ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 4 мая 2011 г. N ВАС-2856/11

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Разумова И.В., судей Иванниковой Н.П. и Лобко В.А. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "АПРОХИМ-ПРИНТ" о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.02.2011 по делу N А40-82583/09-6-663 Арбитражного суда города Москвы.

Суд

 

установил:

 

общество с ограниченной ответственностью "АПРОХИМ-ПРИНТ" (далее - общество "АПРОХИМ-ПРИНТ") обратилось в Арбитражный суд Рязанской области с иском к закрытому акционерному обществу "Клепиковская автотранспортная колонна" (далее - общество "Клепиковская автотранспортная колонна") и открытому акционерному обществу "Рязаньагровод" (далее - общество "Рязаньагровод") о взыскании (с учетом уточнения исковых требований) 708 133 рублей в возмещение стоимости неотделимых улучшений нежилых помещений.

Определением Арбитражного суда Рязанской области от 29.06.2009 дело передано по подсудности в Арбитражный суд города Москвы.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 06.07.2010 производство по делу в отношении общества "Клепиковская автотранспортная колонна" прекращено в связи с отказом общества "АПРОХИМ-ПРИНТ" от иска к данному ответчику и принятием этого отказа судом; с общества "Рязаньагровод" в пользу общества "АПРОХИМ-ПРИНТ" взыскано 708 133 рубля в возмещение стоимости неотделимых улучшений имущества, 80 000 рублей в возмещение судебных издержек по оплате услуг экспертов и 13 581 рубль 33 копейки в возмещение расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.11.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 10.02.2011 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции отменил, принял новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

В поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации заявлении общество "АПРОХИМ-ПРИНТ", ссылаясь на неправильное применение судом кассационной инстанции норм права, просит отменить принятое им постановление, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции - оставить без изменения

Изучив материалы дела и доводы заявителя, суд приходит к выводу о том, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по следующим основаниям.

Как усматривается из материалов дела, общество "Клепиковская автотранспортная колонна", полагавшее, что в 1996 году в его уставный капитал был внесен ряд нежилых помещений и что оно стало их собственником, в действительности не обладающее вещными правами на имущество, с 2003 года передавало часть этих помещений во временное владение и пользование обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" по договорам аренды.

В частности, 10.10.2006 общество "Клепиковская автотранспортная колонна", считавшее себя собственником, заключило с обществом "АПРОХИМ-ПРИНТ" (арендатором) договор аренды недвижимого имущества, объектом которого являлась часть помещений отдельно стоящего нежилого здания, расположенного по адресу: Рязанская область, город Спас-Клепики, улица Подгорная, дом 8, литера Е, общей площадью 185 кв. м.

Срок аренды в договоре определен с 10.10.2006 по 10.09.2007.

Арендодатель фактически передал помещения арендатору по акту приема-передачи от 10.10.2006.

В названном акте отражено, что помещения находятся в ветхом разрушенном здании, построенном в 1953 году, с обвалившимся фундаментом и гнилыми перегородками, в них отсутствуют инженерные коммуникации, нет систем энергоснабжения, электросвязи, вентиляции и противопожарной безопасности, в помещениях не имеется полов, частично утрачена крыша и т.д.

При этом в договоре аренды закреплено право арендатора произвести за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения недвижимости, не отделимые без вреда для имущества, стоимость которых подлежит возмещению арендодателем после прекращения договора.

Общество "Клепиковская автоколонна" дало обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" согласие на проведение работ по улучшению арендованных помещений, в том числе в письме от 11.10.2006.

Общество "АПРОХИМ-ПРИНТ" за счет собственных средств такие работы выполнило, что арендодатель и арендатор зафиксировали в акте от 10.03.2007.

По истечении установленного договором аренды от 10.10.2006 срока арендного пользования недвижимостью, общества "Клепиковская автоколонна" и "АПРОХИМ-ПРИНТ" заключали новые договоры аренды тех же помещений на аналогичных условиях - договор аренды от 11.09.2007 (сроком до 11.08.2008) и договор аренды от 12.08.2008 (сроком до 12.07.2009).

В период действия последнего договора аренды в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права собственности на здание, в котором расположены арендуемые помещения, за обществом "Рязаньагровод" (запись от 13.01.2009 N 62-62-03/050/2008-002). В качестве основания возникновения права собственности общества "Рязаньагровод" в свидетельстве о государственной регистрации права значится договор выкупа государственного имущества от 24.02.1993 с дополнением к нему от 22.07.1993.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. При этом зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В деле не имеется доказательств того, что право собственности общества "Рязаньагровод" оспорено. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Рязанской области от 19.11.2009 по другому делу (N А54-3112/2009-С10) установлено, что собственником недвижимости с момента приватизации являлось и по настоящее время является это общество, а не общество "Клепиковская автоколонна".

