ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 ноября 2010 г. N ВАС-13534/10

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Ю.Ю. Горячевой, судей А.И. Бабкина, С.В. Сарбаша рассмотрела в судебном заседании заявления открытого акционерного общества "НОМОС-БАНК" и государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Московский капитал" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Новосибирской области от 21.01.2010 по делу N А45-25267/2009 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 по тому же делу.

Суд

 

установил:

 

Общество с ограниченной ответственностью "Радиус" (далее - общество "Радиус", инвестор) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ПромЭнергоПрогресс" (далее - общество "ПромЭнергоПрогресс", застройщик) и открытому акционерному обществу "НОМОС-БАНК" (далее - банк "НОМОС-БАНК") со следующими требованиями:

о признании права на долю в 53131/1000000 в праве собственности на объект незавершенного строительства - административное здание с подземной автостоянкой со следующими характеристиками: общая площадь застройки 1398,7 кв. метров, процент готовности - 7%, инвентарный номер 35Н:175, литер А, подземная этажность 1, кадастровый номер 54-54-01/439/2007-221, расположенное по адресу: г. Новосибирск, ул. Кавалерийская (далее - объект незавершенного строительства);

о признании права на долю в 53131/1000000 в праве собственности на земельный участок площадью 4613 кв. метров с кадастровым номером 54:35:032945:0029, расположенный примерно в 20 метрах по направлению на запад от ориентира жилой дом с офисами, подземной автостоянкой, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Новосибирск, ул. Кавалерийская, д. 3 (далее - земельный участок);

о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 18.06.2008 N Ю-03/08-Н-3/1, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Коммерческий банк "Московский капитал" (далее - банк "Московский капитал") и обществом "ПромЭнергоПрогресс" в обеспечение обязательств последнего по договору кредитной линии от 18.06.2008 N Ю-06/18-Н на сумму 700 000 000 рублей.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области).

До принятия решения по существу спора Арбитражный суд Новосибирской области определением от 15.12.2009 привлек в качестве третьего ответчика государственную корпорацию "Агентство по страхованию вкладов" - конкурсного управляющего банка "Московский капитал".

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 21.01.2010 исковые требования удовлетворены в полном объеме: признано право общества "Радиус" на доли в 53131/1000000 в праве собственности на земельный участок и объект незавершенного строительства, признан недействительным договор залога. Производство по делу в отношении государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" - конкурсного управляющего банка "Московский капитал" (далее - Агентство по страхованию вкладов) прекращено. При этом в мотивировочной части решения указано, что оно является основанием для погашения регистрационных записей о праве собственности общества "ПромЭнергоПрогресс" на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также регистрационных записей об ипотеке на эти объекты.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.06.2010 решение оставлено в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, банк "НОМОС-БАНК" и Агентство по страхованию вкладов просят отменить указанные судебные акты, ссылаясь на нарушение норм материального права и неполное выяснение фактических обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора.

Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда Новосибирской области N А45-25267/2009 с учетом доводов надзорных жалоб, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами, подтверждается материалами дела, и не оспаривалось участвующими в нем лицами, общество "ПромЭнергоПрогресс" зарегистрировало право собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок под будущим зданием, приобретенный у муниципального образования по договору купли-продажи от 25.02.2008 N 3300 (т. 1, л. 57).

Впоследствии общество "ПромЭнергоПрогресс" предоставило указанные объекты недвижимости в залог банку "Московский капитал" по договору залога от 18.06.2008 N Ю-03/08-Н-3/1 в обеспечение своих обязательств по договору кредитной линии от 18.06.2008 N Ю-06/18-Н на сумму 700 000 000 рублей (т. 1, л. 63).

В упомянутом договоре залога имелась ссылка на то, что право собственности общества "ПромЭнергоПрогресс" оформлено свидетельствами о государственной регистрации права от 29.12.2007 N 54АГ 242481 и от 24.03.2008 N 54АГ 295250, выданными соответственно на объект незавершенного строительства и земельный участок (самих свидетельств в деле нет).

После отзыва лицензии у банка "Московский капитал" Агентство по страхованию вкладов, действуя в качестве конкурсного управляющего этого банка, по договору от 21.05.2009 (т. 1 л. 136) уступило банку "НОМОС-БАНК" права требования к обществу "ПромЭнергоПрогресс" из договоров кредитной линии и залога, которые затем возвращены посредством обратной уступки.

В упомянутом договоре уступки имелось указание на регистрацию Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области договора залога 28.06.2008 за N 54-54-01/277/2008-203 (т. 1, л. 137). Иных подтверждающих это обстоятельство документов в деле не имеется. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) записи об ипотеке. Поэтому регистрация в Реестре обременений в виде ипотеки объектов недвижимости должна осуществляться одновременно с регистрацией договора ипотеки.

