 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также является основанием для пересмотра оспариваемых актов в порядке надзора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-168376/09-89-1159 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 04.06.2010, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 26.01.2011 по тому же делу.

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 18.07.2011.

 

Председательствующий судья

Е.Ю.ВАЛЯВИНА

 

Судья

В.А.ЛОБКО

 

Судья

А.М.ХАЧИКЯН

 

 




Электронная библиотека "Судебная система РФ" содержит все документы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ.
Бесплатный круглосуточный доступ к библиотеке, быстрый и удобный поиск.


Яндекс цитирования


© 2011 Электронная библиотека "Судебная система Российской Федерации"