||  Судебная система РФ  ||   Документы Верховного суда РФ  ||   Документы Конституционного суда РФ  ||   Документы Высшего арбитражного суда РФ  ||  

||  ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ  ||  



 

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 июня 2009 г. N ВАС-5205/09

 

ОБ ОТКАЗЕ В ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Хачикяна А.М., судей Весеневой Н.А., Тимофеева В.В. рассмотрела в судебном заседании заявление ООО "ТИМА" (адрес для корреспонденции: 354003, г. Сочи, ул. Пластунская, д. 153/3) о пересмотре в порядке надзора решения от 09.07.2008 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-5066/2007-60/45, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2008 и постановления от 26.01.2009 Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по тому же делу по иску ЗАО "Туристическое бюро "Сочи" (далее - туристическое бюро) к ООО "Тима" (далее - общество) о взыскании задолженности по арендной плате с 01.11.1997 по 01.07.2008 в размере 782 933 рубля, неосновательного обогащения с 23.08.2006 по 01.07.2008 в размере 473 606 рублей, процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 270 тыс. рублей, расторжении договора аренды с правом выкупа от 02.02.1993 и выселении.

Суд

 

установил:

 

туристическое бюро (арендодатель) и ТОО "Тима" (правопредшественник общества, арендатор) 02.02.1993 заключили договор аренды с правом выкупа помещений, расположенных по адресу: г. Сочи, ул. Платунская, (бывшее здание вертодрома), общей площадью 139,2 кв. м. Срок действия договора - до 01.07.2008. Согласно пункту 1 раздела IV договора арендная плата составляет 5 040 рублей за кв. м в год (аналогично ставке за аренду муниципальной собственности), которая перечисляется ежеквартально, не позднее 10 числа месяца, следующего за прошедшим кварталом. Стороны установили, что размер арендной платы может быть изменен в случае изменения арендной платы в законодательном порядке, при этом арендодатель извещает арендатора об этом, как правило, за один месяц, представив арендатору на согласование денежный расчет (пункт 2 раздела IV). В соответствии с пунктом 2 раздела V арендатор, надлежащим образом выполняющий принятые на себя договорные обязательства, по истечении срока аренды имеет право на выкуп арендуемого помещения без дополнительной оплаты.

По акту приема-передачи от 03.02.1993 помещения переданы арендатору. Согласно акту до передачи здания в аренду оно реконструировано силами туристического бюро. В акте отражен объем работ по реконструкции и размер затрат арендодателя.

Стороны 26 сентября 1997 подписали акт приема-передачи здания на баланс ТОО "Тима" и указали, что с 01.10.1997 арендатор оплачивает туристическому бюро аренду за 139,2 кв. м площади магазина по действующим муниципальным расценкам.

Как установили суды и не оспаривают стороны, в период действия договора аренды осуществлялась дальнейшая реконструкция здания, в результате которой его площадь увеличилась до 308,7 кв. м. Протоколом заседания Межведомственной комиссии при главе администрации Центрального района г. Сочи от 26.05.1998 N 3, утвержденным постановлением главы администрации Центрального района г. Сочи от 05.06.1998 N 269, реконструкция строения признана правомерной.

Туристическое бюро (продавец) и ТОО "Тима" (покупатель) заключили 6 ноября 1998 договор купли-продажи отдельно стоящего одноэтажного здания общей площадью 308,7 кв. м, расположенного по ул. Пластунской, 153/3, г. Сочи, стоимостью 266 853 рубля 24 копейки. По акту приема-передачи от 10.11.1998 здание передано покупателю. Стороны указали, что здание передано на баланс ТОО "Тима" извещением (авизо) и актом приема-передачи от 26.09.1997. Оплата по договору произведена полностью до его подписания.

Постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2006 по делу N А32-50505/2005-47/1103, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.10.2006, договор купли-продажи от 06.11.1998 признан недействительным, как сделка с заинтересованностью, совершенная в нарушение установленного законом порядка; применена реституция в виде возврата здания магазина продавцу - туристическому бюро и восстановления права требования покупателя к продавцу по другим обязательствам (поскольку оплата произведена взаиморасчетом).

Туристическое бюро 9 января 2007 направило обществу претензию о наличии задолженности по арендной плате в связи с признанием договора купли-продажи от 06.11.1998 недействительным.

В связи с систематическим невнесением арендной платы и проведением самовольной реконструкции. 2 февраля 2007 туристическое бюро направило обществу предложение о расторжении договора аренды от 02.02.1993.

В письме от 14.02.2007 общество указало на необоснованность требований о погашении задолженности и расторжении договора аренды, поскольку с 06.11.1998 здание находится в собственности общества, на момент заключения договора купли-продажи от 06.11.1998 арендные платежи внесены с переплатой.

Туристическое бюро, ссылаясь на то, что с 01.12.1997 по 01.07.2008 общество ненадлежащим образом исполняло обязанность по внесению арендной платы за пользование помещениями площадью 139,2 кв. м, а с 23.08.2006 без установленных оснований пользовалось помещениями площадью 169,5 кв. м, самовольно осуществило реконструкцию арендованного имущества, обратилось в арбитражный суд с иском.

Решением от 09.07.2008, оставленным без изменения постановлениями судов апелляционной и кассационной инстанций от 31.10.2008 и от 26.01.2009 соответственно, с общества в пользу туристического бюро взыскано 554 212 рублей задолженности, 242 724 рубля неосновательного обогащения и 49 188 рублей 32 копейки процентов, ответчик выселен из здания магазина литера А общей площадью 308,7 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Пластунская, 153/3. В остальной части в иске отказано.

