||  Судебная система РФ  ||   Документы Верховного суда РФ  ||   Документы Конституционного суда РФ  ||   Документы Высшего арбитражного суда РФ  ||  

||  ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ  ||  



 

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 17 сентября 2009 г. N ВАС-8611/09

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Борисовой Е.Е. судей Куликовой В.Б., Медведевой А.М. рассмотрела заявление Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по государственным имущество по Курской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 14.01.2008 по делу N А35-7422/08-С3 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.04.2009 по тому же делу по иску общества с ограниченной ответственностью "Курский завод "Аккумулятор" (г. Курск) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области (г. Курск) о расторжении договора аренды земельного участка от 21.10.2005 N 78994ю; по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области к обществу с ограниченной ответственностью "Курский завод "Аккумулятор" о взыскании 735 590 руб. 89 коп. задолженности и 20 596 руб. 80 коп. пени по договору аренды.

Третьи лица: Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (г. Курск), Земельный комитет города Курска (г. Курск)

Суд

 

установил:

 

общество с ограниченной ответственностью "Курский завод "Аккумулятор" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области (далее - управление) о расторжении договора аренды от 21.10.2005 N 78994ю земельного участка.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, Земельный комитет города Курска.

Определением Арбитражного суда Курской области от 16.12.2008 настоящее дело и дело N А35-8377/08-С3 по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Курской области к обществу с ограниченной ответственностью "Курский завод "Аккумулятор" о взыскании 735590 руб. 89 коп. задолженности по арендным платежам и 20596 руб. 80 коп. пени по договору аренды от 21.10.2005 N 78994ю объединены в одно производство.

Решением Арбитражного суда Курской области от 14.01.2009 иск общества о расторжении договора аренды удовлетворен. Требования управления удовлетворены частично - суд взыскал с общества задолженность по арендной плате за период 01.07.2008 по 24.07.2008 в размере 191893 руб. 29 коп. и пени за период с 10.09.2008 по 30.12.2008 в сумме 10746 руб. 06 коп. В остальной части иск управления к обществу оставлен без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции дело не рассматривалось. Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 14.04.2009 оставил без изменения решение суда первой инстанции.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов управление просит их отменить в части отказа в удовлетворении требований о взыскании задолженности и пени по договору аренды.

Изучив принятые по делу судебные акты и доводы заявителя, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между Администрацией города Курска (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды от 21.10.2005 N 78994ю земельного участка общей площадью 11683 кв. метра с кадастровым номером 46:29:1 03 134:0009 по адресу: г. Курск, 1-ый Ольховский пер, д. 7. Названный земельный участок был предоставлен обществу на срок с 04.08.2005 по 04.08.2020 для эксплуатации объектов недвижимого имущества с целью обслуживания дошкольных учреждений.

Заключенный между Администрацией города Курска и обществом договор аренды земельного участка от 21.10.2005 N 78994ю прошел государственную регистрацию.

Впоследствии в результате разграничения государственной собственности на этот земельный участок право собственности на него было приобретено Российской Федерацией. 10.09.2007 между управлением, Администрацией города Курска и обществом было подписано трехстороннее соглашение N 13 о переводе на Российскую Федерацию прав и обязанностей арендодателя по договору от 21.10.2005 N 78994ю.

Дополнительным соглашением от 29.08.2008 N 52 в пункт 6.2 договора аренды были внесены изменения, согласно которым в случае возникновения необходимости досрочного расторжения договора арендатор направляет уведомление об этом арендодателю с указанием мотивов. Новая редакция указанного пункта договора также предусматривала обязанность арендатора оплатить арендную плату за пользование участком до момента государственной регистрации прекращения договора аренды.

Изменения в договор аренды, внесенные соглашениями от 10.09.2007, от 29.08.2008, зарегистрированы в установленном порядке.

Между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска и обществом 01.07.2008 был заключен муниципальный контракт, во исполнение которого общество передало в муниципальную собственность города Курска нежилое здание (лит. А, а, а1) общей площадью 1730 кв. метра с незавершенной строительством пристройкой (лит. А2), хозяйственные постройки, находящиеся по адресу: г. Курск, 1-ый Ольховский пер, д. 7.

Право муниципальной собственности в отношении приобретенных объектов недвижимого имущества зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок ним 24.07.2008. Указанные здания были приобретены муниципальным образованием города Курска для последующего размещения в них муниципального дошкольного образовательного учреждения.

В связи с отчуждением объектов недвижимости, расположенных на указанном земельном участке, общество письмами от 31.07.2008 N 6500-367, от 09.09.2008 N 4700-39 обратилось в управление с предложением о расторжении ранее заключенного с ним договора аренды земельного участка.

Не возражая против расторжения договора, управление сообщило обществу, что соответствующее соглашение будет им подписано только после полного погашения задолженности по арендной плате. Письмом от 14.11.2008 N 01-15/6849 управление направило обществу проект соглашения о расторжении договора, предусматривающий обязанность общества вносить арендную плату вплоть до государственной регистрации прекращения названного договора аренды.

