||  Судебная система РФ  ||   Документы Верховного суда РФ  ||   Документы Конституционного суда РФ  ||   Документы Высшего арбитражного суда РФ  ||  

||  ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ  ||  



 

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 26 мая 2011 г. N ВАС-3771/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е.

судей Куликовой В.Б., Медведевой А.М.

рассмотрела заявление общества с ограниченной ответственностью "Бурводстрой" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Пермского края от 26.07.2010 по делу N А50-9225/2010, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2010 по тому же делу

по иску индивидуальных предпринимателей Рыбаковой Е.Г. (г. Пермь), Гудочкина В.И. (д. Большое Савино Пермского края), Коляса Ю.Е. (г. Пермь) к обществу с ограниченной ответственностью "Бурводстрой" (г. Пермь) об образовании земельных участков и признании права собственности на них.

Суд

 

установил:

 

индивидуальные предприниматели Рыбакова Е.Г., Гудочкин В.И., Коляс Ю.Е. обратились в Арбитражный суд Пермского края к обществу с ограниченной ответственностью "Бурводстрой" (далее - общество "Бурводстрой") со следующим иском:

- предприниматель Рыбакова Е.Г. заявила требование об образовании из земельного участка с кадастровым номером 59:32:1790001:763 земельных участков площадью 4058 кв. метра и 362 кв. метра, которые заняты принадлежащими ему объектами недвижимого имущества, о признании права собственности на вновь образованные земельные участки;

- предприниматель Гудочкин В.И. заявил требование об образовании из земельного участка с кадастровым номером 59:32:1790001:763 земельного участка площадью 1879 кв. метра, на котором расположено принадлежащее ему на праве собственности одноэтажное панельное здание трассовой мастерской с двумя пристроями, о признании права собственности на вновь образованный земельный участок;

- предприниматель Коляс Ю.Е. заявил требование об образовании из земельного участка с кадастровым номером 59:32:1790001:763 земельных участков площадью 864 кв. метра и 15 кв. метра, на которых расположены принадлежащие ему водонапорная башня и артезианская скважина, о признании права собственности на вновь образованные земельные участки.

Кроме того, истцами также заявлено требование об образовании из земельного участка с кадастровым номером 59:32:1790001:763 земельного участка площадью 2116 кв. метра для обеспечения проезда к принадлежащим им зданиям, и признании на этот земельный участок право общей долевой собственности Рыбаковой Е.Г., Гудочкина В.И., Коляса Ю.Е.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 26.07.2010 требования предпринимателей Рыбаковой Е.Г., Гудочкина В.И.,

Коляс Ю.Е. удовлетворены в части образования земельных участков под объектами недвижимого имущества и признании на них права индивидуальной собственности. В отношении земельного участка, предназначенного для проезда к недвижимому имуществу, находящемуся в собственности истцов, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Уральского округа постановлением от 23.12.2010 названные судебные акты оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов общество "Бурводстрой" просит их отменить, ссылаясь на неполное неправильное применение арбитражными судами норма материального права и неполное исследование обстоятельств спора.

Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, в 1992 году Пермским районным Советом народных депутатов принято решение о реорганизации государственного предприятия "Арендное объединение "Бурводстрой" (далее - арендное объединение "Бурводстрой") в акционерное общество закрытого типа "Бурводстрой", а также утвержден план его приватизации. В этой связи между Фондом имущества Пермской области (продавец) и акционерным обществом закрытого типа "Бурводстрой" (покупатель) заключен договор на приобретение ранее арендованного имущества государственного предприятия.

Впоследствии на базе отдельных структурных подразделений арендного объединения "Бурводстрой" были созданы самостоятельные юридические лица. В состав организаций, выделившихся из акционерного общества закрытого типа "Бурводстрой", вошли акционерное общество закрытого типа "Водолей" (далее - общество "Водолей"), акционерное общество закрытого типа "Ремводстрой" (далее - общество "Ремводстрой") и товарищество с ограниченной ответственностью "Прометей" (далее - товарищество "Прометей"), которым были переданы следующие объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: г. Пермь, ш. Космонавтов, д. 304: "трассовая мастерская", "склад минеральных удобрений", "мастерская технического обслуживания", "водонапорная станция", "две скважины на воду".

В 1997 году акционерное общество закрытого типа "Бурводстрой" преобразовано в одноименное закрытое акционерное общество, а затем в общество "Бурводстрой".

