||  Судебная система РФ  ||   Документы Верховного суда РФ  ||   Документы Конституционного суда РФ  ||   Документы Высшего арбитражного суда РФ  ||  

||  ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ  ||  



 

ВЫСШИЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 сентября 2007 г. N 9822/07

 

О ПЕРЕДАЧЕ ДЕЛА В ПРЕЗИДИУМ

ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

 

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в составе председательствующего судьи Харчиковой Н.П., судей Ксенофонтовой Н.А., Прониной М.В. рассмотрел в судебном заседании материалы дела N А65-15773/2006-СГ1-17 Арбитражного суда Республики Татарстан по иску индивидуального предпринимателя Рахматуллина Каусара Мухаметовича к индивидуальному предпринимателю Бадрашитовой Ирине Мазгаровне и открытому акционерному обществу "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице Актанышского отделения N 4688 о признании недействительным договора залога земельного участка с нежилым помещением (магазин "Гузель"), нежилого помещения и квартиры от 24.03.2004 в части передачи в качестве залога здания кафе (не завершенного строительством нежилого помещения) расположенного по адресу: Республика Татарстан, Актанышский район, село Актаныш, ул. Вахитова, с кадастровым номером 16:04:010111:0040:0030, а также об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационную запись об ограничении права собственности (ипотеки) на указанное помещение.

Суд

 

установил:

 

открытое акционерное общество "Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации" в лице филиала - Волго-Вятского банка Сбербанка России (далее - банк) обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 10.10.2006 по делу N А65-15773/2006-СГ1-17 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007 по тому же делу, ссылаясь на нарушение судом единообразия в применении и толковании норм материального права.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении банка и изучив материалы дела N А65-15773/2006-СГ1-17, Судебная коллегия пришла к выводу о том, что заявление о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Предприниматель Рахматуллин К.М. обратился в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к предпринимателю Бадрашитовой И.М. и банку о признании недействительным в части заключенного ответчиками договора залога недвижимого имущества, а также об обязании Главного управления Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об ограничении права собственности (ипотеки) на спорную недвижимость.

В обоснование заявленных требований предприниматель Рахматуллин К.М. сослался на то, что между ним (покупатель) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (продавец) заключен договор купли-продажи от 09.03.2004 здания кафе (не завершенного строительством нежилого помещения), которое впоследствии неправомерно передано продавцом в залог банку по оспариваемому договору.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Главное управление федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан (далее - регистрационная служба).

Решением суда первой инстанции от 10.10.2006 договор залога от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе признан недействительным; в требовании к регистрационной службе исключить из реестра запись об ограничении права собственности отказано, поскольку служба к участию в деле в качестве ответчика не привлечена.

Удовлетворяя частично иск, суд исходил из того, что после заключения договора купли-продажи и передачи имущества покупателю, но до перехода к нему права собственности, подлежащего государственной регистрации, продавец не вправе распоряжаться этим имуществом.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2007 решение в отношении признания договора залога частично недействительным отменено, в удовлетворении этого требования отказано; в остальной части решение оставлено без изменения.

Судебный акт мотивирован тем, что на момент заключения договора залога право собственности на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за предпринимателем Бадрашитовой И.М., договор залога соответствует требованиям, предъявляемым гражданским законодательством к договорам такого вида, а нарушение предпринимателем Бадрашитовой И.М. обязательств, вытекающих из договора купли-продажи, не может служить основанием для признания договора залога недействительным.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 25.04.2007 постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставил в силе решение суда первой инстанции.

Судебная коллегия полагает, что выводы судов первой и кассационной инстанций о недействительности договора залога от 24.03.2004 в части передачи в залог здания кафе являются ошибочными по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между банком (залогодержатель) и предпринимателем Бадрашитовой И.М. (залогодатель) с целью обеспечения исполнения обязательств последней по кредитному договору от 19.03.2004 N 3101163 заключен договор залога недвижимого имущества от 24.03.2004, согласно которому предприниматель передала банку в залог, в том числе, здание кафе (не завершенное строительством нежилое помещение) и право аренды земельного участка с кадастровым номером N 16:04:010111:0040. Указанный договор залога 24.03.2004 зарегистрирован регистрационной службой за регистрационным номером 16-04.0-10.2004-294.1.

Здание кафе принадлежит предпринимателю Бадрашитовой И.М. на праве собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылаясь на то, что до заключения договора залога между предпринимателем Бадрашитовой И.М. и предпринимателем Рахматуллиным К.М. заключен договор купли-продажи здания кафе и состоялась его фактическая передача по акту приема-передачи от 16.03.2004, последний обратился с иском о признании договора залога недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Таким образом, право собственности на приобретенное недвижимое имущество возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода к нему указанного права. До момента осуществления такой регистрации собственником имущества продолжает оставаться продавец.

Между тем, переход права собственности на спорное здание кафе после заключения договора купли-продажи к предпринимателю Рахматуллину К.М. зарегистрирован не был. Собственником имущества оставалась Бадрашитова И.М., о чем свидетельствуют выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 24.05.2006 N 04/03/2006-32.

В соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно пункту 1 статьи 6 названного Закона ипотека может быть установлена на указанное в статье 5 настоящего Федерального закона имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения.

В силу пункта 1 статьи 9 названного Закона в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Заключенный между предпринимателем Бадрашитовой И.М. и банком договор залога от 24.03.2004 соответствует требованиям, предъявляемым законодательствам к договорам данного вида, в силу чего не может быть признан недействительным исходя из положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Нарушение предпринимателем Бадрашитовой И.М. обязательств, принятых на себя по договору купли-продажи, может служить основанием для применения к ней мер ответственности, предусмотренных гражданским законодательством, но не свидетельствует о недействительности договора залога.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции и постановление суда кассационной инстанции о признании оспариваемого договора залога недействительной сделкой в части нарушают единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

 

определил:

 

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А65-15773/2006-СГ1-17 Арбитражного суда Республики Татарстан для пересмотра в порядке надзора решения от 10.10.2006 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 25.04.2007.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора до 22 октября 2007 года.

 

Председательствующий судья

Н.П.ХАРЧИКОВА

 

Судья

Н.А.КСЕНОФОНТОВА

 

Судья

М.В.ПРОНИНА

 

 




Электронная библиотека "Судебная система РФ" содержит все документы Верховного суда РФ, Конституционного суда РФ, Высшего Арбитражного суда РФ.
Бесплатный круглосуточный доступ к библиотеке, быстрый и удобный поиск.


Яндекс цитирования


© 2011 Электронная библиотека "Судебная система Российской Федерации"