||  Судебная система РФ  ||   Документы Верховного суда РФ  ||   Документы Конституционного суда РФ  ||   Документы Высшего арбитражного суда РФ  ||  

||  ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ  ||  



 

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 30 ноября 2010 г. N ВАС-13905/10

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Моисеевой Е.М. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010 по делу Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-37256/2009 по заявлению закрытого акционерного общества "Акционерный коммерческий банк "Сибирьгазбанк" (далее - банк) к Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - управление) о признании незаконным бездействия управления, выразившегося в уклонении от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору от 04.12.2008 N 262/К9 участия в долевом строительстве жилого комплекса и обязании управления зарегистрировать залог (ипотеку) имущественных прав по данному договору.

В качестве третьего лица в дело привлечена Ахмадщина Марина Вадимовна.

Суд

 

установил:

 

решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010, заявленные требования удовлетворены.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, управление просит оспариваемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права.

Заявитель указывает на то, что возникновение ипотеки прав по договору долевого участия в строительстве в силу закона не предусмотрено, применении норм статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по аналогии не допустимо.

Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-37256/2009, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между банком и Ахмадщиной Мариной Вадимовной (заемщиком) заключен кредитный договор от 15.08.2008 N 8/38-ЧИ (далее - кредитный договор), в соответствии с условиями которого банком предоставляется кредит в сумме 5 990 000 рублей для оплаты заемщиком строительства однокомнатной квартиры по строительному адресу: Санкт-Петербург, улица Корпусная, дом 9, литер А.

Предоставленные денежные средства были использованы заемщиком в качестве оплаты по договору от 04.12.2008 от N 262/К9 участия в долевом строительстве жилого комплекса (далее - договор участия в долевом строительстве), согласно которому общество с ограниченной ответственностью "НеваСтройИнвест" (застройщик) обязуется, в том числе передать дольщику жилое помещение, расположенное в жилом комплексе по названному адресу.

Указанный договор участия в долевом строительстве зарегистрирован управлением 24.12.2008.

Согласно пункту 2.1 кредитного договора исполнение обязательств заемщика по возврату кредита обеспечивалось залогом ряда объектов, в том числе залогом права требования по договору участия в долевом строительстве указанной однокомнатной квартиры и ипотекой в силу закона этой однокомнатной квартиры (п. 2.1.3).

Банк обратился к управлению с письмом, указав на то, что при проведении государственной регистрации договора долевого участия в строительстве управление не зарегистрировало одновременно без предоставления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины залог (ипотеку) прав требования участника долевого строительства в пользу банка, который возник, по мнению банка, в силу закона, и просил осуществить государственную регистрацию залога (ипотеки) в силу закона имущественных прав по договору от 04.12.2008.

Письмом от 28.04.2009 управление отказало банку в регистрации ипотеки в силу закона.

Полагая, что управление незаконно уклоняется от государственной регистрации залога (ипотеки) в силу закона, банк обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании бездействия управления незаконным и обязании регистрирующий орган совершить соответствующие действия по регистрации ипотеки в силу закона.

Удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что ипотека прав по договору участия в долевом строительстве возникает в силу с закона с момента государственной регистрации такого договора в силу положений пункта 5 статьи 5, статьи 77 и пункта 2 статьи 11 Закона об ипотеке.

Применяя указанные нормы, суды основывались на следующем их толковании. В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

В силу пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве).

Из приведенных норм судами был сделан вывод о том, что действие всех положений Закона об ипотеке распространяется на залог прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, в том числе и положений статьи 77 Закона об ипотеке, предусматривающих возникновение ипотеки в силу закона.

Установив, что кредит был предоставлен банком заемщику для приобретения жилого помещения на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного между заемщиком-дольщиком и застройщиком, суды сочли, что в данном случае возникла ипотека в силу закона, подлежащая государственной регистрации управлением без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины в момент регистрации названного договора.

Однако суды не учли следующее.

Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Статьей 1 Закона об ипотеке также предусмотрена возможность возникновения ипотеки в силу закона.

Правила пункта 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, определяющие жесткие требования, которым должны отвечать нормы, являющиеся основанием возникновения залога в силу закона, имеют своей целью обеспечить надлежащую защиту прав и интересов сторон в залоговом обязательстве и, в первую очередь, залогодателя, так как в этом случае залог возникает независимо от воли соответствующих лиц. Следовательно, участники оборота должны иметь возможность на основании действующих норм закона однозначно установить при каких обстоятельствах, какое имущество и в обеспечение исполнения каких обязательств будет находиться в залоге.

Закон об ипотеке называет отдельные случаи возникновения ипотеки в силу закона.

В частности, статьей 77 Закона об ипотеке указано, что жилой дом или квартира, приобретенные или построенные полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру.

Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из указанной нормы следует, что ипотека в силу закона распространяется только на жилой дом или квартиру, которые завершены строительством и право собственности на которые подлежат государственной регистрации за заемщиком, приобретающего указанное имущество с использованием кредитных средств или средств целевого займа.

Статья 77 Закона об ипотеке прямо не предусматривает возникновение в силу закона ипотеки прав требования участника долевого строительства, который осуществляет оплату по договору участия в долевом строительстве с использованием кредитных средств.

Абзацем 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, определяющей имущество, которое может быть предметом ипотеки, установлена возможность передать в ипотеку права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Закона о долевом участии в строительстве, и указано на то, что при этом к залогу таких прав применяются правила об ипотеке недвижимого имущества.

Однако абзац 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеки не содержит данных, которые в соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации должна содержать норма закона, являющаяся основанием возникновения залога в силу закона. Указанное положение Закона об ипотеке не определяет ни обстоятельства, при наступлении которых в силу закона должна возникнуть ипотека прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, ни для обеспечения исполнения каких обязательств такие права признаются находящимся в залоге в силу закона.

Таким образом, ни Законом об ипотеке, ни Законом о долевом участии в строительстве, ни иным законом прямо не предусмотрено возникновение в силу закона залога прав участника долевого строительства.

Следовательно, положение абзаца 2 пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке, не может быть истолковано как дающее основание для распространения на право участника долевого строительства, вытекающее из договора участия в долевом строительстве, правила статьи 77 Закона об ипотеке о возникновении в силу закона залога жилого дома или квартиры, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Принимая во внимание то, что данное судами в настоящем деле толкование правил абзаца 2 пункта 5 статьи 5 и статьи 77 Закона об ипотеке в их взаимосвязи затрагивает права и интересы неограниченного круга лица, которые являются или могут являться участниками долевого строительства, дело Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области N А56-37256/2009 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010 на основании пункта 3 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающие права и законные интересы неопределенного круга лиц.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

 

определил:

 

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А56-37256/2009 Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2009, постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.07.2010.

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до 31 декабря 2010 года.

 

Председательствующий судья

А.А.МАКОВСКАЯ

 

Судья

Е.М.МОИСЕЕВА

 

Судья

Г.Г.ПОПОВА

 

 




Электронная библиотека "Судебная система РФ" содержит все документы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ.
Бесплатный круглосуточный доступ к библиотеке, быстрый и удобный поиск.


Яндекс цитирования


© 2011 Электронная библиотека "Судебная система Российской Федерации"