ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 мая 2009 г. N ВАС-4929/09

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

29.08.2009

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Полубениной И.И., судей Медведевой А.М., Н.В. Осиповой рассмотрела в судебном заседании представление Генеральной Прокуратуры Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора решения от 06.10.2008 Арбитражного суда Саратовской области по делу N А57-15922/08-221 и постановления от 02.02.2008 Федерального арбитражного суда Поволжского округа по тому же делу по иску прокуратуры Саратовской области, г. Саратов, к МУПП "Саратовводоканал", г. Саратов, Комитету по управлению имуществом Саратовской области, г. Саратов, ООО "Скарабей", г. Саратов, о признании недействительными договоров купли-продажи нежилых строений N 1059, N 1060 и применении последствий недействительности ничтожных сделок.

В качестве третьих лиц привлечены ГУ Федеральной регистрационной службы по Саратовской области, г. Саратов, ООО "Скарабей", администрации г. Саратова.

Суд

 

установил:

 

решением от 06.10.2008 г. требования прокуратуры Саратовской области удовлетворены.

Постановлением от 02.02.2008 суда кассационной инстанции решение отменено, в иске отказано.

В представлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора постановления суда кассационной инстанции Генеральная прокуратура Российской Федерации просит его отменить, указывая на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражным судом норм права.

Изучив материалы дела, проверив обоснованность доводов заявителя, коллегия признала, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании договоров купли-продажи N 1059 от 25.08.2005 г. и N 1060 от 11.08.2005 г. ООО "Скарабей" приобрело у МУПП "Саратовводоканал" следующие объекты недвижимости: теплицу с административным помещением и котельной общей площадью 602,1 кв. м, административно-бытовое здание площадью 73,9 кв. м, здание склада площадью 80,2 кв. м и теплицу площадью 48,6 кв. м.

В дальнейшем, в соответствии с распоряжением председателя комитета по управлению имуществом Саратовской области N Т-30-р от 10.08.2006 г. на основании добровольного согласия муниципального унитарного производственного предприятия "Саратовводоканал" было прекращено (путем изъятия земельного участка) право постоянного (бессрочного) пользования предприятия земельным участком площадью 48670 кв. м, расположенным по адресу: г. Саратов, ул. Шелковичная, б/н, с переоформлением права аренды земельного участка ООО "Скарабей" сроком на 49 лет.

Договор аренды земельного участка N 633 подписан 30.11.2006 г. между ООО "Скарабей" и Комитетом по управлению имуществом Саратовской области.

Посчитав, что оспариваемые договоры купли-продажи построенных объектов является притворными сделками, прокуратура Саратовской области обратилось в суд с вышеуказанными требованиями. При этом прокуратура исходила из следующего. Предоставление земельного участка, находящегося в публичной собственности, для целей жилищного строительства по общему правилу, возможно лишь по результатам торгов. Оспариваемые договоры купли-продажи имеющихся на участке объектов в действительности были направлены не на дальнейшую эксплуатацию указанных объектов, а на приобретение права землепользования с целью последующей жилищной застройки в обход предусмотренной Земельным кодексом Российской Федерации (статьи 30, 30.1, 30.2) процедуры торгов.

Кроме того, прокуратура Самарской области полагает, что при заключении договоров купли-продажи сторонами сделки были нарушены положения статьи 8 Федерального закона РФ "Об оценочной деятельности", поскольку при отчуждении имущества его оценка, в том числе, с учетом перехода прав на земельный участок, не осуществлялась.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о притворном характере заключенных договоров купли-продажи, поскольку при их заключении преследовалась цель приобретения прав на земельный участок, который используется в настоящее время для жилищного строительства. При этом суд исходил из того, что действия для осуществления строительства ООО "Скарабей" были предприняты непосредственно после заключения оспариваемых договоров и приобретения прав на земельный участок, в связи с чем, оценивая представленные истцом доказательства, в частности, акт приема-передачи от 30.11.2006 г., эскизный проект, заявление главе администрации г. Саратова, разрешение на строительство, суд пришел к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи недвижимости, ООО "Скарабей" в действительности преследовал другую цель - приобретение прав на земельный участок. Судом учитывал также то обстоятельство, что во время судебного разбирательства, представитель ООО "Скарабей" не отрицал ведение строительства на спорном земельном участке и не смог пояснить, каким образом используются (эксплуатируются) в настоящее время приобретенные объекты недвижимости.

Кроме того, удовлетворяя иск, суд первой инстанции указал на то, что приобретение прав на земельный участок без проведения соответствующей его оценки является нарушением положений статьи 8 Закона РФ "Об оценочной деятельности в РФ". В обоснование своего вывода суд первой инстанции сослался на доказательства, имеющиеся в материалах дела, о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка находится в пределах 27 000 000 - 35 000 000 руб. за 1 га, примерная рыночная стоимость земельных участков под застройку, расположенных во Фрунзенском районе г. Саратова в районе автобусной остановки "Средний магазин", составляет от 250 000 руб. до 350 000 руб. за 100 кв.м.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, суд кассационной инстанции исходил из следующего.

