ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 декабря 2008 г. N 12277/08

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи И.И. Полубениной и судей А.М. Медведевой, Н.В. Осиповой, рассмотрел в судебном заседании заявление ЗАО "Промтовары" о пересмотре в порядке надзора решения от 18.12.2007 Арбитражного суда Свердловской области по делу N А60-25628/2007-С2, постановления от 18.02.2008 Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, постановления от 27.05.2008 Федерального арбитражного суда Уральского округа по тому же делу.

Суд

 

установил:

 

ЗАО "Промтовары" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО "ЗЭТРОН", ООО "Маяк" о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 27.03.2006 N 27-03/06 КЗ и признании за истцом права на 2006,5/3497 доли в праве собственности на земельный участок площадью 3497 кв. м с кадастровым номером 66:58:01 15001:0178, на 3405/5932 доли в праве собственности на земельный участок площадью 5932 кв. м с кадастровым номером 66:58:01 15001:0179, расположенные по адресу: Свердловская обл., г. Первоуральск, пр. Ильича, 29а (с учетом уточнения исковых требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Специализированное государственное учреждение при Правительстве Российской Федерации "Российский фонд федерального имущества" (далее - учреждение "Российский фонд федерального имущества").

Решением от 18.12.2007 Арбитражного суда Свердловской области в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением от 18.02.2008 Семнадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда оставлено без изменения.

Постановлением от 27.05.2008 Федерального арбитражного суда Уральского округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора указанных судебных актов, ЗАО "Промтовары" просит их отменить, указывая на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.09.2007 N 12277/08 данное заявление принято к производству.

Рассмотрев заявление ЗАО "Промтовары", изучив материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между ОАО "ЗЭТРОН" (продавец) и ЗАО "Промтовары" (покупатель) заключен договор купли-продажи от 25.04.2003 N 112.

Согласно пункту 1.1 данного договора продавец обязуется передать в собственность, а покупатель оплатить и принять в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество: часть 1-го этажа (согласно поэтажному плану помещения: N 3,5 - 16), часть 2-го этажа (помещения N 13 - 48), нежилого здания цеха N 1 общей площадью 2 530 кв. м и часть сооружения - крановой эстакады здания цеха N 1 площадью 266,7 кв. м. Это имущество расположено по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 29а.

Договор от 25.04.2003 N 112 содержит ряд особых условий (раздел 2 "Земельный участок").

В абзаце 1 пункта 2.1 названного Договора определено, что земельный участок, занимаемый отчуждаемым недвижимым имуществом, а также земельный участок площадью 800 кв. м, необходимый для организации выезда на ул. Строителей шириной 26 м (согласно Приложению N 3, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора), принадлежит Продавцу на праве постоянного пользования на основании Постановления Главы муниципального образования "Город Первоуральск" N 3059 от 24.12.1999 и свидетельства на право постоянного пользования землей N 3027 от 10.01.2000.

В абзаце 2 этого пункта настоящего Договора стороны, ссылаясь на статью 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), указывают, что одновременно с переходом права собственности на недвижимое имущество к покупателю переходят права пользования названными земельными участками.

Согласно пункту 2.2 названного Договора продавец обязуется приобрести в собственность земельные участки, указанные в пункте 2.1 этого Договора, и совершить все действия, необходимые с его стороны, для оформления права собственности в течение шести месяцев с даты заключения Договора.

После регистрации права собственности на земельные участки указанные в пункте 2.1 настоящего Договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним продавец обязуется в течение 10 дней продать их покупателю по цене, установленной расчетом выкупной цены Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области на дату приватизации (выкупа) земельных участков продавцом (пункт 2.3 настоящего Договора).

По договору купли-продажи от 03.03.2005 N 260 учреждение "Российский фонд федерального имущества" продало ОАО "ЗЭТРОН" земельный участок из земель поселений с кадастровым номером 66:58:01 15 001:0041, общей площадью 36 956 кв. м, имеющий ориентир: здание - в границах участка, почтовый адрес ориентира: г. Первоуральск, пр. Ильича, 29а, с разрешенным использованием - для производственной деятельности, в границах, указанных в кадастровом плане участка, находящийся у покупателя в постоянном (бессрочном) пользовании на основании Постановления Главы муниципального образования "Г. Первоуральск" от 24.12.99 N 3059 (свидетельство на право постоянного (бессрочного) пользования от 10.01.2000 г. N 3027).

Право собственности ОАО "ЗЭТРОН" на земельный участок с кадастровым номером 66:58:01 15 001:0041 зарегистрировано 28.07.2005.

Государственная регистрация права собственности ЗАО "Промтовары" на нежилые помещения: на 1 этаже N 20 - 42; на 2 этаже N 43 - 57; на 3 этаже N 58 - 86 в здании цеха N 1 технологического оборудования, литер 8, общей площадью 3978 кв. м, произведена на день позже - 29.07.2005. В качестве правоустанавливающих документов указаны: акт N 25 приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденный постановлением Главой МО "Город Первоуральск" N 1466 от 26.04.2005, договор купли-продажи от 25.04.2003 N 112.