На основании договора уступки в Реестр были внесены записи о том, что залогодержателем земельного участка и объекта незавершенного строительства является банк "НОМОС-БАНК". Согласно выпискам из реестра на момент рассмотрения спора эти записи не были погашены, результаты обратной уступки прав требования Агентству по страхованию вкладов на момент рассмотрения споров в Реестр не внесены (т. 1, л. 68 - 69). С учетом изложенного, по мнению коллегии судей, суд первой инстанции правомерно признал надлежащим залогодержателем банк "НОМОС-БАНК", и прекратил производство в отношении Агентства по страхованию вкладов как ответчика.

Удовлетворяя требования общества "Радиус", суд первой инстанции исходил из того, что на основании цепочки последовательных договоров уступки это общество приобрело права инвестора по инвестиционному договору от 16.11.2007 N 002/07 (далее - инвестиционный договор) на строительство административного здания с подземной автостоянкой по улице Кавалерийская в городе Новосибирске, застройщиком которого выступало общество "ПромЭнергоПрогресс" (т. 1, л. 22).

Согласно инвестиционному договору инвестор обязался осуществить финансирование в размере 61 885 000 рублей, в том числе 27 680 000 рублей в срок до 30.11.2007, а застройщик, общество "ПромЭнергоПрогресс", передать инвестору после ввода объекта в эксплуатацию конкретные помещения, определенные указанием их номеров, площади, этажа (пункты 1.1, 3.3).

Помимо того, инвестиционный договор содержал условия о долевой собственности на объект в процессе его строительства до приемки в эксплуатацию, об обязанности застройщика образовать (выделить) и зарегистрировать право инвестора на долю в 53131/1000000 в праве собственности на объект при возникновении необходимости его регистрации как незавершенного строительства, и аналогичную долю в праве собственности на земельный участок под зданием, если таковой будет выкуплен (пункты 5.1, 5.4, 5.5).

Общество "Радиус" представило документы о выполнении его правопредшественником в установленный срок инвестиционных обязательств в сумме 27 740 250 рублей и данное обстоятельство обществом "ПромЭнергоПрогресс" в суде первой инстанции было признано, равно как и право общества "Радиус" требовать исполнения иных условий инвестиционного договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции счел, что регистрация обществом "ПромЭнергоПрогресс" права индивидуальной собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок является нарушением обязательств по инвестиционному договору, препятствует возможности регистрации обществом "Радиус" своей доли в праве собственности и осуществлению полномочий собственника. Предъявленный обществом "Радиус" иск о признании права является в данном случае надлежащим способом защиты его интересов и оспаривания зарегистрированного права собственности общества "ПромЭнергоПрогресс" на объект незавершенного строительства и земельный участок, в связи с чем подлежит удовлетворению.

Поскольку суд установил факт незаконности первичной регистрации индивидуального права собственности общества "ПромЭнергоПрогресс", он признал незаконным и договор залога, как заключенный в нарушение статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 6 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в отношении имущества, не принадлежащего залогодателю на праве собственности.

Суд кассационной инстанции согласился с оценкой фактических обстоятельств, доводами, мотивами и правовыми выводами суда первой инстанции.

Между тем указанными судами не учтено следующее.

Гражданское законодательство не исключает возможности участников инвестиционного договора, предметом которого является строительство объекта недвижимости, договориться о том, что в случае государственной регистрации такого объекта как объекта незавершенного строительства, он будет зарегистрирован в общую долевую собственность, что порождает обязательственные правопритязания этих лиц друг к другу на приобретение соответствующих вещных прав.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Поэтому соответствующие договоренности о приобретении объекта незавершенного строительства и земельного участка под ним в общую долевую собственность могут быть реализованы лицами, между которыми они состоялись, по основаниям и в случаях, предусмотренных законодательством, без нарушения прав и интересов других участников гражданского оборота.

В рассматриваемом деле общество "ПромЭнергоПрогресс" в нарушение условий инвестиционного договора зарегистрировало индивидуальное право собственности на незавершенный строительством объект и земельный участок соответственно в 2007 и 2008 годах, и передало эти объекты банку "Московский капитал" в ипотеку в середине 2008 года.

Общество "Радиус" получило права требования по инвестиционному договору к обществу "ПромЭнергоПрогресс" на основании соглашения об уступке от 31.08.2009 N 3108/09.