Произведя в нарушение статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценку доказательств, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа указал, что действия сторон сделки направлены на исполнение оспариваемых договоров, в том числе в виде передачи имущества продавцом покупателю, подписания сторонами актов о завершении взаимных расчетов по оплате имущества, регистрацией перехода права собственности на объекты недвижимости. По мнению суда кассационной инстанции вывод суда первой инстанции о том, что при заключении договора купли-продажи недвижимости, ООО "Скарабей" преследовало цель - приобретение прав на земельный участок под жилищное строительство являться несостоятельным, поскольку договор аренды земельного участка ООО "Скарабей" площадью 48 670 кв.м. заключен с Комитетом по управлению имуществом Саратовской области, а договор купли-продажи объектов недвижимости - с МУПП "Саратовводоканал".

Однако такие выводы суда кассационной инстанции не основаны на действующем законодательстве.

В соответствии с пунктами 2.5. оспариваемых договоров купли-продажи цена продаваемых объектов недвижимости определялась на основании данных оценки, произведенной независимым оценщиком.

Согласно отчету N 194 от 05.0705 об оценке рыночной стоимости комплекса недвижимости, подготовленного ООО "Эдем-Эксперт" (далее -отчет о рыночной стоимости) при расчете стоимости учитывался лишь земельный участок под самими объектами недвижимости ("пятна застройки"), суммарной площадью 852,32 кв.м.

Следовательно, и площадь земли, необходимая для эксплуатации имеющихся на ней объектов недвижимости, и цена указанных объектов должны быть соразмерны друг другу.

Между тем пунктом 1.2. договора купли-продажи N 1060 от 11.08.2005 предусмотрено вместе с приобретением объектов недвижимости, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования. Стороны определили, что площадь земельного участка, на который передаются права, составляют 9 718 кв.м.

Пунктом 1.2. договора купли-продажи N 1059 от 25.08.2005 предусмотрено вместе с приобретением объектов недвижимости, в соответствии со статьей 35 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Последующие действия ООО "Скарабей", в том числе заключение договора аренды земельного участка площадью 48 670 кв. м, а в последующем - и договора его купли-продажи, для эксплуатации находящихся на этом участке объектов, приобретенных по оспариваемым договорам, должны оцениваться на основании части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации во взаимной связи с отчетом о рыночной стоимости, из которого следует, что при оценке стоимости учитывался земельный участок площадью 852,32 кв. м, т.е. только участок под самими объектами ("пятна застройки"), а не земельный участок площадью 48 670 кв. м.

Указанные доказательства в их совокупности в отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих, что для эксплуатации проданных объектов, суммарной площадью 804, 8 кв. м, необходим земельный участок, площадью 48 670 кв.м., свидетельствуют о том, что действительной целью заключения оспариваемых договоров является, во-первых, получение, предусмотренного пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, исключительного права на приватизацию земельного участка площадью 48000 кв. м или приобретение права аренды этого участка, во-вторых, получение земельного участка площадью, необходимой для жилищной застройки, минуя установленный законом порядок (процедура торгов, предусмотренная статьями 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации), и, в-третьих, извлечение таким способом прибыли. Последняя представляет собой разницу между наиболее высокой ценой, предложенной лицом, выигравшим торги и льготной ценой выкупа земельного участка, предусмотренной в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции от 24.07.2007).

При таких условиях оспариваемые договоры купли-продажи представляют собой сделки, совершенные с целью прикрытия сделки по приобретению исключительного права на приватизацию земельного участка площадью 48 670 кв. м или приобретение права аренды этого участка, являются притворными и в соответствии со статьей 170 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительны с момента их совершения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Сделки по приобретению исключительных прав на приватизацию земельных участков или приобретение прав аренды данных участков, относящихся к числу субъективных публичных прав, действующим земельным законодательством не предусмотрены.

При этих условиях, как оспариваемые договоры, так и сделка по приобретению исключительного права на приватизацию земельного участка площадью 48000 кв. м или приобретение права аренды этого участка являются ничтожными.

В соответствии с пунктом 3 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, указанных в настоящем Кодексе или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только путем проведения торгов.

Поэтому вышеуказанные обстоятельства также позволяют квалифицировать оспариваемые сделки как совершенные с нарушением норм статьи 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких условиях настоящее дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

 

определил:

 

передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А57-15922/08-221 Арбитражного суда Саратовской области для пересмотра в порядке надзора решения от 06.10.2008 и постановления от 02.02.2008 Федерального арбитражного суда Поволжского округа по тому же делу в Президиуме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

 

Председательствующий судья

ПОЛУБЕНИНА И.И.

 

Судьи

МЕДВЕДЕВА А.М.

ОСИПОВА Н.В.