Постановлением администрации Савинского сельсовета от 28.09.1992 N 39 земельный участок площадью 1,15 га (вошедший затем в состав спорного участка) предоставлен товариществу "Прометей" для цели эксплуатации производственной базы в постоянное (бессрочное) пользование. Смежный с ним земельный участок площадью 0, 54 га постановлением администрации Савинского сельсовета от 02.12.1992 N 45 предоставлен обществу "Водолей" в постоянное (бессрочное) пользование.

Так как общество "Ремводстрой" и товарищество "Прометей" позднее были реорганизованы в форме присоединения к обществу "Водолей", с ним был заключен договор от 30.01.1995 N 9 аренды земельного участка площадью 1, 69 га, в который вошли участки площадью 1,15 га и 0,54 га, ранее предоставленные товариществу "Прометей" и обществу "Водолей" в постоянное (бессрочное) пользование.

Однако на основании договора купли-продажи от 28.03.1995 акционерное общество закрытого типа "Бурводстрой" приобрело в собственность земельный участок площадью 16 200 кв. метра, на котором находятся названные объекты недвижимого имущества, о чем ему выдано свидетельство о праве собственности на землю от 07.04.1995 ПМО-246-848-6-11.

В связи с покупкой акционерным обществом закрытого типа "Бурводстрой" данного земельного участка арендные отношения с обществом "Водолей" по поводу использования этого участка прекращены в 1999 году.

Решением Арбитражного суда Пермской области от 11.07.2000 по делу N А50-4931/2000-Г6, оставленным без изменения судом кассационной инстанции, обществу "Водолей" отказано в иске о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 28.03.1995, заключенного между Фондом имущества Пермской области и обществом "Бурводстрой". Суды при этом исходили из того, что исключительным правом на приобретение в собственность этого земельного участка обладает лишь общество "Бурводстрой", являющейся организацией, созданной в порядке приватизации имущества государственного приватизации.

Право собственности общества "Бурводстрой" на земельный участок площадью 16 200 кв. метра с кадастровым номером N 59:32:1790001:763 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.10.2009.

По договору купли-продажи от 26.06.2000 водонапорная башня и артезианская скважина проданы обществом "Водолей" предпринимателю Коляс Ю.Е.

В соответствии с договором купли-продажи от 05.05.2005 здание трассовой мастерской с пристроями передано обществом "Водолей" в собственность предпринимателя Гудочкина В.И. Здание склада минеральных удобрений и здание кирпичной мастерской с пристроем выкуплено у общества "Водолей" предпринимателем Рыбаковой Е.Г. по договору купли-продажи от той же даты.

Переход права собственности по каждому из указанных договоров купли-продажи недвижимости зарегистрирован в установленном порядке.

Наличие разногласий относительно оснований и порядка использования частей принадлежащего обществу "Бурводстрой" земельного участка, которые заняты указанными объектами недвижимости, послужило поводом для обращения в суд с настоящим иском.

По результатам оценки обстоятельств настоящего спора суды пришли к выводу о том, что право собственности на земельные участки под объектами перешло от общества "Бурводстрой" к обществу "Водолей", а впоследствии и от общества "Водолей" к предпринимателям в связи с передачей прав на недвижимость в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, действовавшей в первоначальной редакции. Поскольку общество "Бурводстрой" не было согласно с выделением из земельного участка с кадастровым номером N 59:32:1790001:763 отдельных земельных участков для размещения и эксплуатации принадлежащих предпринимателям объектов недвижимости, суды, руководствуясь положениями статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации сочли, что образование таких земельных участков возможно в рамках настоящего дела на основании соответствующего судебного решения.

Суды указали, что истцы владеют объектами недвижимости, а следовательно, и владеют занятыми этим имуществом частями земельного участка с кадастровым номером N 59:32:1790001:763. Учитывая, что на требования собственника, которые направлены на устранение нарушений, не связанных с лишением владения, исковая давность не распространяется, суды отклонили ходатайство общества "Бурводстрой" о ее применении в настоящем деле.

В части иска об образовании земельного участка площадью 2 166 кв. метров и признании на него права общей долевой собственности истцов судами отказано по причине того, что этот участок занят дорогами, обеспечивающими проезд, в том числе, и к иным строениям и сооружениям.