Впоследствии по акту приема-передачи от 21.07.2010 общество "АПРОХИМ-ПРИНТ" возвратило помещения их действительному собственнику - обществу "Рязаньагровод".

В акте о возврате недвижимости указано на должное состояние несущих и ограждающих конструкций помещений на момент передачи, наличие в них систем отопления, энергоснабжения, канализации, водоснабжения, вентиляции, электросвязи, пожарной и охранной сигнализаций.

Общество "АПРОХИМ-ПРИНТ", полагая, что затраты, связанные с произведенными им неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что все работы, выполненные за счет общества "АПРОХИМ-ПРИНТ" в арендуемых помещениях, ранее непригодных для эксплуатации, были связаны не с заменой существовавших конструкций и систем, а с обустройством новых, которых в здании не имелось. Это повлекло за собой изменение (улучшение) качественных характеристик объекта. Возникшие улучшения направлены на дооборудование недвижимости и ее модернизацию. Они не могут быть отделены без вреда для имущества. Стоимость работ по улучшению составила 708 133 рубля.

Констатировав получение неотделимых улучшений обществом "Рязаньагровод", суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о том, что оно обязано возместить их стоимость обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ", несмотря на то, что договоры аренды с последним заключены с нарушением требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации лицом, не являвшимся собственником имущества.

Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и принимая новый судебный акт об отказе в иске, указал на то, что фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены названными судами правильно, однако ввиду отсутствия согласия на выполнение работ со стороны надлежащего собственника помещений обязанность по возмещению стоимости неотделимых улучшений не может быть возложена на последнего.

Между тем судом кассационной инстанции не учтено следующее.

Общество "Клепиковская автоколонна", считая здание своей собственностью, длительное время владело и распоряжалось им, в том числе передало ряд помещений в аренду обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ".

При этом в спорный период (вплоть до государственной регистрации права собственности) общество "Рязаньагровод", будучи действительным собственником, открыто не заявляло о своих правах на недвижимость. Фактическим владельцем имущества оно также не являлось, не несло расходов по поддержанию имущества в надлежащем состоянии (по проведению капитального и текущего ремонтов, его охране и т.д.), правомочий по распоряжению собственностью не осуществляло и, по сути, никакого внимания имуществу не уделяло.

Ремонтные работы обществом "АПРОХИМ-ПРИНТ", полагавшим, что его право владения и пользования имуществом основано на действующем договоре аренды, выполнены до того, как в государственный реестр была внесена запись о регистрации права собственности за обществом "Рязаньагровод".

С учетом этого суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о том, что не имеется оснований для предположения о наличии злоупотреблений в действиях общества "АПРОХИМ-ПРИНТ" при приемке имущества в аренду и осуществлении работ по его улучшению.

Из материалов дела не следует, что выполненные за счет упомянутого общества работы носили неоправданный, избыточный либо неразумный характер.

Также судами первой и апелляционной инстанций установлено, что эти работы, стоимость которых предъявлена к возмещению, были направлены именно на улучшение имущества, а не на устранение естественного износа или повреждений, возникших в период использования имущества обществом "АПРОХИМ-ПРИНТ".

По акту от 21.07.2010 общество "АПРОХИМ-ПРИНТ", владевшее имуществом и использовавшее недвижимость, во внесудебном порядке возвратило помещения их действительному собственнику с теми улучшениями, которые оно за свой счет произвело, а общество "Рязаньагровод" эти помещения без замечаний приняло.

Таким образом, общество "АПРОХИМ-ПРИНТ", являвшееся добросовестным владельцем, фактически добровольно вернуло недвижимость из своего незаконного владения собственнику - обществу "Рязаньагровод", с которым оно в договорных отношениях не состояло.

Согласно абзацу третьему статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

Поэтому общество "Рязаньагровод" как собственник на основании приведенной нормы права обязано выплатить обществу "АПРОХИМ-ПРИНТ" как добросовестному владельцу справедливую компенсацию затрат, направленных на создание неотделимых улучшений.

Изложенное может свидетельствовать о нарушении судом кассационной инстанции единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, что в соответствии с частью 4 статьи 299, пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

 

определил:

 

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-82583/09-6-663 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 10.02.2011.

Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 17.06.2011.

 

Председательствующий судья

И.В.РАЗУМОВ

 

Судья

Н.П.ИВАННИКОВА

 

Судья

В.А.ЛОБКО