ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 15 июля 2010 г. N 1093/10
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К.,
Борисовой Е.Е., Витрянского В.В., Вышняк
Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Исайчева
В.Н., Козловой О.А., Сарбаша С.В., Юхнея М.Ф. -
рассмотрел заявление ТСЖ
"Земляки" о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда
Красноярского края от 07.07.2009 по делу N А33-14135/2008 и постановления
Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2009 по тому
же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой
Е.Е., Президиум установил следующее.
Товарищество
собственников жилья "Земляки" (далее - товарищество) обратилось в
Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной
ответственностью "Жилищные услуги" (далее - общество "Жилищные
услуги") об обязании ответчика передать ключи от
всех помещений, относящихся к общему имуществу собственников помещений дома,
расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. 9 Мая, д. 31А, а также об обязании его освободить занятые им места общего пользования (помещения N 8 - 11) в указанном доме.
Решением Арбитражного суда Красноярского
края от 07.07.2009 в удовлетворении исковых требований отказано.
Федеральный арбитражный суд
Восточно-Сибирского округа постановлением от 25.11.2009 решение суда первой
инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных
судебных актов товарищество просит их отменить, ссылаясь на нарушение
единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального
права, регулирующих отношения по управлению многоквартирным домом.
В отзывах на заявление общество
"Жилищные услуги" и общество с ограниченной ответственностью "Управляющая
компания "Красжилсервис" (далее -
управляющая компания) просят оставить оспариваемые судебные акты без изменения
как соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов,
изложенных в заявлении и отзывах на него, Президиум считает, что обжалуемые
судебные акты подлежат отмене по следующим основаниям.
Товарищество в обоснование заявленных
требований указало на то, что оно было создано на основании решения от
10.01.2007 общего собрания собственников помещений упомянутого дома в целях
управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме.
Государственная регистрация юридического лица произведена 13.03.2007.
Между тем, как указал истец, управление
имуществом многоквартирного дома осуществляется обществом "Жилищные
услуги", использующим его в своих интересах и препятствующим исполнению
товариществом своих обязанностей в интересах собственников, наделивших его
полномочиями по обслуживанию, эксплуатации, ремонту общего имущества дома, а
также выполнению иных предусмотренных уставом товарищества обязанностей.
Общество "Жилищные услуги",
которое фактически занимает помещения N 8 - 11 (согласно экспликации дома -
коридор, умывальник, туалет, служебное помещение) и имеет ключи от всех
вспомогательных помещений дома, сослалось на то, что оно ими пользуется на
основании заключенного с управляющей компанией договора от 01.02.2008 N 11-ТО
на выполнение работ.
Суд первой инстанции при рассмотрении
дела установил, что письмом от 25.04.2007 N 1461 администрация Советского
района города Красноярска известила директора управляющей компании об избрании
на общем собрании собственников помещений упомянутого дома
способа управления домом в виде управления управляющей организацией в
лице данной управляющей компании.
Впоследствии, как установил суд,
управляющая компания заключила договор от 25.04.2007 N 8-у на выполнение работ
с собственниками 65,6 процента жилых и нежилых помещений дома, оформив список с
подписями собственников как приложение к договору.
Управляющая компания в лице генерального
директора общества с ограниченной ответственностью "Городская управляющая
компания "Жилищный фонд" заключила с обществом "Жилищные
услуги" договор от 01.02.2008 N 11-ТО на выполнение работ.
В соответствии с пунктом 1.1 этого
договора управляющая компания поручила обществу содержание и текущий ремонт
объектов жилого и нежилого фонда, выполнение иных работ по управлению домом с
последующей оплатой выполненных работ.
Возможность заключения управляющей
компанией такого договора определена пунктом 3.3.4 договора от 25.04.2007 N
8-у, которым предусмотрено ее право привлекать подрядные организации к
выполнению всего комплекса или отдельных видов работ, принятых ею к исполнению
от собственников помещений.
Суды, исследовав обстоятельства дела, а
также основания, приведенные товариществом и управляющей компанией в
обоснование наличия у каждого из них полномочий на управление домом, ссылаясь
на статьи 161, 137 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - Жилищный
кодекс), пришли к выводу о том, что создание товарищества не исключает
управления домом управляющей организацией.
С учетом данного
вывода, а также доводов управляющей компании о том, что ею и обществом
"Жилищные услуги" не создаются препятствия для осуществления
товариществом контроля за использованием общего имущества дома, суды отказали в
удовлетворении требования о передаче товариществу ключей от вспомогательных
помещений дома, рассмотренного по правилам виндикационного
иска, и признали законным владение обществом "Жилищные услуги"
спорными помещениями.
