ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2009 г. N 1395/09
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации в составе:
председательствующего - Председателя
Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Андреевой Т.К.,
Борисовой Е.Е., Валявиной Е.Ю., Вышняк
Н.Г., Дедова Д.И., Завьяловой Т.В., Исайчева В.Н., Козловой О.А., Першутова
А.Г., Сарбаша С.В., Юхнея
М.Ф. -
рассмотрел заявление общества с
ограниченной ответственностью "Иш-Тау" о
пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Башкортостан
от 23.05.2008 по делу N А07-4014/2008-А-РСА, постановления Восемнадцатого арбитражного
апелляционного суда от 29.08.2008 и постановления Федерального арбитражного
суда Уральского округа от 25.11.2008 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи Борисовой
Е.Е., Президиум установил следующее.
Общество с
ограниченной ответственностью "Иш-Тау"
(далее - общество "Иш-Тау") обратилось в
Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением об обязании
Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан (далее
- управление) произвести государственную регистрацию перехода к обществу "Иш-Тау" права собственности на нежилое одноэтажное
административное здание (лит. А, общая
площадь 186,5 кв. метра), нежилое здание проходной-диспетчерской (лит. И, общая площадь
55,6 кв. метра),
земельный участок (общая площадь 23 942 кв. метра, категория земель - земли
населенных пунктов, кадастровый номер 02:27:33 01 16:0015), расположенные по
адресу: Республика Башкортостан, Илишевский р-н, с. Верхнеяркеево, ул. Куйбышева, д. 133.
Решением Арбитражного суда Республики
Башкортостан от 23.05.2008 в удовлетворении требования отказано.
Постановлением Восемнадцатого
арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 решение суда первой инстанции
оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Уральского
округа постановлением от 25.11.2008 решение суда первой инстанции и
постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных
судебных актов общество "Иш-Тау" просит их
отменить, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении
арбитражными судами норм материального права.
Проверив обоснованность доводов,
изложенных в заявлении, Президиум считает, что оно подлежит удовлетворению по
следующим основаниям.
Как установлено судами и подтверждается
материалами дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от
21.11.2005 по делу N А07-10113/05-Г-ХРМ открытое акционерное общество "Илишевская ПМК-10" (далее - общество "Илишевская ПМК-10") признано несостоятельным (банкротом),
в отношении него введена процедура конкурсного производства.
Конкурсным управляющим обществом "Илишевская ПМК-10" 31.08.2006 проведены торги в форме
аукциона по продаже имущества должника, победителем которых в отношении лота N
1 признано общество "Иш-Тау".
По результатам
указанных торгов 31.08.2006 с обществом "Иш-Тау"
были заключены два договора купли-продажи объектов недвижимого имущества:
административного здания (лит. А) с
земельным участком площадью 23 942 кв. метра, здания проходной-диспетчерской (лит. И), расположенных по
упомянутому адресу.
В тот же день это имущество по актам
приема-передачи передано обществу "Иш-Тау",
которое в определенные договором сроки исполнило встречную обязанность по его
оплате. Денежные средства, вырученные от продажи имущества, поступили в
конкурсную массу должника.
Право собственности общества "Илишевская ПМК-10" на имущество, реализованное
конкурсным управляющим с публичных торгов, зарегистрировано в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.05.2007,
то есть после заключения названных договоров купли-продажи и передачи имущества
обществу "Иш-Тау".
Определением Арбитражного суда Республики
Башкортостан от 10.07.2007 конкурсное производство в отношении общества "Илишевская ПМК-10" прекращено, в связи
с чем 30.07.2007 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись
о его ликвидации.
До внесения данной записи в Единый
государственный реестр юридических лиц стороны договоров купли-продажи не
обращались в управление с целью государственной регистрации перехода права
собственности на указанное недвижимое имущество.
На обращение
общества "Иш-Тау" в управление за
разъяснением порядка регистрации перехода права собственности на недвижимость в
случае ликвидации одной из сторон по соответствующей сделке управление письмом
от 27.02.2008 N 01-12-45 сообщило, что такая регистрация производится на
основании судебного решения, принятого в порядке применения по аналогии
положений пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Изложенные обстоятельства послужили
причиной для обращения общества "Иш-Тау" в
арбитражный суд с требованием об обязании управления
произвести государственную регистрацию права собственности в отношении
приобретенного им недвижимого имущества.
Отказывая в удовлетворении заявленного
требования, суд первой инстанции исходил из того, что в отсутствие
зарегистрированного права собственности на продаваемое конкурсным управляющим
обществом "Илишевская ПМК-10" имущество оно
не могло быть предметом гражданско-правовых договоров. Этот
вывод сделан судом с учетом того, что здания и земельный участок приобретены
названным обществом в результате приватизации имущественного комплекса
дочернего предприятия "Передвижная механизированная колонна N 10"
государственного унитарного предприятия
"Проектно-строительно-эксплуатационное объединение "Башводмелиорация" в 2003 году, то есть после введения
в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Суды апелляционной и кассационной
инстанций согласились с позицией суда первой
инстанции.
Между тем судами не учтено следующее.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского
кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору
продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя
земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое
имущество.
По общему правилу (если иное не
предусмотрено законом) договор купли-продажи
недвижимости считается заключенным с момента его подписания.
Отсутствие государственной регистрации
права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора
купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как
основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора
купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за
государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после
оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом
право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223
Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его
государственной регистрации.
В случае, когда одна из сторон уклоняется
от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость,
суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации,
по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной
регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах
государственная регистрация перехода права собственности производится на
основании решения суда.
Названная норма права применяется по
аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица)
по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может
быть исполнена по причине его ликвидации.
Таким образом, решение о государственной
регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по
делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой
государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований,
заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.
Поскольку общество
"Илишевская ПМК-10" было ликвидировано, но
принятые на себя сторонами по договорам купли-продажи от 31.08.2006
обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество,
что также подтверждается государственной регистрацией права собственности за
указанным лицом, отказ обществу "Иш-Тау" в
удовлетворении требования не соответствует упомянутым нормам права и
противоречит принципу правовой определенности.
При названных обстоятельствах
оспариваемые судебные акты в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене как нарушающие
единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.
Так как фактические обстоятельства,
имеющие значение для настоящего спора, суды установили на основании полного и
всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но неправильно
применили нормы права, Президиум считает, что по настоящему делу следует
принять новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
Учитывая изложенное
и руководствуясь статьей 303, пунктом 3 части 1 статьи 305 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Республики
Башкортостан от 23.05.2008 по делу N А07-4014/2008-А-РСА, постановление
Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2008 и постановление
Федерального арбитражного суда Уральского округа от 25.11.2008 по тому же делу
отменить.
Обязать Управление
Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан зарегистрировать
переход к обществу с ограниченной ответственностью "Иш-Тау"
права собственности на нежилое одноэтажное административное здание (лит. А, общая площадь 186,5 кв. метра), нежилое здание
проходной-диспетчерской (лит. И,
общая площадь 55,6 кв. метра), земельный участок (общая площадь 23 942 кв.
метра, категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 02:27:33
01 16:0015), расположенные по адресу: Республика Башкортостан, Илишевский р-н, с. Верхнеяркеево, ул. Куйбышева, д. 133.
Председательствующий
А.А.ИВАНОВ