Разногласия сторон по условиям, при которых возможно подписание соглашения о расторжении договора аренды, послужили поводом для обращения общества в суд с указанным требованием. По мнению общества, управление незаконно требует от него внесения арендных платежей за пользование земельным участком несмотря на то, что расположенные на этом участке объекты недвижимости находятся в собственности города Курска и используются для муниципальных нужд.

В свою очередь управление, полагая, что обязанность по оплате за пользование земельным участком в силу последней редакции пункта 6.2 договора аренды сохраняется у общества до момента прекращения действия этого договора, обратилось в суд с требованием о взыскании задолженности по арендным платежам и пени за просрочку их внесения.

Удовлетворяя требования о расторжении договора, суд первой инстанции исходил из того, что общество, продав объекты недвижимого имущества, в силу требований статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации закона утратило право пользования соответствующим земельным участком.

Оценивая обоснованность требований управления о взыскании задолженности и пени по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции указал, что у общества не возникло обязанности по внесению арендных платежей по договору после перехода права собственности на эти объекты к муниципальному образованию города Курска. При таких обстоятельствах суд взыскал с общества задолженность по арендным платежам в размере 191 893 рублей 29 копеек лишь за период с 01.07.2008 по 24.07.2008 (до государственной регистрации перехода права собственности) и пени за просрочку их внесения в сумме 10 746 рублей 6 копеек.

Суд кассационной инстанции, оставил без изменения решение суда первой инстанции, согласившись с ним в том, что переход права собственности на объект недвижимого имущества к покупателю является основанием для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного с прежним собственником недвижимости.

Однако анализ судебной практики указывает на отсутствие единообразия в толковании и применении норм земельного и гражданского законодательства в их системной взаимосвязи по вопросу о правах приобретателя недвижимого имущества на земельный участок, занятый таким объектом и обеспечивающий условия для его нормальной эксплуатации.

Помимо позиции судов по настоящему делу в практике окружных судов сформировалось еще два похода по поводу судьбы договора аренды земельного участка при отчуждении находящемся на таком земельном участке объекте недвижимости.

Отсутствие единства в судебной практике по указанному вопросу порождает неопределенность относительно правовой природы платы за пользование соответствующим земельным участком, взыскиваемой с нового собственника объекта недвижимости (неосновательное обогащение, арендная плата и земельный налог).

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Пункт 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11), предусматривает, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Согласно одному из подходов, выработанных в судебной практике, при отчуждении объекта недвижимого имущества прежний его собственник в силу прямого указания закона выбывает из обязательства по аренде земельного участка. Вместе с тем ранее заключенный с прежним собственником договор аренды продолжает действовать в отношении приобретателя недвижимого имущества, к которому переходят права и обязанности арендатора земельного участка, необходимого для использования принадлежащего ему объекта. Такая правовая позиция отражена в ряде постановлений судов кассационной инстанций (например, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 19.01.2007 по делу N А58-1239/06-Ф02-7259/06-С2, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского от 29.01.2007 по делу N А29-4718/2006а, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24.05.2007 по делу N А32-65536/2005-(7654/2006-39/186)-39/1547).

При таком толковании положений статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и норм статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации прежний собственник объекта в связи с утратой им статуса арендатора земельного участка не вправе требовать в судебном порядке расторжения ранее заключенного с ним договора аренды, условия которого распространяются на нового собственника недвижимого имущества.

В то же самое время в практике арбитражных судов имеется и иной подход к толкованию и применению указанных норм, основанный на положениях пункта 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11.

Абзац второй названного пункта предусматривает, что в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель здания строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В этой связи в ряде случаев суды, разрешая споры, связанные с применением упомянутых норм права, исходят из того, что при продаже объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, заключенный с прежним собственником, в силу закона прекращает свое действие (например, постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 26.01.2009 по делу N А12-9120/2008, постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.01.2008 N КГ-А40/12856-07). Согласно этому подходу новый собственник объекта недвижимости не приобретает права аренды земельного участка, а может лишь требовать предоставления ему этого участка на том праве, которое было у продавца на момент государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Отсутствие нового договора аренды земельного участка между его собственником и покупателем недвижимости позволяет судам взыскивать с последнего плату за пользование этим земельным участком по правилам главы 60 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязательства вследствие неосновательного обогащения) и в тех ситуациях, когда соответствующий земельный участок был предоставлен прежнему собственнику объекта недвижимого имущества на праве аренды (например, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31.07.2007 по делу N А11-6403/2006-К1-17/209, постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.05.2009 по делу N А71-9391/2008-Г10).

В целях формирования единообразной практики толкования и применения норм материального права коллегия судей считает необходимым передать настоящее дело в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра принятых по нему судебных актов.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. передать дело N А35-7422/08-С3 в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Курской области от 14.01.2008 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 14.04.2009;

2. лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 19 октября 2009 отзыв на заявление.

 

Председательствующий судья

Е.Е.БОРИСОВА

 

Судьи

В.Б.КУЛИКОВА

А.М.МЕДВЕДЕВА

 

 




Электронная библиотека "Судебная система РФ" содержит все документы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ.
Бесплатный круглосуточный доступ к библиотеке, быстрый и удобный поиск.


Яндекс цитирования


© 2011 Электронная библиотека "Судебная система Российской Федерации"