ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 ноября 2007 г. N 9822/07
Президиум Высшего Арбитражного Суда
Российской Федерации в составе:
председательствующего - заместителя
Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Исайчева
В.Н.;
членов Президиума: Витрянского
В.В., Вышняк Н.Г., Горячевой Ю.Ю., Завьяловой Т.В.,
Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Першутова
А.Г., Сарбаша С.В., Слесарева
В.Л., Харчиковой Н.П. -
рассмотрел заявление открытого
акционерного общества "Акционерный коммерческий Сберегательный банк
Российской Федерации" (далее - Сбербанк) о пересмотре в порядке надзора
решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 по делу N
А65-15773/2006-СГ1-17 и постановления Федерального арбитражного суда
Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу.
Заслушав и обсудив доклад судьи
Харчиковой Н.П., Президиум установил следующее.
Индивидуальный
предприниматель Рахматуллин К.М. обратился в Арбитражный суд Республики
Татарстан с иском к индивидуальному предпринимателю Бадрашитовой
И.М. и Сбербанку о признании частично недействительным заключенного между
ответчиками договора о залоге от 24.03.2004 и об обязании
Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан
исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и
сделок с ним запись об ограничении права
собственности (ипотеке) на спорную недвижимость.
В обоснование заявленных требований истец
сослался на то, что между ним (покупателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) заключен договор
купли-продажи от 09.03.2004 N 1/04 здания кафе (не завершенного
строительством), которое впоследствии неправомерно передано продавцом в залог Сбербанку по оспариваемому договору.
К участию в деле в качестве третьего
лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора,
привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Республике
Татарстан (далее - регистрационная служба).
Решением Арбитражного суда Республики
Татарстан от 10.10.2006 договор о залоге от 24.03.2004 в части передачи в залог
здания кафе признан недействительным; в требовании к регистрационной службе
исключить из реестра запись об ограничении права собственности отказано,
поскольку служба к участию в деле в качестве ответчика не привлечена.
Удовлетворяя иск частично, суд исходил из
того, что после заключения договора купли-продажи и передачи имущества
покупателю, но до перехода к нему права собственности, подлежащего
государственной регистрации, продавец не вправе распоряжаться этим имуществом,
в том числе передавать его в залог.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда от 29.01.2007 решение суда первой инстанции в отношении
признания договора о залоге частично недействительным отменено, в
удовлетворении этого требования отказано, поскольку на момент заключения
договора о залоге право собственности на спорный объект недвижимости было
зарегистрировано за предпринимателем Бадрашитовой
И.М.; договор о залоге соответствует требованиям, предъявляемым гражданским
законодательством к договорам такого вида, а нарушение Бадрашитовой
И.М. обязательств по договору купли-продажи не может служить основанием для
признания договора о залоге недействительным. В остальной части решение
оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского
округа постановлением от 25.04.2007 постановление суда апелляционной инстанции
отменил, решение суда первой инстанции оставил без изменения.
В заявлении, поданном в Высший
Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора решения
суда первой инстанции и постановления суда кассационной инстанции Сбербанк
просит их отменить, ссылаясь на нарушение судами единообразия в толковании и
применении норм права.
В отзыве на заявление предприниматель
Рахматуллин К.М. просит оставить названные судебные акты в силе как
соответствующие действующему законодательству.
Проверив обоснованность доводов,
изложенных в заявлении и отзыве на него, Президиум считает, что обжалуемые
судебные акты в части признания недействительной передачи в залог здания кафе
по договору о залоге от 24.03.2004 подлежат отмене, постановление суда
апелляционной инстанции от 29.01.2007 - оставлению без изменения по следующим
основаниям.
Как установлено
судами, между Сбербанком (залогодержателем) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. с целью обеспечения исполнения
предпринимателем обязательств по кредитному договору от 19.03.2004 N 3101163
заключен договор о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004, согласно
которому предприниматель передала Сбербанку в залог в числе прочего здание кафе
(не завершенное строительством) и право аренды земельного участка с кадастровым
номером 16:04:010111:0040. Договор о
залоге зарегистрирован регистрационной службой за регистрационным номером
16-04.0-10.2004-294.1.
Принадлежность здания кафе на праве
собственности предпринимателю Бадрашитовой И.М.
подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Ссылаясь на то, что
до возникновения залоговых правоотношений предприниматель Бадрашитова
И.М. (продавец) заключила с предпринимателем Рахматуллиным К.М. (покупателем)
договор купли-продажи здания кафе, которое фактически передано покупателю по
акту приема-передачи от 16.03.2004, последний обратился с иском о признании
договора о залоге недвижимого имущества от 24.03.2004 в части передачи в залог
здания кафе недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского
кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по
договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной
регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной
регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации
возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не
установлено законом.
Исходя из пункта 1 статьи 2 Федерального
закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является
единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Таким образом, право собственности на
приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента
государственной регистрации перехода к нему указанного права. До осуществления
регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.
Между тем переход права собственности на
спорное здание кафе после заключения договора купли-продажи к предпринимателю
Рахматуллину К.М. зарегистрирован не был. Собственником имущества оставалась Бадрашитова И.М., о чем свидетельствует выписка из Единого
государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от
24.05.2006 N 04/03/2006-32.
Как следует из положений пункта 1 статьи
5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге
недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), по договору об ипотеке может
быть заложено недвижимое имущество, приведенное в пункте 1 статьи 130
Гражданского кодекса Российской Федерации, права на
которое зарегистрированы в порядке, определенном для государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно пункту 1 статьи 6 Закона об
ипотеке ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 названного
Закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или
на праве хозяйственного ведения.
Существенные условия договора об ипотеке
перечислены в пункте 1 статьи 9 Закона об ипотеке, а именно: предмет ипотеки,
его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого
ипотекой.
Оспариваемый договор о залоге от
24.03.2004 содержит все необходимые условия и соответствует требованиям,
предъявляемым законодательством к договорам данного вида. Следовательно, вывод
суда апелляционной инстанции об отсутствии оснований, предусмотренных статьей
168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания договора залога
недействительным, является правильным.
Передача предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавцом) в залог недвижимого
имущества, ранее проданного по договору купли-продажи предпринимателю
Рахматуллину К.М. (покупателю), чье право собственности не было
зарегистрировано в установленном порядке, может повлечь за собой
гражданско-правовую ответственность продавца, но не свидетельствует о
недействительности сделки о залоге (ипотеке).
При таких обстоятельствах решение суда
первой инстанции от 10.10.2006 и постановление суда кассационной инстанции от
25.04.2007 нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами
норм права и подлежат отмене в силу пункта 1 статьи 304 Арбитражного
процессуального кодекса Российской Федерации.
Постановление суда апелляционной
инстанции от 29.01.2007 следует оставить без изменения.
Учитывая изложенное
и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306
Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего
Арбитражного Суда Российской Федерации
постановил:
решение Арбитражного суда Республики
Татарстан от 10.10.2006 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 и постановление
Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу
отменить.
Постановление Одиннадцатого арбитражного
апелляционного суда от 29.01.2007 по данному делу оставить без изменения.
Председательствующий
В.Н.ИСАЙЧЕВ