||  Судебная система РФ  ||   Документы Верховного суда РФ  ||   Документы Конституционного суда РФ  ||   Документы Высшего арбитражного суда РФ  ||  

||  ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ  ||  



 

ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 14 декабря 2010 г. N 8265/10

 

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;

членов Президиума: Амосова С.М., Андреевой Т.К., Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой О.А., Маковской А.А., Поповой Г.Г., Сарбаша С.В., Слесарева В.Л., Юхнея М.Ф. -

рассмотрел заявление Комитета по управлению имуществом Саратовской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Саратовской области от 22.10.2009 по делу N А57-15856/2009 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по тому же делу.

Заслушав и обсудив доклад судьи Поповой Г.Г., Президиум установил следующее.

Комитет по управлению имуществом Саратовской области (далее - комитет) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с иском к открытому акционерному обществу "Элвис-Гарант" (далее - общество) о взыскании 3 289 166 рублей 21 копейки задолженности по уплате выкупной цены земельного участка по договору купли-продажи от 04.12.2008 N 761 и 141 433 рублей 88 копеек пеней за просрочку платежа.

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 22.10.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.02.2010 решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов комитет просит отменить их, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм права.

В отзыве на заявление общество просит оставить данные судебные акты без изменения и указывает, что оно не подавало в комитет заявление о выкупе земельного участка, а просило предоставить его в аренду. В настоящее время на основании постановления администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация) от 18.03.2010 N 1103 спорный земельный участок предоставлен ему в аренду сроком на 49 лет.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судами, 17.05.2004 комитет передал обществу в аренду сроком на пять лет земельный участок площадью 5686 кв. метров с кадастровым номером 64:48:04 08 20:47, расположенный по адресу: г. Саратов, просп. имени 50 лет Октября, д. 116-д, занимаемый нежилым зданием автосалона, принадлежащим обществу на праве собственности.

Общество 24.07.2008 обратилось в комитет с заявлением о предоставлении ему вновь этого же земельного участка на праве аренды.

Между тем комитет вынес распоряжение от 10.11.2008 N Т-7708-р о предоставлении данного земельного участка обществу в собственность. Впоследствии комитет и общество подписали договор купли-продажи участка от 04.12.2008 N 761 (далее - договор купли-продажи, договор).

Согласно подпункту 3.2.1 договора купли-продажи общество обязано уплатить цену участка в сроки и в порядке, установленные разделом 2 договора.

Пунктами 2.3 - 2.4 раздела 2 договора установлен срок уплаты цены приобретаемого в собственность земельного участка - до регистрации права собственности, в течение пяти месяцев после подписания договора.

Выкупная цена земельного участка определена в пункте 2.1 договора в размере 3 289 166 рублей 21 копейки.

Пунктом 4.3 договора за нарушение срока оплаты стоимости участка предусмотрена ответственность в виде пеней в размере 0,05 процента от суммы платежа за каждый календарный день просрочки.

Поскольку общество не уплатило выкупной цены земельного участка, комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что передача имущества со стороны комитета (продавца) является встречным обязательством по отношению к обязательству общества (покупателя) по его оплате. Суд установил, что стороны договора купли-продажи обоюдно отступили от исполнения обязательств по договору, поскольку покупатель не оплатил имущество, а продавец не передал ему земельный участок. На этом основании суд, руководствуясь частью 2 статьи 487 и пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), пришел к выводу, что истец вправе обратиться с требованием о взыскании с ответчика убытков, а не оплаты, поэтому отказал в удовлетворении иска.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции и указал на незаключенность спорного договора купли-продажи, поскольку истцом не исполнено встречное обязательство, а договор не подписан.

Вывод суда кассационной инстанции о том, что договор купли-продажи не подписан, противоречит тексту этого договора и не принимается Президиумом во внимание.

Согласно статье 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 Кодекса).

Исходя из статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) объектом купли-продажи земельных участков могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пунктами 2.3 - 2.4 упомянутого договора купли-продажи установлен срок оплаты стоимости земельного участка - до регистрации права собственности на участок, в течение пяти месяцев после подписания договора.

Таким образом, условие о сроках уплаты цены земельного участка сторонами согласовано, условие об оплате участка после его передачи в тексте договора отсутствует.

Вывод судов о том, что истец не передал ответчику земельный участок, также является необоснованным ввиду следующего.

Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче в случае, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса предусмотрено, что если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента.

Суды установили и стороны при рассмотрении дела не оспаривали, что указанный земельный участок 17.05.2004 по договору N 474 был передан обществу в аренду сроком на 5 лет для эксплуатации принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания автосалона. Спорный договор купли-продажи был заключен до истечения срока аренды.

Таким образом, к моменту заключения договора купли-продажи земельный участок уже находился во владении приобретателя, поэтому признается переданным ответчику с момента заключения этого договора.

Между тем, необоснованность выводов, сделанных в судебных актах, не привела к вынесению неправильного решения по делу в силу следующего.

Несмотря на наличие подписанного договора купли-продажи земельного участка, между обществом и администрацией заключен договор аренды спорного земельного участка от 26.07.2010 N А-10-661Ю-4.

Принимая во внимание, что полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, были переданы администрации, которая подписала с обществом договор аренды после договора купли-продажи, Президиум приходит к выводу, что стороны фактически расторгли договор купли-продажи по взаимному соглашению.

В связи с изложенным продавец не вправе взыскивать покупную цену.

При указанных обстоятельствах обжалуемые комитетом судебные акты об отказе во взыскании выкупной цены подлежат оставлению без изменения.

Содержащееся в настоящем постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 1 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда Саратовской области от 22.10.2009 по делу N А57-15856/2009 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.02.2010 по тому же делу оставить без изменения.

Заявление Комитета по управлению имуществом Саратовской области оставить без удовлетворения.

 

Председательствующий

А.А.ИВАНОВ

 

 




Электронная библиотека "Судебная система РФ" содержит все документы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ.
Бесплатный круглосуточный доступ к библиотеке, быстрый и удобный поиск.


Яндекс цитирования


© 2011 Электронная библиотека "Судебная система Российской Федерации"