Суд пришел к выводу, что обязанность общества вносить арендную плату, рассчитанную по новым ставкам, утвержденным уполномоченными органами, возникает с момента извещения арендодателем о таком изменении. Туристическое бюро уведомило общество о необходимости внесения арендной платы в новом размере в письме от 30.03.2007, поэтому с 01.11.1997 по 30.03.2007 размер арендной платы должен определяться в соответствии с подписанным сторонами актом 26.09.1997 по действующим на момент его подписания муниципальным ставкам арендной платы. Размер арендной платы с 01.04.2007 по 10.01.2008 рассчитывается по муниципальным ставкам на 2007 г., с 10.01.2008 по 01.04.2008 - по ставкам арендной платы на 2008 г. (с учетом уведомления арендодателя об изменении ставок арендной платы на 2008 г. в письме от 10.01.2008).

Суд отказал во взыскании арендной платы за второй квартал 2008 г., т. к. на дату принятия решения у ответчика не наступила обязанность по ее внесению за данный период. Общество без установленных оснований пользовалось иными помещениями магазина площадью 169,5 кв. м с 23.08.2006, поэтому обязано возместить стоимость неосновательно сбереженной арендной платы, рассчитанной по муниципальным ставкам. Туристическое бюро указало на наличие задолженности перед обществом по договору купли-продажи от 06.11.1998, признанному недействительным постановлением апелляционной инстанции Арбитражного суда Краснодарского края от 23.08.2006 по делу N А32-50505/05-47/1103, в размере 228 878 рублей, в связи с чем суд определил сумму неосновательного обогащения в размере 242 724 рублей.

Суд произвел перерасчет процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму задолженности по арендной плате с 09.01.2007 по 01.04.2008, и отказал в удовлетворении требования о расторжении договора аренды в связи с истечением срока его действия. Установив, что на дату вынесения решения, ответчик не освободил занимаемые помещения суд удовлетворил требование истца о выселении.

Общество обратились в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов, считая, что судами неправильно применены нормы материального права.

Статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) предусмотрены основания для изменения или отмены в порядке надзора судебных актов, вступивших в законную силу.

Как следует из содержания заявления и материалов дела основания, определенные указанной статьей Кодекса для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отсутствуют.

При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан правильный вывод о ненадлежащем исполнении обществом договорных обязательств.

Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Исследовав материалы дела, суды пришли к правильному выводу о том, что признание недействительным договора купли-продажи, заключенного в отношении арендованного имущества, свидетельствует о восстановлении арендных отношений сторон, существовавших на момент заключения договора об отчуждении имущества.

Суды, оценив условия договора о размере арендной платы, пришли к правильному выводу о том, что стороны согласовали порядок расчета арендной платы по ставкам, установленным муниципальным органом. Изменение размера арендной платы, определенной в договоре не в твердой сумме, а в виде порядка (механизма) ее исчисления, не является изменением условия договора о размере арендной платы, требующем заключения сторонами дополнительного соглашения к договору. При таких обстоятельствах вывод судов о том, что обязанность арендатора внести арендную плату в ином размере, чем ему было известно, наступает после получения уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы, является правильным.

Ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил, доказательств оплаты арендных платежей на момент рассмотрения дела не представил, сумму задолженности, исходя из установленного договором размера арендной платы не погасил.

При рассмотрении спора судами исследованы фактические обстоятельства и сделан правильный вывод о сбережении денежных средств за счет истца, поскольку ответчик пользовался помещением без правовых оснований, следовательно, невнесенная арендная плата являются неосновательным обогащением.

Поскольку по договору купли-продажи от 06.11.1998 обществу переданы помещения площадью 308,7 кв. м, из которых 139,2 кв. м - арендованы по договору от 02.02.1993, то с момента признания судом недействительным договора купли-продажи от 06.11.1998 пользование помещениями площадью 169,5 кв. м осуществлялось без установленных оснований.

Факт использования обществом без каких-либо правовых оснований судами установлен и подтверждается материалами дела.

Суды правомерно указали, что о неосновательности пользования помещениями площадью 169,5 кв. м общество узнало с момента признания договора купли-продажи от 06.11.1998 недействительным (23.08.2006), и произвели расчет суммы с названного момента, применив ставки арендной платы в соответствии с действовавшими в спорный период нормативными актами органов местного самоуправления.

Доводы заявителя не могут быть признаны состоятельными, так как они являлись предметом исследования и оценки судов, их необоснованность отражена в оспариваемых судебных актах с изложением соответствующих мотивов и сводятся к переоценке доказательств по делу, что в соответствии с главой 36 Кодекса не входит в компетенцию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

С учетом изложенного, заявление о пересмотре обжалованных судебных актов в порядке надзора удовлетворению не подлежит.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Кодекса, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

в передаче дела N А32-5066/2007-60/45 Арбитражного суда Краснодарского края в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 09.07.2008 Арбитражного суда Краснодарского края по делу N А32-5066/2007-60/45, постановления Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2008 и постановления от 26.01.2009 Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа по указанному делу отказать.

 

Председательствующий судья

А.М.ХАЧИКЯН

 

Судья

Н.А.ВЕСЕНЕВА

 

Судья

В.В.ТИМОФЕЕВ

 

 




Электронная библиотека "Судебная система РФ" содержит все документы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ.
Бесплатный круглосуточный доступ к библиотеке, быстрый и удобный поиск.


Яндекс цитирования


© 2011 Электронная библиотека "Судебная система Российской Федерации"