Таким образом, на момент регистрации обществом "ПромЭнергоПрогресс" своего права собственности на спорные объекты недвижимости и на момент передачи их в ипотеку общество "Радиус" еще не приобрело прав по инвестиционному договору.

В инвестиционном договоре и в каждом из последовательно заключенных соглашений об уступке, которыми общество "Радиус" обосновывало получение прав требования инвестора по инвестиционному договору, указаны совпадающие идентифицирующие признаки объектов недвижимости, достаточные для проверки факта регистрации права собственности на эти объекты до момента подписания соглашения об уступке.

Однако суд не проверил, могло ли общество "Радиус" при обычной степени разумности и осмотрительности установить до заключения соглашения об уступке, что инвестируемый объект незавершенного строительства и земельный участок под ним уже зарегистрированы обществом "ПромЭнергоПрогресс" на праве собственности и обременены ипотекой, в связи с чем условие инвестиционного договора о первичной регистрации этих объектов непосредственно в общую долевую собственность является не выполненным.

В силу статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Следовательно, новый кредитор по обязательству связан действиями первоначального кредитора, который своевременно не потребовал от должника выполнения договорного условия о государственной регистрации права общей долевой собственности.

В свою очередь банк, кредитуя строительство под залог строящегося объекта и земельного участка, на котором этот объект возводится, полагался на записи о праве собственности застройщика на эти объекты в Реестре, которые в силу закона являются единственным доказательством существования зарегистрированного права. Банк не мог знать и доказательств иного в деле не имеется, о существовании незарегистрированного инвестиционного договора и его условиях, порождающих правопритязания инвесторов.

В силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

Следовательно, после регистрации ипотеки на объекты недвижимости возможность реализации предусмотренного инвестиционным договором права инвестора к застройщику требовать на период строительства государственной регистрации права общей долевой собственности на эти объекты может быть реализована только с соблюдением прав банка как залогодержателя.

Условия соглашения об уступке, а также инвестиционного договора порождают обязательственные права требования между их участниками, но не могут повлиять на возникновение и действительность зарегистрированной ипотеки банка, который участником этих обязательств не являлся и не мог о них знать.

В силу статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу право залога сохраняет силу.

Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Если имущество залогодателя, являющееся предметом залога, перешло в порядке правопреемства к нескольким лицам, каждый из преемников (приобретателей имущества) несет вытекающие из залога последствия неисполнения обеспеченного залогом обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.

Однако если предмет залога неделим или по иным основаниям остается в общей собственности правопреемников, они становятся солидарными залогодателями.

Следовательно, если находящейся в индивидуальной собственности объект недвижимости отдан в ипотеку, то при возникновении на него впоследствии права общей долевой собственности указанное обременение переходит к лицам, которые приобрели доли в праве собственности на этот объект.

При таких условиях у суда не имелось правовых оснований для признания договора залога недействительным.

Кроме того, общество "Радиус" просило признать за ним лишь долю в праве собственности и на земельный участок, и на объект незавершенного строительства, тогда как суд в мотивировочной части решения указал на необходимость погашения регистрационных записей о праве собственности общества "ПромЭнергоПрогресс" на объект незавершенного строительства и земельный участок полностью.

Таким образом, суд решил вопрос о прекращении зарегистрированного права общества "ПромЭнергоПрогресс" и на ту часть его доли в праве собственности на объекты недвижимости, по которой исковые требования обществом "Радиус" не заявлялись.

Помимо того, суд рассмотрел спор без истребования надлежащих правоустанавливающих документов, позволяющих сопоставить моменты возникновения у участников спора прав и обременений в отношении спорных объектов (свидетельств о праве собственности, развернутых выписок из Реестра, отражающих все регистрационные записи за время нахождения объектов в Реестре).

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции о признании права общества "Радиус" на долю в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок и о признания недействительным договора залога не отвечает критериям законности и обоснованности.

Суд кассационной инстанции не устранил нарушения, допущенные судом первой инстанции, и, поддерживая принятый им судебный акт, не учел положения пункта 59 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" об условиях удовлетворения исков о признании права собственности, заявленных лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы.

Учитывая изложенное, дело Арбитражного суда Новосибирской области подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как нарушающих единообразие в токовании и применении арбитражными судами норм права.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

 

определил:

 

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А45-25267/2009 Арбитражного суда Новосибирской области для пересмотра в порядке надзора решения от 21.01.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирской области от 18.06.2010.

Направить копии настоящего определения, заявлений о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до 17.01.2011.

 

Председательствующий судья

Ю.Ю.ГОРЯЧЕВА

 

Судья

А.И.БАБКИН

 

Судья

С.В.САРБАШ