Между тем судами при рассмотрении заявленных требований не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом пунктом 2 этой же статьи (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Однако согласно имеющимся в материалах дела свидетельствам, выданным Пермским областным государственным учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "Пермская областная регистрационная палата", основанием для государственной регистрации права собственности общества "Водолей" на объекты недвижимого имущества, которые впоследствии были проданы истцам, послужили правоустанавливающие документы, оформленные в 1993 году и январе 1995 года. Из этого следует, что право на упомянутые объекты недвижимого имущества было приобретено обществом "Водолей" до даты выкупа обществом "Бурводстрой" земельного участка, на котором эти объекты находятся.

На данное обстоятельство указывает и тот факт, что земельный участок, который занят недвижимостью и необходим для ее использования ранее до продажи ответчику предоставлялся обществу "Водолей" в аренду по договору от 30.01.1995 N 9 для целей эксплуатации производственной базы.

Поскольку право собственности на земельный участок у общества "Бурводстрой" на момент отчуждения объектов недвижимости отсутствовало, это право не могло перейти к обществу "Водолей" в соответствии с положениями статьи 37 Земельного кодекса РСФСР, а затем и к предпринимателям Коляс Ю.Е., Гудочкина В.И., Рыбаковой Е.Г. на основании норм статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что предприниматели не могли приобрести право собственности на земельные участки в связи с покупкой объектов недвижимости, выводы судов о необходимости удовлетворения иска о признании за ними этого права в судебном порядке в силу приведенных положений законодательства, нельзя признать обоснованными.

Однако невозможность применения в настоящем деле указанных норм отнюдь не означает отсутствие необходимых правовых гарантий, которые бы обеспечивали для собственников недвижимости условия для свободного использования, а также приобретения земельных участков, занятых такими объектами на том или ином вещном либо обязательственном праве.

Вместе с тем при выборе способов защиты прав собственников объектов недвижимости следует принимать во внимание тот факт, что земельный участок площадью 16 200 кв. метров был приобретен обществом "Бурводстрой" по возмездной сделке, предполагающей оплату последним его выкупной стоимости соответствующему публичному собственнику.

В этой связи защита прав собственников объектов недвижимости посредством удовлетворения заявленного ими иска означает безвозмездное приобретение истцами права собственности на земельные участки, выделенные из состава единого земельного участка площадью 16 200 кв. метров, без предоставления обществу "Бурводстрой" соразмерной компенсации понесенных материальных потерь, что неизбежно влечет за собой неосновательное формирование на стороне истцов определенной имущественной выгоды.

Таким образом, при изложенных обстоятельствах, учитывая, что ранее в иске о признании данной сделки недействительной прежнему собственнику объектов недвижимости - обществу "Водолей" было отказано, требует обсуждения вопрос о правовом механизме разрешения подобных земельных споров, который бы, с одной стороны, создавал условия реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящегося на нем объекта недвижимости, а с другой стороны, обеспечивал бы разумный баланс интересов всех субъектов земельных правоотношений.

Кроме того, частично удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции в резолютивной части своего решения указал на необходимость образования из земельного участка площадью 16 200 кв. метров с кадастровым номером N 59:32:1790001:763 нескольких земельных участков площадью 4 058 кв. метра, 362 кв. метра, 1 879 кв. метра, 864 кв. метра, 15 кв. метра. При этом судом определена лишь площадь образуемых земельного участка без ссылок на результаты межевания и их границы на местности, а также сам способ образования таких участков (выдел, раздел).

Неполнота сведений, приведенных в резолютивной части решения суда, которым частично удовлетворены заявленные требования, ставит под сомнение возможность фактического исполнения данного судебного акта органами, осуществляющими ведение государственного кадастра и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать дело N А50-9225/2010 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Пермского края от 26.07.2010, постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.09.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.12.2010;

2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 30 июня 2011 г. отзыв на заявление.

 

Председательствующий судья

Е.Е.БОРИСОВА

 

Судьи

В.Б.КУЛИКОВА

А.М.МЕДВЕДЕВА

 

 




Электронная библиотека "Судебная система РФ" содержит все документы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ.
Бесплатный круглосуточный доступ к библиотеке, быстрый и удобный поиск.


Яндекс цитирования


© 2011 Электронная библиотека "Судебная система Российской Федерации"