В дальнейшем земельный участок с кадастровым номером 66:58:01 15 001:0041 общей площадью 36 956 кв. м был разделен на три земельных участка. Первый - общей площадью 5932 кв. м с кадастровым номером 66:58:01 15001:0179, второй - общей площадью 3497 кв. м с кадастровым номером 66:58:01 15001:0178, третий - общей площадью 27 527 кв. м с кадастровым номером 66:58:01 15001:0180.

По договору купли-продажи от 27.03.2006 N 27-03/06 КЗ, заключенному между ОАО "ЗЭТРОН" (продавец) и ООО "Маяк" (покупатель) последний приобрел в собственность первый земельный участок общей площадью 5932 кв. м с кадастровым номером 66:58:01 15001:0179, расположенный по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 29.

Право собственности ООО "Маяк" на земельный участок с кадастровым номером 66:58:01 15001:0179 и ОАО "ЗЭТРОН" на земельные участки с кадастровыми номерами 66:58:01 15001:0178, 66:58:01 15001:0180 зарегистрировано в установленном законом порядке.

По делу N А60-10380/2006 ЗАО "Промтовары" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с иском к ОАО "ЗЭТРОН" о понуждении заключить с ним договор купли-продажи земельных участков, расположенных по адресу: Свердловская область, г. Первоуральск, пр. Ильича, 29а, на условиях, предложенных ЗАО "Промтовары".

Решением от 11.08.2006 Арбитражного суда Свердловской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением от 07.12.2006 Семнадцатого арбитражного апелляционного суда решение суда оставлено без изменения.

Постановлением от 27.03.2007 Федерального арбитражного суда Уральского округа решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлены без изменения.

Полагая, что в связи с приобретением в собственность недвижимого имущества ЗАО "Промтовары" обладает правом на землю, на которой находится его имущество, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды трех инстанций, отказывая в иске, исходили из следующего.

Поскольку на момент возникновения права собственности ОАО "ЗЭТРОН" на земельный участок с кадастровым номером 66:58:01 15 001:0041, ЗАО "Промтовары" не являлось собственником расположенного на данном земельном участке недвижимого имущества, у ЗАО "Промтовары" отсутствовало право на приобретение земельного участка в собственность.

Между тем, такие выводы суда не основаны на законе.

В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) (в ред. Федерального закона от 03.10.2004 N 123-ФЗ) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Согласно абзацу 2 названного пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

При этом исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11).

В соответствии с пунктом 3 статьи 36 Земельного кодекса случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

Если собственник недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, являющимся объектом публичной собственности, продает помещения в нем третьему лицу и такой договор исполнен, то по смыслу указанных положений и с учетом правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 14 Постановления от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что, во-первых, до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимого имущества, исполненному сторонами, не обладает исключительным правом на приватизацию земельного участка или приобретение права его аренды, и, во-вторых, после передачи помещений покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе как собственник недвижимого имущества осуществлять исключительное право, предусмотренное статьей 36 Земельным кодексом и не вправе как землепользователь осуществлять право на переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды или приобрести участок в собственность (далее - право на переоформление), предусмотренное статьей 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

При названных условиях суду следовало установить, имеется ли факт передачи проданного имущества по Договору от 25.04.2003 N 112 на момент заключения Договора купли-продажи земельного участка от 03.03.2005 N 260, поскольку указанный факт входит в круг обстоятельств, подлежащих установлению по настоящему делу.

При этом судом должна быть дана оценка акту N 25 приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, утвержденному постановлением Главой МО "Город Первоуральск" N 1466 от 26.04.2005.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

По смыслу положений статьи 36 Земельного кодекса, статей 551, 552 Гражданского кодекса, статьи 3 Вводного закона в их взаимной связи и с учетом правового принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов следует, что сделки, нарушающие предусмотренные законом ограничения действия субъективного исключительного права (статья 36 Земельного кодекса) либо субъективного права на переоформление (статья 3 Вводного закона), ничтожны.

При названных условиях суду следует предложить истцу уточнить свои требования с учетом того, что ЗАО "Промтовары" как собственник недвижимого имущества оказался лишенным права на землю и его требования в части признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 27.03.2006 N 27-03/06 КЗ предполагают оценку законности договора от 25.04.2003 N 112 в части условий, предусмотренных, абзацем 1 пункта 2.1, пунктами 2.2, 2.3, договора купли-продажи от 03.03.2005 N 260, а также сделки по разделу земельного участка общей площадью 36 956 кв. м (кадастровый номер 66:58:01 15 001:0041).

При таких обстоятельствах дело Арбитражного суда Свердловской области N А60-25628/2007-С2 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения от 18.12.2007, постановления от 18.02.2008 Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, постановления от 27.05.2008 Федерального арбитражного суда Уральского округа по тому же делу.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело Арбитражного суда Свердловской области N А60-25628/2007-С2 для пересмотра в порядке надзора решения от 18.12.2007, постановления от 18.02.2008 Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, постановления от 27.05.2008 Федерального арбитражного суда Уральского округа по тому же делу.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 01.02.2009 г.

 

Председательствующий судья

И.И.ПОЛУБЕНИНА

 

Судья

А.М.МЕДВЕДЕВА

 

Судья

Н.В.ОСИПОВА