При рассмотрении
требования об освобождении ответчиком помещений N 8 - 11, которые, по его
мнению, в силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к
общей долевой собственности собственников квартир указанного дома, суды
установили, что эти помещения переданы ответчику Департаментом муниципального
имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в аренду по
договору от 15.06.2006 N 9949, и, поскольку товарищество не является заинтересованным лицом по оспариванию договора аренды в рамках
настоящего дела и не представило доказательств приобретения
прав на эти помещения, отказали в удовлетворении этого требования.
Между тем суды при рассмотрении дела не
учли следующего.
В соответствии с частью 2 статьи 161
Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать
один из способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление
собственниками помещений в многоквартирном доме; управление товариществом
собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным
потребительским кооперативом; управление управляющей организацией.
При этом согласно части 3 данной статьи
способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании
собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в
любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа
управления является обязательным для всех собственников помещений в
многоквартирном доме.
Участие органов
местного самоуправления в выборе собственниками квартир многоквартирного дома
способа управления им предусмотрено частью 4 этой же статьи, на основании
которой орган местного самоуправления в порядке, установленном уполномоченным
Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти,
проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение
года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном
доме не выбран способ управления домом
или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было
реализовано.
Между тем истец в исковом заявлении
ссылался на то, что 10.01.2007 собственники квартир выбрали способ управления
домом в виде созданного ими товарищества "Земляки".
При этом из материалов дела не следует,
что избранный собственниками квартир способ управления был изменен в
соответствии с частью 3 статьи 161 Жилищного кодекса более поздним решением
собственников квартир названного дома.
Данное обстоятельство, как и отсутствие
иного самостоятельного решения собственников о выборе способа управления в лице
управляющей компании, не были предметом оценки судов при проверке соответствия
договора от 25.04.2007 N 8-у требованиям закона.
Кроме того, суды,
делая вывод о том, что создание товарищества не исключает управления домом
управляющей организацией, не учли, что согласно части 2 статьи 161 Жилищного
кодекса эти два способа являются самостоятельными и взаимоисключающими, в то время
как закон обязывает собственников помещений в многоквартирном доме избрать один
из определенных упомянутой статьей способов управления.
В связи с этим ссылка судов на часть 1
статьи 137 Жилищного кодекса, предусматривающую возможность заключения товариществом
собственников жилья договора на управление многоквартирным домом, является
необоснованной, сделанной без учета того, что договор от 25.04.2007 N 8-у был
заключен управляющей компанией не с товариществом, а с отдельными
собственниками помещений указанного дома.
Судами не принято во внимание также и то,
что как товарищество, так и управляющая компания указывали на избрание
собственниками помещений дома одного из двух способов управления. Каждый доказывал наличие у него полномочий на управление домом и
опровергал приведенное другим лицом основание возникновения полномочий у него:
товарищество - договор от 25.04.2007 N 8-у на управление домом управляющей
компанией, считая его недействительной сделкой, а управляющая компания, не
оспаривая ранее принятого собственниками помещений решения от 10.01.2007 о
создании товарищества, считала этот способ управления измененным на управление
домом управляющей организацией.
При таких
обстоятельствах судам на основании оценки представленных сторонами
доказательств и возражений с учетом положений статьи 161 Жилищного кодекса
следовало сделать вывод о том, какой из предусмотренных этой статьей способов
управления был избран собственниками помещений дома в установленном законом
порядке.
В соответствии с частью 1 статьи 162
Жилищного кодекса договор управления многоквартирным домом заключается в
письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в
многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается
договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
Поскольку договор
от 25.04.2007 N 8-у был заключен в отсутствие решения собственников помещений
дома о выборе способа управления в лице управляющей компании (изменения ранее
выбранного способа управления), без определения ими условий этого договора и не
с каждым собственником, вывод суда об отсутствии оснований для признания этого
договора недействительной (ничтожной) сделкой не может быть признан
обоснованным.
При названных обстоятельствах
оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении
арбитражными судами норм права и в силу пункта 1 части 1 статьи 304
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене.
Так как выводы
судов о возможности управления многоквартирным домом одновременно и
товариществом, и управляющей компанией повлияли на результаты рассмотрения
спора, в котором с учетом оснований обращения товарищества в суд, характера
заявленных требований подлежала доказыванию правомерность занятия спорных
помещений обществом "Жилищные услуги", дело подлежит передаче на
новое рассмотрение в Арбитражный суд Красноярского края.
Содержащееся в настоящем постановлении
Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации толкование правовых
норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении
арбитражными судами аналогичных дел.
Учитывая изложенное
и руководствуясь статьей 303, пунктом 2 части 1 статьи 305, статьей 306
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского
края от 07.07.2009 по делу N А33-14135/2008 и постановление Федерального
арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 25.11.2009 по тому же делу
отменить.
Дело передать на новое рассмотрение в
Арбитражный суд Красноярского края.
Председательствующий
А.А.ИВАНОВ